在剔除价格因素影响的基础上，过去几年，中国的贸易账户相对GDP再次出现了巨额的盈余，超过了2007年的水平。
如果不剔除价格因素，只是计算名义值，计算名义的贸易盈余，计算名义的经济总产出，当前的贸易账户的失衡程度要缓和得多。
中国的贸易条件出现了非常严重的恶化。你卖什么，什么东西的价格就大幅下跌；你买什么，什么东西的价格大幅上升。
由于你大量出口和销售的商品的价格在大幅下跌，由于你试图采购和购买的东西的价格在大幅上升，这样就会出现巨大的、显著的差异。
造成这种现象的一个解释是中国房地产市场的大幅调整。
2021年以来，中国房地产市场大幅调整，房地产开发投资新开工销售连续大幅度的下降，它所带动的上下游产业链的需求大幅度下降。在这样的条件下，伴随着这些领域需求的快速收缩，它所对应的生产能力被迫就转向了国际市场，形成和表现为贸易盈余的巨大扩张。
贝壳25城既包括一些一二线的城市，也包括一些较小的城市。
以2018年底为100，在2021年的某个时候，房价指数上升到105以上的水平，随后开始大幅下跌，目前已经跌到了80出头的水平。换句话来讲，房价指数的调整可能在这个数据上超过20%、接近30%；
疫情暴发以后，租金指数就开始波动下行。到今年四五月份期间，相对2018年底，租金指数的下跌可能有接近10%-15%之间的水平。这个与我们在微观层面上的体感可能是接近的。
而且这个价格应该是住宅的租金价格指数，写字楼的租金价格指数的调整幅度可能要显著更大。
现在房价的绝对水平有可能回到了2017年左右的水平，甚至回到了2016年的水平。但是相对于2016、2017年来讲，现在的绝对收入水平毫无疑问有大幅度的上升。那意味着房价收入比具有大幅度的改善。
这个计算结果显示，现在的房价收入比可能比2014年的指标还要更好一些。如果房价收入比回到了2014-2015年之间的水平，对大部分城市而言，从一个较长的时间序列来看，房价收入比至少就不显得那么高。
房地产市场本身已经经历了显著的调整，很多的指标显然已进入了合理的区间，但是这不意味着它已经触到底部。
但是最近一段时间的政策瞄准了房地产领域最关键的问题，就是房地产企业火烧连营的流动性危机。在这一背景下的话，市场对这些政策抱有非常大的热情和非常饱满的期待。
但是不确定性主要在未来几个月之中的执行，我们要密切关注。如果执行的效果比较理想，存在这样的可能性，就是它会推动房地产市场逐步触底，然后慢慢地去反转。但是政策执行不及预期，我们对这种风险也要有必要的准备。
2010年以后，中国的长期资本回报率开始进入一个长期的下行过程。这一下行过程至少会持续到2030年，也许会更久远一些。
中国长期资本回报率的下行，将会带动整个中国利率中枢的持续下行。到2030年的时候，中国10年期国债的利率也许会下跌到2%附近的水平。
基本的原因是，随着中国经济先后跨过了刘易斯第一拐点和刘易斯第二拐点，资本边际回报下降的规律，开始起到主导性的作用。而依靠技术进步来对抗边际资本回报的下降，只有在比较低的回报水平上才是可以实现的。
在这一过渡时期，长期资本回报的持续下降都是很难抗拒的。直到经济增速到3%左右或者更低的水平，技术的进步才能够扭转、对抗和平衡这一趋势。
日本出海的经验表明，在经济长期停滞和内外不确定性的背景下，企业大量的出海有助于推高企业的盈利和竞争力。
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