1.销售
虽然本轮发布的重磅政策内容很多，但目前在全国范围落地的只有公积金降息政策，本周各地银行开始陆续落地首套首付15%的政策，而其他政策仍在等待细则。因此，虽然各地反馈的信息显示看房量大幅提升，但整体销售数据还没有特别显著的变化。
但若拆分结构，还是显现出一些微妙的信号：
一线城市本周销售或为近三个月第三周最好的一周（图1），考虑到3月为传统旺月，因此本周的销售实际上已经有了改善的迹象。
二线城市销售也呈现出改善迹象（图2），但不如一线城市显著。
三线城市销售则并未有改善的迹象（图3）。
我们认为，高线城市政策效果更显著，恰恰体现了当前地产行业的结构性差异，高线城市的需求一直存在，且并不弱，这由人口、收入、改善需求等多种因素决定，但下行周期所有人都在观望。政策若能扭转预期，高线城市的需求存在被激活的可能。
相反，低线城市的需求仍依赖于经济基本面，且低线城市房屋总价本身就不高，因此，其销售短期难有显著改善。
对应到企业端，聚焦高线城市的房企与土地储备分散的房企之间，分化将进一步加剧。对于资金充裕、优质项目和土地储备丰富的房企而言，2024年仍存在超预期的可能；相反，对于大多数房企，也许能够在政策稳住大盘、避免发生系统性风险的环境中生存下来，但业务收缩、业绩下滑的局面不会发生实质性改善。因此，本轮普涨的格局存在情绪推动和武断交易的成分。
但若市场回调，又可能有重新参与优质标的的机会。
2.信心
本轮政策包含两个层面的意义，一是政策留出了非常大的可操作空间，二是向市场传递了政策要稳住大盘的决心。
2.1从行为学的角度
信心是当前市场最需要的。地产交易“买涨不卖跌”由人们的行为模式决定，其中包含从众效应、锚定效应、问题替代等一系列心理学原理。而归根结底，如同《乌合之众》中描述的，在群体情绪化的事件中，表面具有独立见解的人们，也会丧失理性，成为狂热分子。
在资本市场，当情绪接近恐慌或贪婪的两端，交易就表现出冲动、急躁、缺乏判断力的特征，人们的行为甚至会降维成为低级进化生物的行为，智慧被本能取代。
对地产市场，重建信心如同扭转一场狂热运动的信念一般重要。
430政治局会议定调及之后密集出台的历史性重大政策，或将让市场重拾信心。
2.2从政策空间的角度
取消贷款利率下限本身就留出了很大的政策空间，考虑到房价下跌也接近充分，房价收入比或接近合理区间，优质供给的吸引力或逐步增强。
收储转保障性住房政策则会进一步降低房价收入比，并起到“存量转增量”的效果。
5月14日，杭州市临安区住建局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，与“以旧换新 ”不同，杭州收购模式主要面向已建未售的库存而非二手房，集中收储的方式无论从体量、还是从价格、以及后续处置能够实现的收益率水平，都体现了更大的系统性工程的政策思路和方向。如下表：
同时，配套政策也在积极跟上。5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，1年期可展期4次），鼓励金融机构支持国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，收购后用作配售型或配租型保障性住房。
跳出商品房市场的逻辑，转而从多元化住房供应的角度，将部分存量商品房库存转为保障性住房，最大的意义在于将进一步大幅降低购房成本，使得真实的房价收入比进一步下降，从而激发市场需求。在这个过程中，堆积的存量库存、甚至一些停工的风险项目也都有重新进入市场并实现去化的可能。
3.观点
综上，我们认为，地产市场本身充分调整、叠加政策强度或超过理论上所需的水平，或能够逐步将市场拉回均衡位置，而信心若能够重建，被压制的需求或能够释放。
但从行业内部，无论从市场供需结构、还是从政策效果，仍然是高线城市占优的逻辑，低线城市库存去化、需求和开工减少、销售维持在较低水平仍是长周期的趋势。地产行业整体出清和收缩的局面也是长周期的趋势，而这也是经济结构转型、产业产值重构的必然结果。也因此，站在资本市场角度，想象政策会挽救所有人、每家公司都能够回到原有的业务模式和体量是不现实的。
例如，万科以万科物流股权作为抵押物获得200亿元银团贷款，并不会改变万科未来业务收缩的局面，资金紧张、合同负债减少、盈利收缩大概率将持续，以物流公司股权做抵押融资也好、出售其他股权变现也好，不会改变盈利下降、估值被动拉高、股价承压的局面。
因此，如果仅仅跟随情绪进行交易，也可能为此付出代价，但当前这种行为正在增加，但事物总是辩证的，如上文所述，若市场回调，又可能有重新参与优质标的的机会，后续如果数据能够验证逻辑，高线城市甚至可能出现超预期的表现。
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