如果要列举近期市场的热点，一定少不了上周五地产政策的组合拳。保交楼、去库存、降首付、降息等各类政策接踵而至，多家地产企业纷纷涨停。
超预期的政策是做多窗口的信号吗？又或者说，地产股进入击球点了吗？
回答这个问题以前，不妨先交代两个基本背景：一是目前较多房地产上市公司估值在0.3-0.7倍PB之间。用信达证券报告中的话说，隐含的是对房地产企业现金流风险的较大担心。后续如果地产行业正常化，战略上估值修复空间较大；但投资者较为困惑的是赔率高，但胜率难定，择时较难。
二是机构低配地产股也是事实。参考东兴证券的统计，2024一季度的基金重仓股中，地产股持仓市值进一步下滑、地产股持仓占比继续降低，基金继续低配地产行业（地产板块持仓占比0.95%，在30个板块中排名第22）。
华创证券报告的建议是，地产股合适的配置时点是在商品房销售价格止跌但未大涨的区间。如果以20%左右的超额收益、且持续时间能达到半年来看，地产板块值得投资的机会主要在2012年Q2至2013年Q1，2015年Q2至2016年年初。这两个时间段舒适的击球点正是市场对地产悲观预期充分扭转，且对未来房价上涨开始形成预期时。因为决定股价的是公司的价值，是公司创造利润、创造自由现金流的能力。而房价上涨是预期房企ROE改善的基础。当真正到房价大幅上涨的时候，对于调控的担心反而让地产板块走向下行，从基本面角度是，市场对于房企高价拿地、但最终房价可能下跌存在担忧。
同样回答介入时间点这个问题，信达证券的策略报告建议投资者关注地产企业的现金流数据，而不得销售——地产股见底往往对应企业总现金流逐渐稳定。这份报告以国内外的两轮行情来举例：2014-2015年，国内房地产政策宽松期间提出了去库存的政策。从股价表现来看，房地产行业的超额收益始于2014年，但房地产销售同比回正是2015年Q1，股价表现领先销售较多。背后很重要的原因之一是，政策变化后房地产企业的总现金流结束下滑稳定住了。美国次贷危机后的经验也有类似现象，地产股超额收益也出现在销售底部震荡期，房价开始上涨后，房地产股的超额收益反而结束了。
当然，也有人觉得利好政策的接连出台已然带来了介入时机。光大证券的报告中提到，当前地产利好政策频发，市场对地产板块的关注度显著提升，随着政策陆续出台之后，市场对房地产基本面企稳回升的预期有望持续升温，叠加当前部分地产链行业业绩增速正逐步改善，预计地产及地产链行业修复行情有望持续。
这里还有一个不得不提的风险提示，华创证券的报告中提到，参与政策博弈行情或难获取地产行业的超额收益，且风险较大。比如，以沪深300为基准复盘，201 年基于政策的逐步放松配置地产股可获取超额收益，但期间面临两轮较大幅度的回撤；而若以万得全A为基准复盘，则基本不存在基于政策博弈获得超额收益的机会。
换句话说，介入地产股的理由可能有很多，但最好不要只是想着博弈政策。
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参考报告
《地产股的击球点在哪里？》华创证券，2024年5月
《四箭齐发，如何看待地产行情修复的持续性？》，光大证券，2024年5月
《地产股是否反转，决定因素是什么？》，信达证券，2024年5月
《房地产行业基金持仓2024Q1：地产股持仓占比继续降低，基金继续低配地产行业》，东兴证券，2024年4月
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