李锋：越秀集团全面拥抱REITs的政策东风

近日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州落下帷幕。以下为广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋在会上的主旨演讲内容。

尊敬的各位领导、各位专家、各位同仁：

大家上午好！感谢瑞思不动产金融研究院的邀请，让我有机会代表越秀集团出席此次盛会，也向在座的各位领导、专家、同仁们分享越秀在REITs领域的实践和体会。

越秀集团1985年成立于香港，是广州市资产规模最大的国有企业之一，经过39年的改革发展，集团已形成以金融、房地产、交通基建、农业食品为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系，资产规模约11000亿元，是国务院国企改革“双百企业”，旗下拥有6家上市公司。

大湾区是我国改革开放的先行地，越秀集团成立之初就是广州市政府在港澳地区的窗口企业，高效地运用两个市场、两种资源，改革创新，市场化的体制机制，产业经营与资本经营双轮驱动是越秀集团鲜明的经营特色，正是因为有这样的基因和经营理念，越秀很早就拥抱REITs，推动企业转型，并在这条路上探索和实践了很多年。

2003年越秀集团敏锐地捕捉到境外房地产投资信托基金兴起的趋势，并迅速采取了行动。2005年越秀地产分拆旗下物业，发行了房托基金在香港上市，越秀房托基金是全球首只投资于中国内地物业的上市REITs，也是香港首批上市的3只REITs之一。截至2023年，越秀房托的资产规模439亿元，相较于上市之初增长了接近10倍。

对于境内公募REITs，我们一直翘首以盼、积极呼吁。2020年C-REITs试点政策一经出台，我们迅速响应，紧锣密鼓地推进申报工作。我们精心挑选了位于“祖国立交桥”武汉，联通两大交通动脉，车流增长潜力较大的湖北汉孝高速作为底层资产，于2021年12月14日成功在深交所上市，成为首个出表型的特许经营权REITs项目，项目受到了投资者的热情认购，发行后二级市场也长期领跑高速REITs板块。

投身REITs事业超18年，越秀集团对REITs的理解和认知也在实践中逐步加深，虽然两地制度的设计和市场环境有所差异，但有一些体会跟经验是共通的，最为强烈的感受就是REITs对于不动产经营企业无论是基础设施企业，还是地产企业都具有难以替代的重要作用、重要价值。

首先，最为直接的作用是有效回笼资金，降低负债率。以越秀房托上市为例，所筹集的资金除去必要的上市成本，30亿港元可直接用于归还银行的借贷及补充经营资金，直接化解了当时越秀地产的债务压力。再比如2012年越秀地产将广州国际金融中心注入到越秀房托，使得越秀地产的资本负债率从46%大幅下降到37%。截止到2021年，通过历次与越秀房托的交易，越秀地产合计“回笼资金+减少负债”约220亿元。回笼大量资金，融资空间得到释放后，企业又可以进一步投资新项目，把蛋糕越做越大。又比如越秀交通，以发行REITs净回收的14亿元资金撬动了总投资170亿元的广州市北二环改扩建项目，而得益于负债率的下降，集团的交通板块也积极开展存量资产的并购，近年来相继并购了兰尉高速、秦滨高速、平临高速，规模显著增长。

第二，REITs作为权益性融资，能够改善企业的资本结构，帮助企业抵御资产价格的波动，穿越资产周期。得益于“地产+房托”互动模式下的良性投资循环，越秀地产连续多年“三道红线”保持“绿档”，融资成本持续下降。安全稳健的财务状况是业绩增长的有利保障，在近年房地产市场持续下行的背景下，越秀地产实现逆势增长。2023年全口径销售排名跃升至全行业的第12名，销售业绩增长率在TOP20房企中排名第一。

第三，REITs更为深远的战略价值，是为企业提供新的资本运作平台，打通“募投管退”渠道，推动企业商业模式的转型。目前，越秀地产已形成较为成熟的“开运金”模式，即越秀地产前期拿地，开发商业物业，通过专业化的运营提升物业的价值，再将成熟的物业注入越秀房托，实现金融化退出，既可以快速回笼资金用于再开发，又可以继续分享物业的出租收益和长期升值的回报。越秀集团的交通板块也正依托“孵化平台+上市平台+公募REITs”三个平台的互动，向交通基建资产管理公司转型。

还有一个在实践中感受很深的点，就是产业方在REITs存续期能发挥重要作用。资产管理是核心，产业运营是保障，我们在这方面也有深刻的体会，主要体现在三个方面：

一是产业方拥有丰富的管理经验和充足的专业人员，在底层资产运营的提质增效方面发挥重要作用。以商业地产为例，主要是通过升级改造、专业的招商运营和物业管理手段来改善资产的经营状况，提高租金和出租率。再以高速公路为例，运营方在保安全、保畅通的基础上，同时也要积极开展营销宣传、引流增收、稽核打逃。优秀的管理人，既要能把握有利机会，也要在不利形势下仍然想尽办法提升投资人的收益。比如说在疫情封闭管控期间，越秀高速REIT运营管理机构多方联系，主动为物流车流申请办理通行证，成功引流保供车辆，增加收入。主动作为，积极应变是专业运营管理能力的体现。

二是具备强大的资产获取能力。在目前REITs低杠杆和高分红的要求下，REITs直接去购入新项目往往需要扩募，而发行新的基金份额流程较长，可能导致错失很多的交易时机。因此，REITs的扩募需要稳定产业方的支持，而作为产业方，原始权益人可为REITs的成长持续提供优质资产，让REITs成为有源之水。

三是产业方基于对行业资产特性的深刻理解，能够持续对资产组合进行调整优化、分散风险。2012年越秀地产将广州国际金融中心注入越秀房托，这个交易让越秀房托资产组合增加了超甲级综合体这一物业类型，为投资人提供了很大的收益。如今，越秀房托拥有分布在五大城市的10项物业，物业类型非常多元化，这就离不开原始权益人或者产业方持续的资产注入和主动的资产管理。

接下来，越秀集团将继续深耕REITs领域，推动集团地产和交通等不动产业务与REITs的融合向纵深发展。

一是拓展REITs品类，积极推进发行保障性租赁住房REITs。省、市发改委，还有相关部门高度重视并大力支持集团保租房的REITs项目，目前我们也正按计划积极推进申报前的有关准备工作。同时，我们也在积极研究探索以旗下成熟的商业项目发行消费基础设施REITs。

二是适时推动扩募，丰富已上市REITs资产组合。越秀交通布局全国，并持续通过市场化并购获取高速公路资产，储备的资产非常充裕。

三是开展多层次REITs产品体系建设，我们正在积极探索发行私募REITs。

为助力基础设施REITs高质量发展，我们有以下几点建议供参考：

一是建议进一步优化治理机制，在资产管理方面赋予产业方更多参与空间。为全面充分发挥产业方在资产管理方面的作用和优势，建议研究单独颁发REITs管理人牌照。向原始权益人发放REITs资产管理牌照，既能进一步压实其管理责任，也能从原始权益人的角度强化REITs作为资产管理平台的资产价值，给予原始权益人更大的动力向REITs注入优质的资产。

二是进一步放宽REITs募集资金用途。建议允许更高比例的募集资金用于存量项目收购，实现更大范围的盘活；建议允许一定比例的募集资金用于资产改造，允许置换拟募投项目的存量外部贷款，有利于提升存量资产质量和服务能力，减少资金的沉淀；也建议允许以回收资金增值自身发行的REITs投资同类的REITs，这样可以改善当前REITs二级市场的投资者结构，增强市场流动性。

三是建议按照“税收中性”原则，进一步出台REITs税收配套政策的细化规则，并拓宽适用重组优惠政策，递延纳税相关政策的行业企业范围。

四是建议合理提高REITs杠杆率上限，推动REITs充分利用债务融资购入新项目，开展更新改造。目前，REITs规则对负债率的上限要求远低于境外REITs的杠杆水平，适当地提高财务杠杆，减少资本性支出对当期及近期的分红的影响，可进一步提高REITs持有人的投资回报。

基础设施REITs的推出，是我国深化金融供给侧结构性改革、创新投融资机制的重大历史性创举。过去四年我们见证了国内REITs市场从无到有，制度不断完善，市场稳步扩容，发展至今市值已超千亿。我们相信在监管部门的正确领导和指引下，将会有越来越多的市场主体积极地参与到REITs市场建设中来，未来REITs将在“加快构建新发展格局、着力推动高质量发展”方面发挥更大的作用，包括有效盘活存量资产，畅通国内不动产投资大循环；扩大有效投资，促进经济持续稳定增长；降低不动产行业债务风险，优化基础设施布局；引导房地产行业朝着“房住不炒”、租购并举方向发展，提高基础设施公共服务质量和效率等。

我国存量不动产规模庞大，REITs产业潜力巨大，前景广阔。越秀集团将坚持改革创新，全面拥抱REITs的政策东风，为REITs市场的高质量发展贡献一份力量。

谢谢大家！