核心结论
当前房地产库存已经升至历史高位，促进房地产存量库存消化是当前房地产政策的重要内容之一。截至2024年4月，我国商品房待售面积为74553万平方米，升至历史高位；同比增长15.7%，至今仍维持在10%以上的双位数增长水平。4月30日，中央政治局会议提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
房地产库存的大幅攀升在2014年至2015年期间也曾出现过。2014年商品房待售面积先后突破5亿和6亿平方米，2015年底站上7亿平方米的高位，2016年初达到本轮库存的阶段性高点7.4亿平方米。如果考虑到在建商品房，该时期房地产广义库存水平要更高。面对库存的快速累积，房地产政策进入新一轮放松周期。
库存去化的逻辑在于供给与需求之间的相对关系，因此在其他条件不变的情况下，实现库存去化要么约束供给，要么扩大需求。2014年至2016年这一轮房地产周期正是从需求侧发力实现存量商品房的库存去化。
一是通过放松房地产调控政策，促进居民购房需求持续释放。除去放松限购、降低首付比等政策外，从2014年底至2015年，央行累计6次调降中长期贷款基准利率，5年期以上贷款基准利率从6.55%降至4.90%，累计下降幅度高达165个基点；居民个人住房贷款加权平均利率从最高6.96%下降至最低4.52%。在降低首付、调降房贷利率等一系列政策放松叠加后续房价上涨的刺激下，居民购房需求明显释放，金融机构对个人住房的贷款持续攀升，居民部门的杠杆率也从2014年底的36%上升至2016年底的44.7%。
二是通过棚改货币化安置加速房地产的库存去化。2014年起，棚改安置逐步转向以货币化安置为主，棚改货币化安置的比例持续提升，棚改货币化安置是房地产去库存的主要动力之一。2014年至2017年全国棚改货币化安置的比例分别为10%、29.9%、48.5%和60.0%，分别对应47万套、180万套、294万套以及365万套。根据套均面积为85平方米的标准计算，2014年至2017年通过棚改货币化安置去库存的面积分别为0.4亿、1.5亿、2.5亿和3.1亿平方米，分别占当年商品房销售面积的3.4%、12.2%、16.4%和19.0%。
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文章来源：华福证券
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