这年头能涨薪的企业并不多。做物业的新城悦算是其中的一家。半年报显示，2023年员工薪酬平均薪酬达到，超过2021年45.8%。但是却并没有因此让铁心要走的“牛马”们回头看一眼。2023年，新城悦的员工总数只有19302，比2021年少了1771人。
对新城悦的业主来说，这真是一个极坏的消息。过去两年间，新城悦的在管面积增加了55 %左右，但是物业管理的员工数却减少了，相当于每个人要管1万多平米的小区，而这些员工中，还包括了新城悦总部的管理人员、专业人员和财务人员。服务质量的下滑，让新城自己开发的小区业主也忍不住退群。
2022年，上海新城碧翠小区就在竞聘中失败， 转由金茂服务。根据年报统计，新城这两年流失的自己开发的小区管理总面积超过15万平米。
被员工、客户抛弃的新城悦，也在被资本市场放弃，过去两年时间里，新城悦由10港元/股的价格，下跌到过去三十个交易日的不足3港元/股，缩水超过70%。有未经确认的消息称，董事长戚小明已经让董事局不满意，只是一直没有找到合适人选，才留任至今。在最近两年毛利、净利不增反降的背景下，戚小明如果不能根本性扭转衰势，恐怕被彻底抛弃是早晚的事。
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应收账款比例持续高增长
以新城悦的管理面积来算，目前的人均管理面积正在以肉眼可见的速度暴增。2021年，新城悦的人均管理面积是7500平米，但到了2023年这个数据是11589.5平米，涨幅接近六成。工作量的涨幅，远远超过了工资的涨幅，自然而然就让员工们不愿意接受，人员规模锐减与此有关。而新城悦的涨薪，也不像财务报表表现得那么大方。
知情人说，扣款罚款多，以罚代管情况严重，2023年以前中高层员工薪酬基本30%年底绩效，2023年后面又增加15%季度绩效，员工一半工资都是绩效。
每半年、年底为冲刺物业费收缴率又会额外增加处罚性扣款，财务也有各种各样的扣款。2022年基本大部分区域公司绩效都是打对折，然后还要额外扣款。
2021年底因为有些区域公司的年终奖被直接扣成了两位数，爆料到抖音后，直接被大老板认为是耻辱。
对业主来说，人均的管理面积飙升，员工积极性受挫，意味着服务质量会变差。
根据启信宝的数据，仅2023年新城悦的物业服务合同诉讼纠纷案件总数就达到303起。而同期规模接近的世茂服务，物业服务合同纠纷总量只有134起，管理面积2.65倍于新城悦的雅生活也只有388起。
物业服务合同纠纷超过同行，虽然不完全是服务质量变差所导致，但实实在在地反映了企业经营管理存在问题。从2021年至2023年的三年间，新城悦的收入只是增长了25%，归母净利润也较2021年下降了两成多。
但应收账款规模的增幅却已经远远超过了收入和净利的增幅，达到了188.28%。而且应收账款占收入的比例日趋提高。2021年时，占比仅仅只有14.3%，到了2023年已经达到了33%。
与华润万象生活服务、万物云等优质物企相比，上述占比要高出很多，某个层面也反映出了公司较低的物业费收缴率。据爆料人说，过去两年新城悦的物业费收缴率只有90%，远低于头部的同行。
另一方面，应收账款比例持续增长，也给企业的财务带来风险。
新城悦的年报显示，2023年公司经营生产活动的现金净额只有2021年的56%，过去两年账上的现金更是持续减少。
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混乱的管理： 削弱竞争力
实际上，新城悦在基础物业服务领域的市场竞争中，已经开始变得卷不动了。2023年度新增加的物业管理面积只有2914.5万平米，是2021年度的51.5%。其中，第三方拓展面积更是由3565.7万平米，跌至2023年的1003.2万平米。
导致竞争力下滑的，不仅仅是经营质量下降，还与新城悦的管理混乱有着密切关联。知情者爆料说，新城悦的组织架构在持续调整，带来非常大的混乱。
裁判文书网上就有一个关于新城悦管理混乱的奇葩案例。新城悦的杭州分公司将部分绿化养护交给了杭州中林风景园林绿化有限公司（“以下简称杭州中林”）外包。
结果，工程完成后，却拒绝支付澜颂奥府的养护费用，原因之一是后者在这一项目上的绿化作业，并不是该分公司直接安排的，而是由新城悦集团公司下派人员指派的。杭州分公司认为，上述母公司下派的“钦差”，没有权力决定绿化养护的具体内容，而更重要的是，这一项目的业主方，也已经决定不再与新城悦续约了，这部分绿植新来的物业不认，结果费用和成本，就需要新城悦杭州分公司支付，他们当然就不愿意支付这笔费用。
结果可想而知，法院认为这件事，杭州中林没有过错，新城悦的杭州分公司应该承担所有费用。
按理，集团母公司外派的人员，在各个公司仅仅只有协助各分公司的权限，并不会越俎代庖，亲自坐镇参与指挥。但新城悦却让外派员工有了“尚方宝剑”，使他们能够在不与地方公司的同事沟通的情况下，就能自己做主，确认杭州中林的种植养护内容和采购单价，进而导致公司直接败诉。
值得指出的是澜颂奥府同样是新城开发的项目。从与杭州中林的合同诉讼可以看出，管理混乱很可能是导致，这个项目的业主集体抛弃新城悦的原因。总部职能部门和分公司的权责不分、责任不明的扯皮，从来就是现代企业管理的大忌。而透过杭州中林诉讼案件，这些弊端充分暴露无遗。而导致管理混乱的，恐怕就是爆料人所说的“每一年都在进行架构调整”了。
对戚小明为首的新城悦高管团队来说，留给他们的时间恐怕不多了。
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