最近REITs市场迎来了扩募潮，华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT近一个月相继申请扩募。
这次3只产品全是保租房REIT，结合近期各地陆续传出政府收购存量房用于发展保租房的消息，看来今年保租房领域要驶入发展快车道了。
我之前对保租房没什么了解，这次专门从网上看了下保租房的具体情况，结果大超预期。
像图片中是华润有巢的单间，完全就是精装修水平，可以拎包入住。水电费按民用缴纳，周边还有健身房、电竞房、运动场等辅助配套设施，非常适合年轻人居住。
现在都讲求实用主义了，我觉得在外地工作还没成家的年轻人，不要太顾忌面子问题，应该好好研究下当地的保租房政策。
列表中是各地规划中的保租房项目，如果有需求可以提前关注一下。
相关投资者也应该提前了解，新项目会不会与场内产品形成竞争关系。
保障性租住房作为一类社会福利，目前还未能大范围铺开。根据七浦数据，2020年城市家庭户共4.9亿户，住房来源中购买经济适用房/两限房、租赁廉租房的比例分别为4.1%和3.7%，合计占比仅7.8%，远低于更为发达的新加坡和中国香港保障房覆盖家庭占比。
为了改善这个问题，我国政府在2023年后的多个重要会议中，均明确表示要加大保障性住房建设和供给。
根据十四五规划，到2025年我国计划建设筹集保租房 870 万套，截至2023年底已经完成计划的2/3，看样子今年很有可能提前完成任务目标。
加大保障房供给，虽然会冲击商品房市场，但是对改善住房问题、吸引人才、促进经济发展等方面都有积极作用，是现阶段因地制宜制定的最佳政策。
可以预见未来一段时间内，保障房领域会有更多利好政策陆续出台。
在这个大背景下，现有保租房REITs扩募购入新项目是必然趋势，由于这类资产在全市场内的特殊性与稀缺性，必然会吸引更多资金关注。
我看了下今年保租房REITs的表现确实不错，除了上市初期由于筹码不稳定，导致大跌一波没跟上大部队的国泰君安城投宽庭保租房REIT，其余产品均跑赢了中证REITs指数。
尤其是最近A股调整，REITs市场整体微跌的情况下，多只保租房REITs反而放量上涨，逼近甚至创出年内新高。
可见已经有不少资金，关注到了保租房REITs独特的配置价值。
目前场内5个保租房REITs其实是保租房和公租房两种类型。
公租房的租金水平一般在市场均价的30%，只针对低收入人群。
保租房的租金水平一般在市场均价的60-90%，主要针对年轻人与各类人才，需求更加广阔。
由于国泰君安城投宽庭保租房REIT上市较晚，披露数据较少，我对比了其余4只保租房REIT近两年的主要经营数据。
可以看到保障房整体出租率都是非常高的，波动也比较小。
相对同样营收来自租金的物流仓储还有产业园，保租房经济周期性弱了很多，稳定性更胜一筹，非常适合作为防御性资产。这或许也是最近市场环境不好，板块能够逆势走强的原因。
目前深圳安居与厦门安居项目都接近满足状态，但是租金水平较低，且没有明显的涨价趋势。
华润有巢和北京保障房则相反，出租率略低，但是租金水平较高，有一定的涨价趋势。
从财务数据看，板块整体营收相对稳定，4只产品2023年均超额完成了可供分配额度。
华润有巢由于市场化运营模式，销售与管理费用较高，导致利润较低。不过2023年的现金分派率，与目前的股息率华润有巢均高于其他3个产品，这或许是今年表现较好的原因。
综合来看保租房REIT板块整体经营稳健，这种弱周期属性，在资产荒下显得十分珍贵，或许市场已经为保租房REIT打上了避险属性的标签。
随着未来保租房领域的稳健发展，现有REIT产品或能凭借成熟的运作经验，与资金募集优势，进一步发展壮大，提升在行业内的竞争力，从而获得更高的估值水平。
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