来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
近期以来，楼市金融政策罕见大松绑，但房企普遍仍给外界一种“缺钱”的印象。民营房企如此，地产央国企也不例外。
比如，“标杆房企”万科近来密集向多家大型银行大笔抵押规模资产取得了约200亿元的银团贷款，以尽快落实“借新还旧”。
昨日，万科A披露已提前将6.126亿到期美元票据本息的款项打入指定账户，这是其今年内最后一笔美元债，偿还后境外债余额约17.8亿美元。
刚刚，“知名地产央企”中铁建地产西南公司对外披露了一条大宗商办精装现房物业拍卖的信息。该笔重大资产处置将于近期在阿里淘宝平台上进行。
这笔大宗商办物业资产，均来自昆明市官渡区巫家坝CBD的中国铁建·西派国樾，具体为景苑4栋70套商办用房，建面约0.88万方；樾秀中心A1-1栋59套办公用房，建面约1.43万方，总建面合计约2.31万方。
值得注意的是，此次拍卖有一条重要约定，即拍卖成交后完成签约需要支付总房款的50%。
地产密探注意到，最近半年来，中铁建地产西南公司已累计发布了5条大宗资产拍卖公告，比如5月中旬披露将拍卖成都西派国樾约2080方商铺，起拍价约3146.7万元，最终以约3911.7万元成交。
今年2月初，中铁建地产西南公司曾公告将分两批次拍卖成都中国铁建广场约410方、约335.7方的商铺资产。这批资产是否拍卖成功，相关平台暂无显示。
去年底，中铁建地产西南公司曾披露了将拍卖位于北京海淀区的“理想谷”低密独栋的3号办公楼现房资产，涉及建面2455.4方，起拍价7800万元。很遗憾，该整栋项目惨遭流拍。
当前经济大环境下，房企商办资产本来就较难去化，除非口岸非常好，否则拿在手里就是“烫手的山芋”。目前，房企又普遍面临着资金链承压问题。
来源：密探财经图库
以中国铁建地产为例，按照克而瑞最新监测发布的数据，今年前5个月其实现全口径销售额277.5亿元（2023年同期：394.3亿元），排名第15位，权益销售额223亿元（2023年同期：248.2亿元），排名第11位。
从权益销售含金量及变化的角度看，中国铁建地产今年前5个月跌幅并不大。不过，该房企逆市拿地依然很猛。
据克而瑞最新监测，中国铁建地产2024年前5个月新增土地货值310亿元（2023年同期：246.7亿元），排名第五位；新增拿地耗资123亿元（2023年同期：136.2亿元），排名第六。
截至去年底，中国铁建地产总土储货值5726.6亿元，排名第13位；权益货值4403亿元，排名第12位；总土储建面4210.7万方，排名第9位。
6月初，中铁建地产在相关平台披露了2024年1季度未经审计的财报数据，截至今年3月底，其货币资金余额约179.18亿元，较去年底184.85亿元减少了5.67亿元。
截至今年3月底，中铁建地产总有息债务约984.85亿元，已创近三年来新高，其中短期债务包括短期借款、其他流动负债及一年内到期的非流动负债（合计），近244亿元，涉及短期借款29亿元，较上年末1亿元猛增28亿元，一年内到期有息负债约212亿元，较去年底略降了约2.6亿元。
依此来看，中铁建地产当前现金短债比较去年底已有所恶化，主要系短期借款迅猛增加，现金对短债的覆盖度也不理想。
在最新发债说明书中，中铁建地产亦对外坦言说，公司当前资产负债率较高，已达到80.37%，且面临一定的短期及长期偿债压力。
就现金流构成看，今年一季度，中铁建地产经营净现金流-70.7亿元，较去年同期25.66亿元遭遇“由正转负”，背后是经营现金流入几乎“腰斩”，但支出且大幅增加，系拿地耗资增加及预收房款下降所致。
同期，中铁建地产筹资净现金流近72亿元，虽同比略减3.5亿元有所下滑，但作为央企背景房企，其融资端仍较为顺畅。
结果看今年一季度，中铁建地产取得现金及现金等价物净增加额约-5.7亿元，呈现“净流出”状态，而去年同期是100.6亿元。
截至今年3月底，中铁建地产存货余额近1572亿元，创2021年以来新高，占总资产比重达到近65%。自2021年末以来，其存货周转率从0.19已降到0.03，总资产周转率从0.15已降到0.02。
近日，中铁建地产正在发行5年期（3+2年）5亿元的2024年第三期中期票据融资，所募资金将投向合肥市包河区上海路西97亩住宅项目开发。
今年2月底及3月上旬，中铁建地产已分别发行了2024年第一、二期中期票据，分别募资15亿元、10亿元，涉及投向上海、合肥和西安等多个项目。
看今年一季度业绩，中铁建地产取得营收54.7亿元，净利润约8777.7万元，归母净利润-2亿元。
去年，中铁建地产实现营收632亿元，毛利66.77亿元，均创近三年新高，但毛利率仅10.56%、净利润也只有13.45亿元，均创近三年新低，归母净利只有1.173亿元，反观上年归母净利是18.75亿元。
从以上近几年业绩数据看，中铁建地产收入规模是越滚越大，实际赚得却越来越少。接下来，又能否逆转困局？
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