住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放

太平洋证券房地产行业深度研究：住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放

一、多地推进住房“以旧换新”，助力房地产行业去库存

据不完全统计，从2023年至今，南京、济南、苏州、沈阳等国内7余城市推出住房“以旧换新”相关政策。该政策是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新，较为契合政治局会议提出的政策目标，能够促进一二手房联动，提升房地产市场的流动性，并且部分城市地方国企及城投平台收购存量二手房，改建后作为保障房，可助力完成当地保障房筹建目标，满足改善性住房需求。

二、住房“以旧换新”包括哪几种模式？

“以旧换新”主要包括收购模式、中介帮卖模式、购房补贴模式和旧转保四种模式。收购模式中各城市普遍对旧房房源和新房项目有一定限制，对于旧房定价方式及置换等要求有所差异，郑州计划规模最高，常态化政策落地后，各地规模有望进一步放量。中介帮卖模式增加兜底机制加大优惠力度，能否去化存在一定不确定性。

三、“以旧换新”政策落地效果

郑州提前结束试点，全面推广至市八区。南京意向认购积极踊跃，正加快推进评估流程及正式签约。4月以来“以旧换新”城市能级提升，广州首批参与项目数量最多。收购模式引入地方国企/城投平台直接入场收购虽然对于旧房房源有一定要求，但可以有效缩短二手房交易周期，提高效率，政策效果将更为直接。目前地方国资平台收购计划数量不多，可能主要受限于其资金周转情况，后续中央对于长周期、低利率资金的支持力度有望进一步增加。中介帮卖模式相比于直接在市场上出售二手房，增加了兜底机制，但能否成功销售旧房主要受到旧房质量以及目前二手房市场情绪的影响。此外，居民加杠杆的能力及意愿也影响以旧换新落地效果，同时居民对于换新的需求还受到旧房评估价格、新房房源可选项目位置及品质等因素的影响。

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