01 发生了什么？
上周，多省市积极响应国家政策，下调商品房首付款比例下限和公积金、商贷利率。
5月21日，武汉、长沙、合肥率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限，其中武汉首套房商贷房贷利率已调降至3.25%。
5月22日，湖北省取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持、加大财税支持、推进
住房“以旧换新”。福州市取消二套房商业房贷利率下限，首套房首付15%、二套25%。
5月24日，河北省将首套房最低首付比例降至15%、二套至25%，并取消利率下限。重庆市将首套房首付款下调至不低于15%、二套25%取消房贷利率下限。珠海市全面取消限购及限售措施，公积金贷款最高调整为100万元。
（图片来源：《多地跟进下调首付及利率，南京“以旧换新”首批成交》，平安证券，2024.5.27）
据CRIC监测，典型25个城市中有12城下调首套房和二套房比例至15%和25%，另有合肥、长沙、武汉、青岛、济南5城调降房贷利率。5月24日，对除广州、深圳外的珠海、汕头、佛山、韶关等19个城市调整差别化住房信贷政策，取消利率下限并下调首付比例。
（图片来源：《多地迅速响应信贷新政，高频销售稳步修复》，天风证券，2024.5.26）
02 有什么影响？
对于这波首付比例和贷款利率的下调大潮，机构们普遍看好房地产板块后市表现。
西部证券认为，上周一二手房成交同环比增速均再度转负，逐步进入传统淡季后一二手房市场将表现出季节性走弱，成交热度仍有待提振，政策松绑效果尚不显著。预计各地新一轮宽松政策将陆续落地，持续释放积极信号，并对基本面形成一定支撑。市场乐观情绪释放并回调后，中期我们仍然认为可乐观看待，基本面反应不佳或将有进一步政策出台。
天风证券认为，后续更多二、三线城市将快速跟进，建议重点观察如合肥、西安、长沙等强二线城市在信贷调整后的基本面表现验证本轮政策效力。需求侧，中央层面突破政策边界后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。
国金证券认为，后续其他城市有望持续跟进，二线城市有望迎来一波房贷利率下降的浪潮。正如我们在此前多篇报告中所提到的，当前降低房贷利率是促进楼市平稳健康发展最重要的举措之一能够切实降低购房人的按揭还贷压力，若房贷利率（每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩或将成为市场筑底企稳的关键信号。
开源证券认为，5月17日集中出台提振购房需求政策后，多数城市项目来访量稳中有增，市场活跃度提升，但尚未在成交端有所体现，随着核心城市首付比与房贷利率陆续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将逐渐升温。目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会。
03 该如何配置？
数据显示，房地产ETF基金（515060）跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI）。
指数全面布局房地产开发、管理、服务等行业，涉及住宅开发、商业地产、百货、商业物业经营、物业管理、商业地产、房产租赁经纪、房地产综合服务等等细分赛道。
（数据来源：wind，截至2024.5.26）
中证全指房地产指数囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。
（数据来源：wind，截至2024.5.26）
目前，房地产ETF基金（515060）所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.74，处于破净状态。指数当前估值水平低于近10年间95%以上的时间，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。
相关基金：
$科创100ETF华夏(SH588800)$
$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$
$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$
【风险提示】1.以上基金为股票基金，主要投资于标的指数成份股及备选成份股，其预期风险和预期收益高于混合基金、债券基金与货币市场基金，属于中高风险(R4)品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.本基金存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险。3.投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特件，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。4.基金管理人不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。5.基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者做出投资决策后，基金运营状况、基金份额上市交易价格波动与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负责。6.中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。7.本产品由华夏基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。8.联接基金风险提示：作为目标ETF的联接基金，目标ETF为股票型基金，因此ETF联接基金的风险与收益高于混合基金、债券基金与货币市场基金。ETF联接基金存在联接基金风险，跟踪偏离风险，与目标ETF业绩差异的风险，指数编制机构停止服务的风险，标的指数变更的风险，成份券停牌或违约的风险等。9.A类基金认购时一次性收取认购费，无销售服务费;C类无认购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。10.市场有风险，投资须谨慎，以上个股不作推荐。
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