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在一系列政策的提振下，2024年5月上海楼市以“翘尾”收官。上海网上房地产数据显示，5月份，上海二手房成交18692套，环比增加3.27%。
新房方面，佑威房地产研究中心监控的数据显示，当月上海新房成交面积为49.17万平方米，成交均价为81107元/平方米。
Part.1
二手房：成交量环比增3.31%，月末出现翘尾
随着新政落地发酵，月末二手房成交出现明显“翘尾”行情。
来自上海网上房地产数据显示，5月份上海二手房市场共计成交18692套，环比增长3.27%，同比增长21.91%。尽管月初受小长假影响，市场成交一度低迷，但在新政后迅速回升，成功实现对上月成交量的反超，成为近一年来的第二高成交量。
从日成交情况来看，自28日新政施行至31日，二手房单日网签有明显增加。具体数据显示，28日至31日，二手房网签套数分别为701套、877套、984套和961套。
价格方面，据诸葛找房统计，5月上海二手住宅市场均价为58514元/平方米，环比价格和同比价格，都处于下跌态势，其中环比跌幅为2.72%，同比跌幅为11.66%。
挂牌量方面，继续高位盘整。有数据显示，2024年4月30日链家网挂牌房源10.81万套，而到了6月3日的挂牌房源高达11.13万套。
有业内资深人士表示，后续来看，由于二手住宅挂牌量仍处于历史高位，市场以价换量成为主导，因此成交价格上涨的动能依旧较弱。
Part.2
新房：全市成交缩量 高价房保持稳定
5月，上海楼市热度有所下降，虽然6批次新房名单提前公示，但供应量并不多，整体品质较一般，导致市场表现相对平淡。
佑威房地产研究中心监控的数据显示，5月上海新房成交面积为49.17万平方米，环比下跌10.86%，同比下跌36%；基于高价房表现稳定，5月成交均价继续高位运行，为81107元/平方米，环比上涨2.07%，同比上涨26.59%。
成交板块方面，浦东三林板块以35916.38㎡的成交面积位居第一，其次为杨浦东外滩板块，成交面积33691.08㎡，排名第三的为静安不夜城板块，成交面积33612.94㎡。
数据来源:佑威房地产研究中心
从成交前十榜单来看，10万+楼盘继续保持活跃，有4个项目上榜，且排名前三的都是此类项目。
数据来源:佑威房地产研究中心
成交排名第一的项目是中建壹品浦江之星，成交265套，3.03万平方米，网签均价10.9万元/平方米，该项目于5月21日开盘，428套房源开盘当日去化约8成，销售额约49亿元。
排名第二的项目是龙盛湾上，成交155套，2.75万平方米，网签均价13万元/平方米，该项目于5月29日开盘，开盘当日劲销48.6亿，共售出205套，去化率约95%。
供应方面，5月，22个住宅项目入市，共4683套房源，推售面积57.07万平方米。产品结构上，呈现多点开花格局，既有刚需项目也有豪宅产品，比如黄浦淮海中路板块等传统热点市区区域出现供应。当月供应最大的楼盘是杨浦东外滩板块的中建壹品浦江之星，供应4.8万方，共428套房源。
开盘去化上，仅2盘开盘售罄，触发积分的楼盘更是凤毛麟角，当月，仅黄浦区的凯德茂名公馆1个项目触发积分，该项目入围分为114.72分。对比滨江凯旋门的113分，凯德茂名公馆的入围分数一跃成为今年内上海新房市场的最高分。
与此同时，冷热不均的市场态势仍在持续加剧。据统计，5月份共有15个项目的认购率低于50%，其中8个项目因认购人数不足而被迫取消摇号环节，更有2个项目在认购期间遭遇了零客户认购的尴尬局面。
值得注意的是，尽管受到整体市场环境的影响，市场热度有所下降，但这些销售困难的项目更多地还是受到了自身因素的影响。以奉发贤荟悦邸为例，该项目所处的庄行板块，虽然汇聚了佳兆业8号、景源名墅、东原璞阅等众多新兴住宅小区，居住氛围相对浓厚，但缺乏高品质的生活配套设施，仅有镇上的一些沿街商铺。
此外，交通出行方面也存在极大的不便。无论是近期还是远期规划，庄行地区都未能纳入轨道交通网络，虽然市域铁路南枫线从庄行地区经过，但并未设立站点，这无疑增加了该区域新房销售的难度。
价格因素也是导致奉发贤荟悦邸销售遇冷的重要因素之一。回顾上海市内热销楼盘，普遍存在一二手房价倒挂现象，然而奉发贤荟悦邸周边的二手房与新房价格差距并不显著。
目前，奉发贤荟悦邸公寓的销售均价为29856元/平方米，别墅销售均价为37867元/平方米。而相比之下，其周边的佳兆业8号小区，在今年3月底成交的一套面积约89.66平方米的二手房，成交单价仅为20634元/平方米；景源名墅的二手房成交价更是低至不足2万/平方米。
Part.3
6月楼市值得期待
5月27日，上海迎来了限购松绑的进一步调整。这次新政充分考虑了刚需和改善的购房需求，对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整，在全国范围内也起到一定的表率作用，有助于市场信心及预期的提振。
然而，新政的实施效果尚需时间来逐步显现，市场反应仍需进一步观察。虽然5月份新房成交量并未立即呈现上涨态势，但值得注意的是，售楼处来访量与咨询量均呈现出显著增长，这在一定程度上反映了市场参与者对于新政的积极期待与观望态度正在发生转变。
据相关统计数据显示，上周共有四个楼盘共计1219套房源启动认购程序，包括嘉定新城的众禾嘉苑、闵行华漕的中国铁建花语前湾、松江畲山的国贸鹭原以及闵行金虹桥的天安1号。其中，中国铁建花语前湾在认购前两日即收到了超过120组的意向认购申请，而天安1号更是在认购期间吸引了超过500组的意向认购。
在开盘方面，尽管当前新房市场仍呈现出明显的两极分化趋势，但与新政实施前相比，房源的去化速度已有显著加快。上周共有九个楼盘开盘入市，共计推出1853套房源。
其中，华润映江润府、龙盛湾上、象屿远香湖岸等三个楼盘在开盘当日即实现了80%以上的去化率，而四季都会青藤里则在开盘当天售出了138套房源，去化率约达61%。
此外，上周末，第七批次楼盘名单也迅速公布，虽然数量相对较少，但其中不乏豪宅和热门楼盘的回归，预计6月楼市热度将会因此回升，成交也随之有所上涨。我们有理由相信，随着市场的逐步适应以及政策的持续深入实施，上海楼市将迎来更加健康、稳定的发展阶段。
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