这家“学霸级”房企，口碑跌破及格线！

说一件最近有点让人出乎意料、大跌眼镜的事：

位于上海青浦徐泾板块的新房项目——同济蟠龙里，在前不久结束认筹，最终的认筹结果居然跌破及格线：

282套房源最终仅约90组客户认购，认购率仅约30%...

艳姐之前比较看好这个项目，毕竟徐泾板块此前因为较强的板块势能，出现了诸多爆款楼盘，那些被抢疯的项目，都带有“蟠龙”二字：

瑞安打造的蟠龙天地，此前成为了诸多被疯抢的爆款盘；和同济蟠龙里一街之隔的华发蟠龙四季之前入市，多达1200多组客户认购，最终还触发了积分。

但或许是艳姐有点乐观了：

大家仔细想想，在如今这个时点，一个爆款的炼成，不单靠的是先天因素的地理位置，比较重要的还有客户对于房企品牌的信任，以及项目呈现出来的产品力究竟如何。

打造这个项目的，是植根上海约30年的本土房企——

同济房产

一提到“同济”二字，大家首先想到的就是大名鼎鼎的同济大学，曾经确实算是同济大学的第二产业，但经过校企改革后，如今已经和同济大学没有啥关联。

但毕竟很久之前是老八校的产业，在很多人看来或许会有一些建筑基因的传承，“同济”两个字搞上去，给到众人的感觉就是“学霸级”房企。

多年来同济房产还是比较低调的，并没有像一些区域级房企滨江或绿城，在杭州进行大规模的开发。

所以在上海的土拍市场，同济房产只是偶尔出现，拿地频率比较低，而且拿地偏向于松江泗泾、青浦朱家角、宝山大场等外环地区。

不过毕竟在上海扎根多年，他每次拿地肯定是经过了比较深度的研判。

在去年8月的上海四批次土拍中，同济以总价13.32亿拿下青浦西虹桥蟠东路地块，成交楼面价为30346元/㎡，溢价率9.66%，房地联动价为6.5万/㎡。

这个地块之上打造出来的项目，就是如今的同济蟠龙里。

在价格层面，同济蟠龙里和之前的爆款项目相比，已经没有什么优势：

和它一街之隔的华发蟠龙四季，单价为6.4万/㎡，略低于同济蟠龙里。而此前瑞安蟠龙天地一期和二期的单价，仅为6.15万/㎡。

当购房者们看到这样的价格，估计也不会太感冒。

而如果要用一个词来形容同济蟠龙里这个项目的产品打造，可能就是四个字：

清汤寡水

艳姐在看了项目的宣发文案和图片后，纯粹站在购房者角度，确实觉得项目的吸引力没有周边那些品牌房企来得大。

项目算是袖珍型小区，仅规划了4栋住宅楼，除了4号楼最东侧单元号规划了保障性住房外，其余住宅楼均为普通商品房。这样的社区大家都懂，基本很难像其他中大型小区一样，能做出瑰丽的景观中轴和较大的景观面。

在艳姐看来，这个项目为数不多可以拿出来讲讲的亮点就是户型，是标准的飞机户型，基本没什么空间浪费。

但说实话，在如今上海市场的产品非常卷的背景下，同济房产的产品亮点，几乎很难征服客户了。

此前在网络上，已经有诸多网友公开发布了自己对于项目的看法：

比如营销中心犹如临时搭建的集装箱，仿佛来到了工地宿舍；

现如今很多房企为了脱颖而出，开始卷装标，改善楼盘用的是高端楼盘的装标，高端楼盘甚至接近于豪宅的装标。

而同济蟠龙里的装标，则几乎是躺平的状态：

现如今，很多同价位的项目，用的都是墙布或岩板，而同济蟠龙里，则统一用了白色涂料。卫生间用了摩恩的马桶、单柄冷热水龙头、台下盆、手持花洒；油烟机是方太；热水器是海尔......

样板间也是“坦诚相见”，几乎没有摆放什么家具，只放置几颗绿植简单装饰，难道样板间走的时极简风格？

还有一些“小家碧玉”的设计细节，比如客厅的空调出风口，变成了缩小版。

图片来源：网络

厨房的淋浴器和管道裸露在外面，给人一种廉价感。

图片来源：网络

还有诸多让人颇感意外的细节，篇幅有限，在这里就不一一进行展开了。

之前艳姐看过很多同价位项目，样板间简直美出了天际，已经有珠玉在前，同济蟠龙里去借鉴个二三成，估计最后样板间的呈现也不会是这种效果。

甚至有个业内朋友在看了样板间后，回来告诉艳姐：

样板间，就像闹着玩似的。

艳姐一直觉得，一个产品的极致呈现，一方面取决于这家房企到底有没有用心打造产品；另一方面也取决于这家房企的思维到底有没有与时俱进，不断吸收和学习新的东西，融入到产品中。

至少从同济蟠龙里的呈现来看，同济房产这两点似乎都没有做到。

此次同济房产和瑞安、华发在徐泾的产品力竞技，确实有点尬了。

要知道的是，同济房产曾经也是有过传奇。

那是2015年的事，当时上海松江泗泾一宅地拍卖，那个时候还没有限价，有15家房企竞拍，当时万科、中海、金地等如日中天的房企都参与其中，同济房产也和他们同台争夺。

地块单价是12000元/㎡的起拍价，同济房产在这场土拍中大开杀戒，力压群雄，最终把地块抬到了20531元/㎡的楼板价，溢价率高达71.1%，最终拿下泗泾宅地。

后来的2020年，同样是在泗泾，同济房产又以总价11.4758亿竞得泗泾宅地，溢价率15.04%，击败了竞争对手保利置业和卓越。

然而，同济房产虽然在泗泾拿地决心十足，颇有要大干一场的架势，但是最终同济房产在泗泾打造出来的产品——同济晶萃，市场口碑却似乎跌破了及格线。

从去年开始，同济晶萃就开始遭遇业主的口诛笔伐，诸多业主在社交网络、官方留言板上反馈货不对板、房屋质量差、物业服务不尽如人意等情况。

绿化缩水、顶楼漏水、车库积水、发霉墙壁......网友也是公开了实拍图，真的有点让人触目惊心；

另外还有网友爆料称，同济晶萃在交付流程上也是有诸多不规范的地方，交房就是业主先签字交付，维修事宜含糊其辞，推诿物业，物业又推诿开发商......

除了这个项目外，此前同济房产在上海打造的同济东时区等项目也被曝出存在质量问题。

毕竟发生质量问题并不可怕，可怕的是在出现问题后，没有及时对客户的诉求做出回应，并积极进行相关的改进。

艳姐一直觉得对于一家房企影响最大的就是因为房企对项目质量问题怠慢，业主失去了对于房企的信任，这样口口相传，也势必会造成市场口碑的崩塌。

大家看那些成功的区域型房企，哪个不是用产品征服了客户，获得了当地客户极高的口碑，才能活到现在。

同济房产也完全可以耕耘好自己的一亩三分地，成为典型的区域型房企，而且要知道，其实同济房产算是上市公司同济科技的子公司。

官方信息显示，同济科技1993年11月由同济大学旗下企业改制创立，1994年3月“同济科技”股票在上交所交易。

只不过在2021年，为了促进上市公司持续健康发展，经股权划转，公司实际控制人变更为杨浦区国有资产监督管理委员会。

同济科技除了拥有房地产业务板块同济房产外，还有工程咨询服务——同济管理、环境工程——同济环境、建筑工程管理——同济建设，可以说拥有在房地产工程和建设领域是有几把刷子的。

根据此前2023年年报，同济科技整体业绩还是比较平稳的，公司实现营业总收入56.73亿元，同比增长43.88%；归母净利润3.81亿元，同比增长8.21%。

房地产业务板块也是有不错的表现：

去年住宅开发收入22.37亿，同比增长130.30%，占营业收入的39.43%。

不过，住宅开发的毛利率水平为8.16%，在行业内处于中下游的水平。

同济房产的执掌人也是比较低调，从同济科技的年报中可以看到，目前同济房产的掌舵人是沈田华。

年报信息显示，沈田华是同济大学工民建本科，同济大学 EMBA，高级工程师。曾任上海住总集团一公司项目经理，上海嘉业房产开发有限公司项目总经理，大华集团西安城市公司副总经理，海尔地产集团副总经理；

2013年加入同济科技，先后担任上海同济房地产有限公司副总经理、总经理职务。现任同济科技副总经理，兼任上海同济房地产有限公司董事长、总经理。

从履历来看，沈田华也可以说是房地产专科出身，又有比较丰富的操盘经验，只是有时候，掌舵人的决策固然重要，但如果落地到每个项目，就更需要的是团队执行力以及对于每个产品的敬畏之心。

已经有多个项目证明，同济房产对于产品的用心程度，相对其他房企，还是有诸多可以提升的地方。

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主编：张艳
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