2022年10月及2023年5月，本人在《开化合成材料公司搬迁入园提升项目可研问题》中有提到白南山厂区搬迁的财务处理存在一些问题，目前搬迁事项已基本结束，现对该事项进行总结。
结论：白南山厂区搬迁事项的财务处理与企业会计准则规定不同且影响重大，新安2016年度归母净利润的73%，2013年度归母净利润的59%来源于此。下文做详细说明。
一、基本情况
（一）搬迁的起因及相关文件规定
1、2014年4月22日董事会公告
位于浙江省建德市的白南山生产园区现有本公司建德化工二厂、有机硅厂、建德热电厂，目前有3万吨/年的草甘膦原药、6万吨/年的有机硅单体及部分有机硅下游产品生产装置。根据杭州市政府下发的《杭州市“无燃煤区”建设实施方案的通知》的要求，拟在2013-2015 年三年内，通过实施关停、搬迁、改造等措施，将主城区以及所辖县市的建城区基本建成“无燃煤区”。为此本次董事会决定，同意公司将白南山园区生产装置整体搬迁至建德市马南高新技术产业园。
2、杭州市“无燃煤区”建设实施方案的通知
（1）总体目标
在2013—2015年三年内，通过实施关停、搬迁、改造（煤改气、煤改电等清洁能源改造，下同）等措施，将上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）（以下简称主城区）和萧山区、余杭区、桐庐县、淳安县、临安市、富阳市、建德市的建成区[以下简称7个区、县（市）建成区]基本建成“无燃煤区”，切实推动我市产业结构、布局优化和能源结构调整，改善重点区域大气质量。
（3）主要任务
严格新建、扩建和改建项目管理。
实施区域燃煤总量控制，严格能源评估和审批，在“无燃煤区”内，所有新建、扩建和改建项目均不得使用原煤或其他高污染燃料。各区、县（市）工业园区应实行联片供热，不得自行安装燃煤锅炉。
电力（热电）企业燃煤锅炉关停或改造。
“无燃煤区”内的电力（热电）企业现有燃煤锅炉分期实施关停或改造。关停杭州华电半山发电有限公司的2台燃煤机组，杭州中策橡胶有限公司3台燃煤锅炉中的2台常开炉改为天然气，杭州杭联热电有限公司燃煤机组2015年年底前实施煤改气。
工业燃煤锅炉关停或改造。
2013年年底前，主城区企业燃煤锅炉关停或改造。2015年年底前，7个区、县（市）建成区内的工业燃煤锅炉关停或改造完毕。
其他燃煤及高污染燃料锅炉（含茶水炉、热水炉、窑、灶，下同）关停或改造。
2013年年底前，主城区包括养殖业、种植业企业和个人的其他各类燃煤及高污染燃料锅炉全部关停或改造。2015年年底前，7个区、县（市）建成区完成其他燃煤及其他高污染燃料锅炉全部关停或改造任务。
加快天然气管网及电网建设。
加快天然气等清洁能源基础设施建设，建设高效、可靠的天然气供气网络。结合美丽乡村建设，加快农村尤其是种养殖区域电力配套设施改造，完善基础设施建设。
（二）搬迁协议签定
1、2015年，新安股份与建德市城市建设发展投资有限公司（以下简称“建德城发”）签订《浙江新安化工集团股份有限公司白南山区块整体搬迁及补偿协议》（以下简称“补偿协议”），协议的主要内容如下：
（1）建德城发收回属于公司位于新安江街道白南山厂区合计面积为 278,788.20 平方米的土地以及该范围内的房屋、构筑物、附属物等及与之相关的其他附属物、配套设施等。
（2）双方同意本公司白南山区块整体搬迁补偿资金总额确定为人民币45,618.46 万元。该搬迁补偿资金包含搬迁范围内土地、房屋、构筑物、附着物等及与之相关的其他附属物、配套设施等所有费用，实行总额包干。
（3）本公司负责搬迁范围内所有建筑物、构筑物、附着物及相关配套设施的拆除，地上地下管线的处置及地下化工有害废弃物的处理、土壤修复、场地平整。
（4）搬迁补偿资金根据搬迁进度按总额的 40%、30%、30%的比例分三期支付。所有补偿款项结清最迟不得晚于
2020年9月30日。
2、2015年，新安股份与建德城发签订的《补充协议》（以下简称“补充协议1”），双方约定搬迁补偿款共计 45,618.46 万元，其中资产搬迁损失及费用补偿 33,141.23 万元，因搬迁导致停工损失补偿 12,477.23 万元（2016 年搬迁停工损失补偿 6,716.65 万元，2017年搬迁停工损失补偿 5,760.58 万元），搬迁补偿资金根据搬迁进度按总额的 40%（截至 2017 年已收）、30%（交付净地）、30%（交付净地后两年或 2020 年 9月 30 日）的比例分三期支付。
上述内容详见2022年9月中信证券股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见之回复报告。
注：2015年董事会公告中未提及“交付净地后两年或 2020 年 9月 30 日”，该表述与《补偿协议》中的表述不同且有退让。
3、2024年3月29日，新安股份与建德城发签订的《新安化工白南山搬迁补偿补充协议》（以下简称“补充协议2”），双方约定搬迁补偿款调减 2,074.23 万元。
上述内容见新安2023年度报告。
最终合同约定搬迁补偿款金额为43,544.23万元。
（三）协议履行情况
1、收款情况(单位：万元）
年度 | 搬迁补偿资金 | 停工补偿资金 | 合计 |
2016 年 | 3,754.00 | 2,100.00 | 5,854.00 |
2017 年 | 2,016.15 | 10,377.23 | 12,393.38 |
2019 年 | 1,642.00 | - | 1,642.00 |
2023年 | 14,117.50 | - | 14,117.50 |
2024年1-3月 | 9,537.35 | - | 9,537.35 |
合计 | 31,067.00 | 12,477.23 | 43,544.23 |
注：（1）2016及2017两个年度共计收款18,247.38万元，占45,618.46万元的40%，付款比例与补偿协议一致。
（2）2023年收款金额根据2023年报中披露的对建德城发其他应收款减少额加上持有待售资产减少额1295.5万元。
（3）2024年1-3月收款金额根据2023年报中披露的对建德城发其他应收款期末账面余额减去补充协议中调减的搬迁补偿款2,074.23万元。
2、搬迁进度及土地修复情况
（1）2017年度报告，本公司白南山厂区已于 2016 年 7 月开始停产，并开始拆除相应设备、房屋建筑物，预计于 2018 年 9 月前完成整体搬迁事项。
（2）2018年度报告，截止本期期末，搬迁已基本完成。
（3）2021 年度报告，截至报告期末搬迁进展，当前整体搬迁已完成，土壤恢复工作已完成，正在进行评估验收，尚未交付净地。
（4）2023年度报告，截至报告期末，白南山区块已通过浙江省生态环境厅验收。
（五）账务处理情况
1、新安账务处理依据
（1）根据《补偿协议》以及《补充协议1》，搬迁补偿款共计 45,618.46 万元，其中资产搬迁损失及费用补偿 33,141.23 万元，因搬迁导致停工损失补偿 12,477.23 万元（2016年搬迁停工损失补偿 6,716.65万元,2017年搬迁停工损失补偿5,760.58万元）。资产搬迁损失及费用补偿款和搬迁停工损失补偿款(2016年和2017年搬迁停工损失补偿)系根据杭州金孚资产评估有限公司于2015年12月6日出具的《资产评估报告书》(杭金资评字﹝2015﹞第301号)和《评估咨询报告书》(杭金孚评字﹝2015﹞第 300号)为基础协商确定的，并在双方签订的《补充协议1》中予以明确。
（2）根据《企业会计准则解释第 3 号》的规定：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第 16 号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。根据上述规定，公司将上述搬迁补偿款项列入专项应付款，并根据搬迁实际情况分别进行账务处理： 1）对搬迁过程中发生的净损失计入营业外支出—处理损失，同时将上述对应的补偿款项从专项应付款先转入递延收益，鉴于净损失已经实现补偿，根据《企业会计准则第 16 号——政府补助》，于当期将相应递延收益作为与收益相关的政府补助转入营业外收入—政府补助。 2）对停工损失补偿，在相关停工导致的成本费用列支的同时，根据上述规定，将合同约定的停工损失补偿作为与收益相关的政府补助自专项应付款转入营业外收入—政府补助，其中2016年确认6,716.65 万元，2017年确认5,760.58万元。
2、新安账务处理结果及对各期利润的影响
单位：万元
项目 | 营业外支出 | 营业外收入 | 信用减值损失 | 资产减值损失 | 对当期利润总额影响 | 对当期净利润影响 | 当期归母净利润 | 净利润占比 |
2016年度 | 1,410.63 | 8,127.28 | 92.33 | - | 6,624.32 | 5,630.67 | 7,755.98 | 73% |
2017年度 | 7,285.81 | 13,046.39 | -33.81 | - | 5,794.39 | 4,925.23 | 53,273.54 | 9% |
2018年度 | 9,520.12 | 9,520.12 | 424.51 | - | -424.51 | -360.83 | - | |
2019年度 | 1,955.39 | 1,955.39 | 744.46 | - | -744.46 | -632.79 | - | |
2020年度 | 6,032.58 | 6,032.58 | 1,589.34 | - | -1,589.34 | -1,350.94 | - | |
2021年度 | 3,046.66 | 3,046.66 | 3,957.64 | - | -3,957.64 | -3,363.99 | - | |
2022年度 | 2,684.53 | 2,594.53 | 4,609.78 | 1,611.12 | -6,310.90 | -5,364.27 | 295,457.86 | -2% |
2023年度 | - | - | -8,152.11 | -1,611.12 | 9,763.24 | 8,298.75 | 14,021.96 | 59% |
2024年1-3月 | - | - | -3,232.14 | - | 3,232.14 | 2,747.32 | 10,619.76 | 26% |
合计 | 31,935.73 | 44,322.96 | - | - | 12,387.23 | 10,529.15 | - |
上表以下简称“表一”注：
1、2016年度营业外收入与营业外支出差6,716.65 万元，2017年度营业外收入与营业外支出差5,760.58万元为停工损失补偿。
2、营业外收入4.43亿元大于调减后的合同金额4.35亿元约800万元。
3、营业外支出累计31,935.73万元，加上持有待售资产2022年末账面余额2906.62万元，小计34,842.35万元，即本项目成本，本项目合同约定收入4.35亿元，即本项目实现收益约8700万元。
4、信用减值损失按账龄计提，所得税率为15% 。
5、2016年度、2017年度、2018年度及2019年度管理费用中分别列示停工损失1,728万元、3,665万元、2,805万元及2,044万元，根据收入成本确认原则，分析认为是非本搬迁项目发生的费用，上表中不考虑相关影响。
二、部分土地交易案例
（一）工业地块1
行政区：浙江省杭州市建德市；项目位置：新安江街道梅坪村更楼街道黄岙村；项目名称：农夫山泉（建德）新安江饮用水有限公司；土地面积：284845平方米；土地用途：工业用地；使用年限：50年；成交价格11280万元；土地级别：12级；合同签订时间:2015年3月25日；电子监管号3301822015B00177-1。
（二）工业地块2
行政区：浙江省杭州市建德市；项目位置：新安江街道朱家埠水产业基地；项目名称：农夫山泉（建德）新安江饮用水有限公司；土地面积：1247平方米；土地用途：工业用地；使用年限：50年；成交价格47万元；土地级别：12级；合同签订时间:2013年9月30日；电子监管号3301822013B02845。
（三）工业地块3
行政区：浙江省杭州市建德市；项目位置：新安江街道朱家埠；项目名称：杭州千山一水饮用水有限公司；土地面积：19510平方米；土地用途：工业用地；使用年限：50年；成交价格759万元；土地级别：12级；合同签订时间:2013年1月16日；电子监管号3301822013B00079。
（四）普通商品住房用地1
行政区：浙江省杭州市建德市；项目位置：新安江街道白沙湾B地块；项目名称：恒大地产集团上海盛建置业有限公司2；土地面积：64656平方米；土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地；约定容积率：下限1，上限1.05；使用年限：70年；成交价格28374万元；土地级别：12级；合同签订时间:2017年10月16日；电子监管号3301822017B00936。
（五）普通商品住房用地2
行政区：浙江省杭州市建德市；项目位置：新安江街道白沙湾A地块；项目名称：恒大地产集团上海盛建置业有限公司；土地面积：67575平方米；土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地；约定容积率：下限1，上限2.1；使用年限：普通商品住房用地70年，其他商服用地40年；成交价格46875万元；土地级别：12级；合同签订时间:2017年10月16日；电子监管号3301822017B00920。
（六）普通商品住房用地3
行政区：浙江省杭州市建德市；项目位置：新安江街道桥东区块2-16地块；项目名称：置高投资有限公司1；土地面积：21765平方米；土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地；约定容积率：下限2，上限2.61；使用年限：70年；成交价格21124万元；土地级别：12级；合同签订时间:2013年11月15日；电子监管号3301822013B03015-2。
上述工业用地每平方米价格390元左右，上述住宅按最高容积率折算后楼面地价每平方米价格3303--4179元。新安地块位置较佳，其价值取决于土地的用途，如为工业用地，在补交20%地价的情况下，按每平方米390元计算，价值约8700万元；如补交部分地价变更为住房用地，在容积率为1的假设情况下，按每平方米4000元计，土地价格11.15亿元，土地的价值高低决定于补交的地价金额。
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