“REITs速达”针对最新申报的‘’华夏大悦城购物中心REIT‘’项目申报文件进行了认真学习和总结。顺着监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，以资借鉴。主要涉及到保险、基金经理兼任、集中换租风险。
从目前来看，消费REITs更考验项目的运营管理能力；另外，商场动线规划以及商户储备等更考验项目对消费群体趋势的把握以及品牌管理能力，如何提升项目品牌价值以及产品的用户粘性？如何打造未来消费场景引领消费潮流？考验消费类REITs项目持久的价值创造能力。
项目介绍：《华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金》原始权益人为卓远地产（成都）有限公司；基金管理人为华夏基金管理有限公司。底层资产分别为位于成都的大悦城购物中心，项目于评估基准日2023年12月31日的市场价值分别为人民币332,300万元。
一、合规
1、联通建筑
项目楼宇联通建筑正在补办投资建设手续，尚未办理产权登记。底层基础设施项目已在资产重组中通过协议约定方式将该非入池部分保留在原始权益人名下，底层基础设施项目已过户至新设项目公司成都博悦。
这个应该是特殊案例，以后类似案例应该会很多。按照常规来讲，没有办法进行完整切割的项目入池对于上市后存续期间的管理会有很多不确定性。但从实践来讲，多数资产在建设期更多的是考虑短期利益，没有考虑长期发展的合规性和成长空间。以后类似案例如何判断，需要更多思考。
2、共用公共区域
底层基础设施项目与未纳入底层基础设施项目资产范围的资产存在共用公共区域（如 大门、电梯等）的关系，未纳入底层基础设施项目资产范围的资产归属于原始权益人并由其承担 资产管理权责，底层基础设施项目由项目公司持有并委托运营管理机构管理，底层基础设施项目 与未纳入底层基础设施项目资产范围的资产互相没有支付使用成本。
需要对公共区域对于客流影响进行量化，极端情况下对底层资产收入的影响。
3、基金经理兼任
基金经理燕莉女士担任华夏合肥高新REIT基金经理。另一位基金经理苗晓霖女士担任华夏基金华润有巢REIT的基金经理。
这个也是老生常谈的话题了，希望以后不会出现兼任项目出现业绩变脸的情况。至于REITs基金经理是形式存在还是要切实担负起责任考验监管的智慧。
4、成都大悦城项目已投保财产一切险及公众责任险等险种，保险期限为2024年1月1日至2024年12月31日。公众责任险赔偿额为5,000万，财产一切险赔偿额度为13.5亿。
公开信息显示，项目评估值为33.23亿；保险金额没有有效覆盖估值规模。
5、本项目现有租约对于基础设施项目经营、处置的限制主要为优先购买权条款。
经项目法律顾问核查，成都大悦城绝大部分租户已签署标准合同，标准合同已约定租户放弃优先购买权，但部分租约仍存有租户优先购买权条款，具体为“在租赁合同期限内，如出租人欲出售出租物业或其任何部份，应提前通知租户，租户在同等条件下享有优先购买权。”条款对基础设施项目经营、处置构成了一定限制。
项目已完成重组，正推进换签，对于上述目前租约里未约定放弃优先购买权的少部分租户，后续拟完成换签的租赁协议将约定承租人不再享有优先购买权。
是应该合规后再申报还是边申报、边合规也是一个焦点话题。
二、运营
招募说明书显示，成都大悦城于2023年的到期出租面积为37,535.94平方米。截至2023年12月31日，到期出租面积涉及租户已续签租户共125家，共计18,759.84平方米，约占到期出租面积的49.98%；已置换新签租户共102家，共计16,770.45平方米，约占到期出租面积的44.68%；到期出租面积产生空铺共9家，共计2,005.65平方米，约占到期出租面积的5.34%。
2024年内到期租赁面积22,314.45平方米，占已出租比例为26.1%。某餐饮品牌租户B 2024年3月24日完成续租签约1,400-1,600平方米，某服装品牌租户A1,000-1,200尚未明确具体租赁情况。
从2023年到期续租情况来看，约5.34%的空置率，并且去化没有明确的时间表，影响项目收入。假设，按照2023年续租情况同比例来看，2024年的空置率也将有所提升。那么，评估预测的出租率如何实现？
另外，项目没有介绍更多历史项目换租情况、租户的选择、品牌以及产品迭代优化的合理性说明。
小结：从披露的招募说明书来看，需要对一些信息进行详细说明以便让投资者更加了解资产价值。
仅就本项目而言，项目已经运营8年；按照评估报告上的长期增长指标来看，项目培育期、高速增长期、成熟期几个周期下项目所呈现出来的各项增长差异也是非常明显的。从目前时点来看，投资者需要认清项目所处周期，从而对项目真实价值以及长期增长性进行合理预期。
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