核心观点
广深紧随上海调整优化地产政策，有望持续提振行业信心
5月28日，广深均发布房地产新政，深圳主要调整首付比例与房贷利率，广州在限购、限贷、鼓励以旧换新及收储等方面全方位进一步优化地产政策，力度在一线城市中一马当先。广深紧随上海同日优化房地产政策，一线城市的“去库存”行动加速展开，而一线城市全面积极的楼市新政有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期，加速基本面的筑底。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。
广州：政策多维度优化，放松力度一线城市最大
广州本次调整主要体现在以下几方面：1）购房条件：非户籍家庭在限购区购房的个税或社保要求从2年缩短至6个月。2）信贷端：首套/二套房贷首付比例从30%/40%降至15%/25%，商贷利率取消下限，据南方日报消息，目前广州主要银行计划将首套/二套商贷利率从3.85%/4.25%降至3.40%/3.80%。3）申请公积金贷款的缴存年限统一调整至6个月，同时允许公积金余额用于支付首套房首付；4）全面取消限售条件。此外，此次政策明确了“居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定”，这意味着如果居民在非限购区有两套，但在限购区无房，可在购买限购区住房时按照规定申请首套房贷。此次广州在限购和信贷政策力度放松之大为一线城市之最，彰显了当地政府稳预期的决心。
深圳：主要优化信贷政策，提升居民购买力是关键
深圳本次政策调整主要体现在信贷端，即首套/二套房贷首付比例从30%/40%下降至20%/30%，首套/二套房贷利率从3.85%/4.25%降至3.50%/3.90%，在一线城市中与上海调整后持平，较北京现行首付比例/利率低。与广州和上海不同，此次深圳并未对限购政策进行调整，着重解决的是居民购买力问题。根据乐有家的测算，以总价500万、期限30年的首套房贷为例，假设首付从30%降至20%，新政后首付可降低50万；假设首付保持30%不变，利率从3.85%降至3.50%，月供降低了692元，新政后月供较之前下降4.2%。我们认为，深圳作为一线城市中均价最高的城市，政府此次着重优化信贷端政策，有利于降低居民的购房门槛以及降低还款负担，带动楼市成交回暖。
一线城市加快去库存步伐，更多行业支持政策或可期待
目前行业基本面仍在筑底期间，根据Wind的数据，截至5月26日，本月广州/深圳新房销售面积同比-31%/-31%。目前一线城市沪广深均落实517新政，优化地产政策，有望持续稳定市场预期。广深政策调整之后，目前北京与部分核心二线城市尚未落地优化信贷新政，后续首付比例与房贷利率或跟进优化调整，更多行业支持政策仍可期待。
风险提示
行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。
行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
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文章来源：华泰瑞思
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