本篇文章通过对星程酒店（宁波慈溪银泰城店）进行案例拆解，可进一步了解作为“中档酒店改造专家”的星程酒店的核心能力与优势，为存量中端酒店市场带来的“重修复轻拆建”新可能。
近些年，国内酒店连锁化进程在持续加快，存量整合也进入了加速阶段。
最新发布的《中国酒店集团及品牌发展报告》显示，中国酒店业整体连锁化率，在中国酒店业设施32.3万家中，连锁酒店数约9.06万家，其它非连锁酒店数约23.27万家。中国酒店客房总数约1650万间，其中连锁客房数约676万间，连锁化率约为40.95%，较上一年的38.75%再度有所提升。
其中，竞争尤为激烈的中端酒店市场，无论是在酒店数量还是品牌数量方面，都获得了酒店集团们的持续加码投入。数据显示，如今中端连锁酒店的连锁化率为55.07%，远高于高端酒店和经济型酒店。
连锁化率不断提升，品牌化程度不断加强，加之中端酒店正成为当下酒店投资的酒店趋势，使得整个市场更加充满了不确定性。因此，致力于进入中端酒店角逐的存量单体酒店，在自我的更新改造上，更需算好“改造账”。
星程酒店（宁波慈溪银泰城店），便可视作是中端酒店存量改造的典型样本：项目原本于2013年开业，是运营超过10年单体酒店，如今从项目的生命周期来看，已至尾声，设施陈旧，营收能力差。投资人不希望做太大的改造，但又希望能够迎接连锁化浪潮，获得品牌的流量。最终，项目加盟了华住集团旗下精选中档酒店品牌——星程，通过半改造的模式，重修复轻拆建，点位保留最大化，模组化家具灵活替换，用较低的投入成本，实现了经营业绩的飞跃。
星程酒店（宁波慈溪银泰城店）
通过对星程外协设计伙伴，也是星程酒店（宁波慈溪银泰城店）设计负责人的采访，我们得以看见素有“中档酒店改造专家”之称的星程酒店在存量酒店市场的改造能力。
十年老酒店，
改造需要关注什么？
近些年，我们见证了国内酒店存量市场改造项目的激增，这一现状，也对市场格局产生了深远影响。但与此同时，不少投资人在对于存量项目的改造上，也有一系列自己的担忧，比如“现金流紧张，自有资金实力不足”、“租期没剩几年，改也不是，不改也不是”、“工期一拖再拖，房租工资不能停”、“收益没提上来，回本遥遥无期”等等问题。
因此，对于坐拥老酒店的投资人而言，改造时更需有更全面的关注，围绕项目所在的位置、城市、自有资源、项目特点，重新审视自身产品，以更高质量的产品定位迎合当前市场需求。
从项目的基本情况来看，星程酒店（宁波慈溪银泰城店）前身是2013年开业的天和大酒店，其主要客源为本地客、商务客以及杨梅节旅游客。
作为浙江省宁波市下辖的县级市，在浙江省内的县级市经济排名中，慈溪市GDP总量在浙江省内常年位居前列，因此，当地酒店市场竞争也在逐渐激烈，越来越多中端酒店，成为市场主流。
相比而言，这家生命周期已至尾声的老旧单体酒店，因设施陈旧、营收能力差，酒店的市场接受度逐渐下降。
但酒店本身的物业地段颇为优越，其位于慈溪市中心，临近慈溪长途汽车站，交通出行十分便利，北有大润发大型购物中心，南有慈溪上林坊步行街，西有教场山公园，无论是出行游玩，都非常方便。
于是，酒店投资人计划对原老酒店进行升级改造，以提升其市场竞争力。但是，在升级改造前，也需进行一系列自我诉求的分析。
其一，尽管投资人知道目前阶段，酒店已经老化，但由于原本项目是四星级酒店，投入较大，从硬件角度来看，投资人不希望对酒店业态进行太大改造，重修复，轻拆建；
其二，决定改造之前，投资人也接触了很多品牌，他需要品牌能够回答他如何控制造价、如何提升房价、如何提升出租率等一系列关于数据的问题；
其三，经过投测，区域内缺少品牌化且具备个性化、设计感的中档酒店，物业的条件也能够承接起中档酒店的溢价；
其四，星程酒店作为中档酒店改造专家，其改造经验，能够实现存量资产价值最大化。星程能精准诊断，给出专业方案，同时能够结合所在城市的在地文化，做“一店一定制”的改造方案。
此外，设计师也指出，华住体系中，不同品牌有不同的定位，已有600多家规模的星程酒店作为中端品牌的一个重要补充与分支，对于需要进行改造的存量酒店来说，投资人能够有更多选择的余地，也能在改造过程中，更好地管理投资回报。
经过上述综合分析后，投资人决定加盟华住集团旗下的星程酒店。
星程酒店（宁波慈溪银泰城店）
案例拆解：
变与不变的取舍
存量时代发展到当下，中端酒店市场的存量改造，正成为主流，且竞争也更为激烈。单纯换个品牌店招就上线，或者是耗费周期长、投入资金大的大拆大改，都不是最佳的解决方案。
如何结合酒店项目自身的区位特质及软硬件情况，通过解读酒店运营损益表，解构酒店存在的问题，再结合具体痛点，给出数据模型，算好改造投资的最优解，才能获得投资人的青睐。
星程酒店作为华住集团旗下的非标准中档连锁酒店品牌，致力于在盘活存量资产价值，以星程专业改造、可靠经营和丰富客源，帮助投资人获得更持久可观的回报。
品牌新推出的3.0版本，则实现质感的再升级，通过松弛感的设计、灵活的模组化、一体成型的新材料，大幅提升酒店的体验感及改造效率。
以星程酒店（宁波慈溪银泰城店）为例，投资人邀请华住和友商各做一个样板间，来选拔适合自己加盟的品牌，最终星程凭借更因店制宜的改造方案，成功中标。
星程产品团队前期对原酒店进行了深度考察和评估，设计师指出，原项目的公共空间、房间大小、配套设施等硬件方面，都比较好，只是因为随着时代发展，显得产品风格略显过时。这对于酒店改造设计而言，就可以从原有基础上，去找一些属地文化，或顺着原有的空间结构来进行改变，增加投资的可控性。
最终，星程酒店（宁波慈溪银泰城店）采用了点位保留最大化，模组化家具灵活替换，对老家具贴膜翻新的改造方案，为投资人快速带来持续的可观收益。
具体而言，首先是对酒店大堂进行改造，保留了定制的不锈钢墙面和大理石地面，主要针对几个方面进行调整：
大堂 改造前VS改造后
其一、项目原本的大堂大而空，且挑空非常高，不聚人气。对于大堂的设计，第一改造重点就是空间尺度，让空间有了围合，使得客人进入后，对不同空间能够有区分，且感知到服务温度。
其二、投资人提出，由于挑空高，酒店大堂能耗也非常大。因此，改造后将原有的大挑空，改为前厅进入后有一个挑空区，保留了酒店原有的骏马雕塑马作为装置，保证了酒店质感，进入客人的休息区，则降低了空间高度，提升了客人的安全感与舒适度。
其三、对原有的地面进行保留与后期打磨，使得地面与整体空间相匹配与融合，让旧材质的东西与新空间能够巧妙结合。
大堂 改造前VS改造后
酒店客房保留了空间原有的结构及部分装置，包括顶面、墙体、卫生间、衣柜等，仅在原有基础上进行了维护，如淋浴房门贴膜翻新、镜面保留、面盆石材打磨翻新、固定衣柜以PVC贴膜翻新等，通过新材料轻松覆盖翻新。
客房 改造前VS改造后
对于客房，主要的改造内容集中在墙面翻新、床屏新制、电视背景换新、地毯更换为地板，灯具、出风口更换等。
值得关注的是，上述改造方案，极大发挥了星程酒店3.0的模组化与新材料灵活优势，不仅让住宿体验更加舒适和便捷，更有效控制改造成本，缩短工期。如洗漱区/休闲区墙面的SPC板耐用更好清洁，床头灯带的铝型材灯槽线条现场即可拼装，淋浴间的成品铝型材减少不锈钢材料的使用等，减少现场作业，减少拆旧，真正提质增效。
此外，设计师还介绍，星程3.0的家具产品，都是可移动的，根据改造项目的需求选配可灵活排布，且3.0的产品已经完全工厂化了，工厂生产完，现场安装就可以。这进一步减少了投资人的成本，也降低了空间的容错率与损耗率。
客房 改造前VS改造后
改造利旧，
如何实现营收回归？
星程酒店（宁波慈溪银泰城店）共有106间客房，总造价为550万元，改造花费了5个月时间，虽然相对时间长一些，但值得一提的是，在改造过程中，酒店并没有因此而停业。
这对于投资人而言，一方面，避免了因改造停业而重新走相关的审批流程，另一方面，则稳住了原有的老客源，避免了老客流失。
酒店在今年5月1日正式上线，开业不到一个月，已经实现了房价提升，出租率的大幅度增长，快速经过了爬坡期。而依托华住易购的平台支持，大大降低了酒店的单房运营成本。
改造之后的酒店，刚上线出租率即达到60%，，不少老客户对重新改造的酒店评价颇高，酒店的新面貌，得到诸多赞赏。
总而言之，星程对老旧酒店的改造升级，实现了低改造成本、短营建周期、快翻牌改造、高上线效率 ，结合投资人的具体诉求，算好每一笔“改造账”，最终实现成本与品质的平衡。
星程酒店（宁波慈溪银泰城店）
写在最后
随着存量时代的深化，中端酒店市场的竞争进入白热化，投资人变得越来越谨慎，他们想要拥抱存量时代，获得品牌流量红利，但同样也关注改造的最终效果与投资回报。
而另一方面，对于很多老酒店来说，酒店改造升级，意味着抛弃原有风格，回炉再造，而对于投资人来说，斥巨资改造，显然是不符合商业逻辑。
在“不确定”中寻找“确定”，是当下诸多投资人的诉求，因此，一份足够明确的改造模型，便称得上是那份“确定”。
正如慈溪星程酒店设计负责人在接受次方点评的采访时表示，存量市场里，一定要会算账。从投资人角度来看，既享受华住体系下的服务，又并不完全受标准化限制，保留一定特色，以轻改造、轻投资的模式，投资星程无疑是个好选择。
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