5月17日，地产政策利好三连发：
（1）全国切实做好保交房工作视频会议指出商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；
（2）取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限；5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；
（3）对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
很多不关注地产板块的小伙伴们可能对政策的意义和影响了解较少，因此，我们来回顾2010年以来地产板块的几个政策周期，希望能使大家对地产板块的投资价值有进一步的理解。
一、地产行业的“前世今生”
地产板块自2010年以来，经历过两轮收紧和放松的大周期。
（1）2010年，收紧。2010年4月17日，针对流动性宽松和部分投机炒作行为带来的楼市过热情况，新“国十条”出台，全称是《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，旨在强化打击投资投机购房和遏制房价上涨。在顶层设计指引下，40多个城市陆续出台“限购令”。
（2）2014年，放松。2014年地产销售下行，购房者观望情绪浓厚，地产开发投资持续下行，地产库存快速上升（大家是不是觉得有点“眼熟”？）。在这样的背景下，2014年3月重要会议上，报告提出了要分类施策，对于库存和房价下行压力较大的城市有意进行政策放松。
2014年6月呼和浩特第一个正式放开限购，随后的7-9月份，宁波、杭州、合肥、南京、西安等30余个二三线城市全部取消限购。截至2014年9月底，只有北上广深和三亚五个城市没有取消限购。
（3）2016年，收紧。伴随楼市的升温，930后地产行业限购政策重启，范围扩大到了二线和部分的热点三线城市，2017年有约67城限购政策出台，2018年有约23城限购政策出台
（4）2023年，放松但前期节奏较慢。2021年下半年开始，楼市进入了较长的下行期。2022年开始限贷政策逐步放松，但提振效果有限，于是限购政策也开始逐步“松绑”。
2022年的限购松绑以三四线城市为主，核心城市仅仅只是“有条件”地局部放松，典型的比如南京、沈阳、杭州等城市放松多孩家庭的限购，苏州、宁波、南京等城市当时是先放松郊区限购的条件。整个2022年来看，只有佛山、东莞两个城市全面取消了限购。
真正意义上、可以和第一轮周期相比的限购放松潮可以视为从2023年9月开始。第一波2023年9月到2024年1月份，沈阳、大连等15个重点城市全面取消限购。
第二波大家可能更熟悉，就是2024年4月至今，长沙、成都、西安、杭州四大热点或叫“强二线“城市全面取消限购。截至5月17日，全国范围内只剩下北上广深四个一线城市和海南、天津尚在执行限购政策。
甚至，2024年一线城市也出现了局部的限购松动，例如北京的五环外可增购一套商品房等，这是上一轮限购放松潮没有出现过的情况。展望未来，一线城市放松预期仍存，但一步到位的概率较小，更倾向于“渐进式“调整，持续为地产板块提供催化。
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二、政策向地产基本面传导节奏
2014年上一轮限购集中放松、配合信贷和宏观政策的宽松，地产板块基本面和估值中枢表现均明显提振，但节奏上看，从限购政策放松到基本面传导需要一定时间。在二三线城市限购全面取消后的6个月，销售和房价才开始持续性向好发展。
政策放松初期，基本面反馈较弱，且仍有波动，尤其是房价在探底。2014年8月-10月全国商品房销售面积同比降幅逐步收窄，但是11月到次年2月又再度出现波动。直到2015年4月，地产行业的基本面才见底，销售面积同比增速转正、房价环比增速转正，迎来了基本面复苏的窗口期。
地产板块的估值中枢回升也可分为三大阶段：
（1）顶层设计定调，地方政策尚未出台；
（2）地方宽松政策陆续出台落地，但行业基本面偏弱，房价持续下行；
（3）地产行业基本面复苏，板块伴随基本面改善不断验证而持续迎来估值修复。
整体来看，地产板块的估值回升可能会从政策预期、落地到基本面预期、落地而持续兑现，后续地产板块配置价值或仍存。
三、外资增持我国地产板块
地产行业占GDP比重较小、地产上市公司在所有A股中的占比也较小，然而，地产上下游产业链覆盖面极广，同时涉及土地财政，对我国总量经济影响较大。因此地产基本面是海外资金判断我国经济复苏动能的重要“风向标“。
2023年年底的人民币升值行情中，北向资金并未向过去一样流入，就是出于对我国地产基本面的担忧。
4月以来我国热点城市限购政策不断放松，4月底重要会议定调转向，强调“研究消化存量库存“，市场风险偏好不断回升。4月25日起，外资对地产板块的配置明显增加，对地产行业的持股数量占比从4月24日的1.76%上升至5月9日的1.94%，未来提升空间或仍存。
工具选择上，大家可以关注房地产ETF（159768），布局我国地产行业龙头，或是把握地产板块估值修复的投资利器。
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