华润，降价出货了

文/十一弟

前几天，有一个名为“西红门橡树湾一期业主号”社交平台上，发布了一封言辞激烈的声讨檄文——

“最近开发商公然降价了，三期价格已经来到了5.4万/平米。”

“一期业主还没收房，就已经亏了上百万。”

这些业主讨伐的矛头，指向了大央企开发商——华润置地。

从上个月开始，华润置地在北京大兴区开发的西红门橡树湾三期，以特价房的名义，开始降价出货了。

据说，华润置地推出来的这一批特价房，户型面积为109平米，单价已经下调到了5.4万/平米，还可以赠送25万块钱的车位抵扣券。

在此之前，西红门橡树湾三期的销售指导价为6.6万/平米，网签备案价接近6.4万/平米。

华润置地突然降到5.4万/平米，单价比之前便宜了上万块钱，总价更是少了上百万。

在最抗跌的一线城市，最有实力的大央企，也有些扛不住了。

十一弟看了下，今年以来，华润置地在北京的销售业绩，确实压力山大。

到四月份，华润置地在北京卖了104亿，行业排名第二，仅次于中海地产。

去年同期，它在北京的销售额为141亿，减少了逾四分之一。

华润置地在今年的整体业绩，也遭遇了大幅下滑——

到上个月，它的销售额为920亿，去年同期为1433亿，减少了将近36%。

进入六月份，上半年就要过去了。

为了2024年中期财务业绩好看一些，还是要抓紧冲刺一波。

最近，四个一线城市里，上海和深圳的最低首付比例，已经下调到了两成。

广州更是丢掉了一线城市的包袱，直接跟二三线城市看齐，把最低首付比例降至15%。

现在，只有北京咬紧政策没有松绑，最低首付比例依然维持在三成。

那么，给买房人释放更高的杠杆之前，能打动他们赶紧上车的，就只有大降价了。

西红门橡树湾项目，华润置地已经拿地开发了三期。

在北京市场上，橡树湾是华润置地旗下最重要的一条产品线。

到现在，它已经开发过五个橡树湾项目——

海淀清河橡树湾、密云橡树湾、亦庄橡树湾、昌平北清橡树湾、以及大兴西红门橡树湾。

华润置地开发的第一座橡树湾，诞生于十九年前。

2005年，华润置地拍下了海淀清河橡树湾地块，此后长达十多年里，它连续开发了五期，总销售额超过了两百亿。

从此，橡树湾项目在北京一战成名，华润置地把它复制到了密云、亦庄、昌平和大兴。

2021年，华润置地与中铁置业联合体，以68亿代价拍下了西红门橡树湾一期地块。

这块地纯商品住宅部分的楼面价，将近4.3万/平方米，新房限价6.6万/平米。

2022年，华润置地、中铁置业与北京兴创联合体，以25亿代价拍下了西红门橡树湾二期地块。

这块地的楼面价大约3.6万/平米，新房限价6.6万/平米。

2023年，华润置地与中铁置业联合体，又花了37亿拍下了西红门橡树湾三期地块。

这块地的楼面价将近4万/平米，新房限价依然设定在6.6万/平米。

也就是说，为了开发西红门橡树湾项目，华润置地连续三次拿地，光是土地款，就已经砸进去了130多亿。

十一弟查了下，西红门橡树湾三期由华润置地持股60%，中铁置业持股40%。

去年九月份，项目三期入市，开盘价紧贴着销售指导价6.6万/平米。

房价跟地价相比，每平米有两三万块钱的价格差，利润空间比较可观。

现在，项目三期推出来的特价房，把单价下调了上万块钱。

房价与地价之间的价格差，只剩下万把块钱，几乎没什么赚头了。

西红门橡树湾三期一降价，区域周边的新房项目，就很难受了。

在西红门橡树湾旁边，中建二局旗下的中建玖合开发了一个新盘——中建·玖玥府，与其贴身肉搏。

玖玥府在去年底开盘，跟西红门橡树湾一样，销售指导价也是6.6万/平米。

最近，玖玥府开始抄起了作业——

它跟在西红门橡树湾身后，也推出了一批特价房，把单价下调到了5.6万/平米。

于是，这两个新房项目，打着特价房的幌子，把大兴区西红门板块的新房价格，扎扎实实地打下来上万块钱。

在百强房企榜单上，华润置地已经是赚钱能力最强的开发商。

即便如此，它同样要遭遇楼市持续下行带来的冲击——

房价下跌，销售滞缓，毛利率大幅承压。

去年，华润置地的开发业务毛利率，跌到了20%。

北京是华润置地大举重仓的核心城市，去年的销售额超过了394亿，业绩贡献将近13%。

距离上半年结束，只剩下一个月了，2024年中期业绩马上就要交卷，它在北京市场不容有失。

现在，赶紧割肉出货跑一波了。