近期国内房地产新政正式落地，首批30年期超长期特别国债也正式启动发行，如何看待这两件重磅财经事件对后市的影响，投资者可以从哪些方面来进行重点观察？我们今日带来深入解读。
房地产新政超市场预期，凸显监管层明确态度
5月17日国新办举行新闻发布会，住建部、人行等部委介绍房地产相关新政，提出了包括建立3000亿元保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率下限等许多重磅措施，政策支持力度远超市场预期。
同日，在“全国切实做好保交房视频会议”上，国务院领导人指出，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性。这也是近年来高层首次对房地产工作的相关论述，值得关注。
房地产新政对后市带来哪些影响，富达基金股票部副总监、基金经理周文群$富达传承6个月股票C(OTCFUND|017932)$认为：
1 去库存成为政策发力重点
“近期明显感受到地产的政策更激进了一些，包括强二线城市的限购政策完全放开；供需平衡重要性放到更重要的位置，根据4月政治局会议的部署，加快房地产市场库存去化是后续政策发力的重点方向。”
2 政策在供给及需求两端共同发力
“上周的房地产新政在需求和供给端政策进一步加码，需求端包括：取消全国首套和二套商业贷款政策利率下限；下调公积金贷款利率0.25%；降低全国首套和二套首付比例5%；在供给端主要是“收储”，央行宣布设立保障性住房再贷款，鼓励地方国企收购已经建成未出售的商品房，用作配售型或配租型的保障房，利好地产开发商，有利于地产市场的供需平衡。”
3 新政凸显了监管层提振市场的明确态度
“我们认为，在4月政治局会议后房地产政策密集出台，尤其是供给端收储这一亮点，显示出监管层提振市场的明确态度。预计在政策的共同作用下，房价会有所企稳。”
我们也注意到，新政出台后，部分热点城市新房二手房销售均有所回暖，投资者入市情绪逐步升温。作为国民支柱产业，房地产的企稳进程也将会影响到宏观经济复苏节奏；后续可重点关注房地产相关板块及上下游产业链的投资机会。
超长期特别国债发行节奏较平缓，边际利好债市
今年《政府工作报告》提出，为系统解决强国建设、民族复兴进程中一些重大项目建设的资金问题，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债。近日，财政部公布2024年一般国债、超长期特别国债发行有关安排的通知，备受关注的超长期特别国债于5月17日首发。
富达基金固定收益部副总监、基金经理成皓$富达90天债券C(OTCFUND|020338)$认为，超长期特别国债发行节奏相对平稳，边际利好债市。
1 发行安排实际落地节奏相对平缓
“近期央行公布超长期特别国债发行安排，发行窗口长达7个月，实际落地的发行节奏相对平缓。”
2 市场担忧情绪缓解，债券收益率明显下行
“对于债券市场而言，债券收益率在发行计划出台后明显下行，主要原因在于债券发行的供给冲击小于预期，市场担忧情绪有所缓解。总体来看，我们认为此次特别国债发行方案在节奏上的预期差对债券市场形成边际利好，对中长期国债收益率波动的预期有所改善。”
3 后市波动率或将增加，策略上应保持灵活
“短期内，利率在接近甚至突破历史底部的过程中债市整体的波动性也在增大，市场参与者开始对利空因素更为敏感，止盈情绪容易被触发，投资策略上应保持灵活。”
我们认为，债市更多受海内外宏观因素影响，后续可重点关注国内经济复苏情况、利率债供应节奏、以及美联储可能年内降息等重点事件。
随着宏观调控政策不断落地发力，海外扰动逐步降低，国内经济企稳复苏态势更加显著。不论是股市还是债市都蕴含着结构性机会，我们将依托富达国际全球研究平台，结合全球视野和本土智慧积极把握。
$中国海洋石油(HK|00883)$
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