有点意思。最近这段时间，A股里的房地产板块持续保持高热度。
截至2024年5月26日，近20个交易日，房地产ETF基金（515060）有12日获资金净流入，净流额超1亿元，净利率超27%。资金布局房地产板块的意味非常浓厚。
房地产板块似乎有一点曾经对我“爱答不理”，如今对我“高攀不起”的意思。
这一次，变化主要来自政策。
5月17日，央行推出政策大礼包。
（1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
（2）调整个人住房贷款最低首付款比例。首套房最低15%，二套房最低25%。
（3）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。
（4）设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。
随后，二线城市陆续响应，掀起一轮政策热潮。
（图片来源：《多地迅速响应信贷新政，高频销售稳步修复》，天风证券，2024.5.26）
而就在5月27日，上海市打响了一线城市楼市放松的首枪。
5月27日，上海市印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等政策措施。
限购方面，《通知》提出：
（1）非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从调整为“连续缴纳满3年及以上”（原先为5年及以上）；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”（原先为3年及以上）；
（2）非沪籍单身人士购房区域扩大至“外环外新房+全市二手房”（原先为”外环外新房+外环外二手房“）；
（3）二孩及以上的多子女家庭，可多买1套住房；
（4）取消离异购房合并计算住房套数规定；调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
（5）对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
信贷政策方面，《通知》提出：
（1）商业贷款：首套房贷利率调整为3.5%(原先为3.85%)，最低首付不低于20%（原先为30%）；二套房贷利率调整为3.9%(原先为4.25%)，最低首付不低于35%（原先为50%）；
（2）公积金贷款：首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为80万元，家庭160万元。二套65万元，家庭130万元。
另外，《通知》优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。同时，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。
开源证券认为，此次上海房地产新政是5月17日央行优化信贷政策以来，一线城市首次政策调整，相较于五月初深圳和北京的放松政策，本次上海新政调降了房贷利率和首付比例，政策力度更大，针对范围和购房群体更广泛，发挥了积极的示范作用，预计后续其他一线城市将很快跟进在房地产发展新模式下。
国金证券认为，新政的关键点一是购房所需的社保年限核心区“5改3”，外围区域“改2”，大幅缩短潜在购房者的准入年限，有利于释放潜在的需求入市。关键点二是此前符合条件的外地单身人士只能在外环外购买1套住房，而新政后可在全市范围内购买1套二手房，有望将购买力吸引至市区二手房，待二手房售出后，原业主有望去购买新房，以此来打通一二手房的置换链条，提升市场活跃度，促进新房市场的企稳修复。
后续其他核心城市有望跟进，降低首付比例及房贷利率。上海作为楼市调控的风向标之一，其政策大力度放松具备一定的风向标意义，新政后上海的首付比例及房贷利率已明显下降，预计其他一线城市有望跟进。
东吴证券认为，基本面复苏和机构地产股欠配两条逻辑有望共振，带动上涨行情。517新政后，广东、广西、河北、山西、海南、云南、重庆多地迅速响应下调首付比例，多个核心城市下调房贷利率，预计后续更多城市将陆续跟进放松，房地产基本面复苏的预期有望逐步兑现。
此外，之前机构持续低配地产股。值此政策拐点之际，有望带动增配资金持续进入地产板块。两条主线逻辑共振下，判断本轮行情并未结束，未来仍有一段时间的上涨行情。
上海在一线城市中率先放松限购限贷政策，力度超出市场预期，预计后续更多核心城市将跟进。随着供需两端政策不断发力，地产销售基本面有望触底企稳，叠加机构地产股欠配逻辑，地产板块行情有望持续。
数据显示，房地产ETF基金（515060）跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI）。
指数全面布局房地产开发、管理、服务等行业，涉及住宅开发、商业地产、百货、商业物业经营、物业管理、商业地产、房产租赁经纪、房地产综合服务等细分赛道。
（数据来源：wind，截至2024.5.26）
中证全指房地产指数囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。
（数据来源：wind，截至2024.5.26）
目前，房地产ETF基金（515060）所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.74，处于破净状态。指数当前估值水平低于近10年间95%以上的时间，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。
相关基金：
$房地产ETF基金(SH515060)$
$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$
$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$
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