1、 地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松
5 月 9 日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策 的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房 可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面， 首次购房者的首付比例不得低于 20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付 比例不得低于 25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换 需求有着积极作用。 2024 年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、 广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西 安、珠海则全面取消了限购。#【有奖】楼市新政频出，房地产产业链投资机遇在哪？#$保利发展(SH600048)$$金地集团(SH600383)$$特发服务(SZ300917)$
随着杭州、西安、珠海限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四 个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。但这几个城市及地区也都 对限购政策进行了放松调整，如广州、天津对于 120 平米以上户型不限购，北京外 环可多购买 1 套、上海多孩家庭可再新购 1 套住房等。
统计局数据显示，2024 年一季度全国商品房销售面积 2.27 亿平，同比下降 19.4% （1-2 月-20.5%），实现从 2022 年 2 月份以来连续 24 个月累计数据同比下滑；1-3 月 商品房销售额 2.14 万亿元，同比下降 27.6%（1-2 月-29.3%），实现从 2023 年 7 月份 以来连续 8 个月累计数据同比下滑。进入 2024 年，楼市仍低位徘徊，为适应新的供 求关系，政策端我们认为仍保留限购措施的城市和地区，进一步放松限购值得期待。
2、 “以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求
2.1、 实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市
需求端除将重点城市限购政策逐步放开外，为了推动城市新房去库存、激发住 房置换需求，各地纷纷实行“以旧换新”政策。2024 年 4 月 23 日，深圳市房地产业 协会与房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓 励商品住房“以旧换新”，该活动于 5 月 1 日开启，为期一年，参与的新房项目 13 个，中介公司 21 家。至此深圳成为首个批量推出商品房“以旧换新”的一线城市。 之后上海、广州紧跟其后，5 月 3 日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行 业协会共同启动了商品住房“以旧换新”活动。5 月 22 日，广州市房地产行业协会、 广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，首批共发动全 市 122 个房地产项目和 12 家房地产中介机构参与。5 月 27 日，广州市房地产行业协 会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单， 共 70 个项目、30 余中介机构名列其中。广州全市两批“以旧换新”项目数量累计近 200 个，合作中介机构 44 个，成为规模最大、配置最优的住房“以旧换新”活动。
此次深圳推出“以旧换新”试水的项目，是通过中介合作的模式，来帮助购房 居民“卖旧买新”。换房客户在项目缴纳订金，可锁定意向房源 2 个月，期间签约中 介机构聚焦推广旧房，尽快售出旧房，客户签约新房，交易成功。如果两个月内购 房者的旧房源没有卖出去，开发商将退还购房者锁定房源的订金， 换房人无需承担 任何违约责任。优惠方面，（1）房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣 金等方面向换房人提供优惠方案。比如参与其中的一家中介机构平均佣金 1.2%，通 过“以旧换新”的业主可享受 30%甚至更高折扣；（2）提供租房佣金优惠服务。在 新房交付前，中介机构为换房人提供租房佣金优惠服务，确保换房期间居住无忧。
除一线城市深圳、上海、广州外，2023 年以来全国已有多地陆续实施“以旧换 新”政策。除深圳外，全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。据我们不完全统 计，截至 2024 年 5 月 28 日，已有 14 个省份（含深圳、上海、广州），超 40 城推出 商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省实施城市最多，分别为 9、 7、5 个城市，分别占已统计数量的 21%、17%、12%。城市能级方面，一线城市深 圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，二线城市 19 个，三线城市 20 个。
商品房“以旧换新”实施方式众多，大致可以分为三类：（1）业主交易，即政 府通过一定优惠补贴方式，鼓励存量房业主自主进行商品房置换。如江苏省南京市， 4 月 1 日至 12 月 31 日对江宁区内“以旧换新”的购房人，除享受对应补助政策外， 再给予价值 1 万元的餐饮或文旅消费券；（2）业主、开发商、中介签订三方协议。 如深圳市，业主与开放商、中介签订三方协议后，便可锁定相应新房房源。在“解 约保护期”（建议不少于 90 天）内，如旧房未售出，换房人可无条件解除协议且无 须承担违约责任，企业将无条件退款；（3）政府、开发商直接收购。如河南省郑州 市，拟在 4 月 20 至 6 月 30 日期间，在金水区、郑东新区等试点区域通过“郑州城 发安居有限公司”直接收购 500 套二手房，刺激改善型住房需求。
据我们统计，目前多数城市会采取业主、开发商、中介签订三方协议的方式， 21 城/占比 50.0%，次之为采用市场交易方式，13 城/占比 31.0%，政企收购城市数量 最少，合计 8 城/占比 19.0%。
2.2、 多项利好措施叠加，刺激换房需求入市
各地政府为了“以旧换新”活动可以发挥不错效果，按照不同换新方式，纷纷 提出了多项利好购房者的优惠措施，以此降低购房成本，刺激换房需求入市。奖励 和优惠政策通常包括：
1、契税补贴：如郑州市鼓励在市场化交易中，达成二手住房交易的同时，换（购） 房群众同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免；盐城市 对出售自有住房并购买 120 平方米及以上新建商品住房的个人，在享受新房契税补 贴的基础上，再给予所购新房缴纳契税 30%的购房补贴。
2、购房优惠：大致分为两种形式，第一种是直接补贴，如沈阳对于购房人直接 补贴 100 元/平米。第二种是根据不同购房情况设置不同奖励，如徐州购买 90 平米以 下、90 平米以上分别给与合同价 0.8%、1.2%补贴；日照购买 100 万以下、100 万以 上商品住房，分别补贴总房款 2%、3%。
3、期限免责：即政府提出购房者在一定期限内旧房若售出可按流程购买新房， 若旧房未售出则退还新房认购金，且购房者无需承担责任。这项政策多出现在业主+ 开发商+政府签署三方协议的方式。如阜阳、武汉、宁波、深圳等城市都已实施，且 免责期多为 90 天。
4、其他补贴：除贷款优惠、购房送消费券外，还有部分城市采用保留学区的优 惠条件来吸引购房者。如南京对购买新建商品住宅、竞配建住宅但未落户的购房人 子女，可按新购住房所在地办理义务教育入学；苏州太仓提出换房 2 年内，保留置 换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格。
从实际效果来看，“以旧换新”政策的确可以吸引大量购房者参与，例如： （1）深圳：绿景白石洲作为深圳首个“以旧换新”试点项目，受到市场的高度 关注。4 月 20 日-21 日首个周末集中推盘后，绿景白石洲的上客量与成交转化率双双 提升。据乐有家方面的数据，周末两天上客 288 批，“以旧换新”类别成交 7 套，成 交金额破亿元。试点两周项目以旧换新成交近 3 亿元。 （2）海安：江苏海安 2024 年年初开始实施“以旧换新”政策，全年计划实施 “以旧换新”100 套，截至 4 月 2 日报名累计超过 400 组，其中 15 套已经成交，还 有 23 套正在进行验房、评估。 （3）郑州：截至 4 月 26 日，郑州城发安居公司共接听群众来电 413 个，现场 接待群众来访 38 人次，网络报名申请 368 个。经初审，符合收购条件的房源 194 套， 共有 27 套房源客户确认换房意向。而在 5 月 10 日，郑州市房产交易服务平台公告 称“该项工作实施以来，得到了社会各界的广泛关注、支持和积极参与，达到了预 期效果”，提前结束试点并在市内八区全面推广。
（4）南京：由于安居集团收购只限 2000 套，分布在 14 个楼盘。从 4 月 27 日至 5 月 5 日，南京“以旧换新”活动累计有超 3800 组买房人咨询。如马群的颐和缦 山，自“以旧换新”活动以来，五一期间共计来访 260 多组，参加以旧换新活动的 客户率达 80%，首日最高有效到访 60 组。截至 5 月 8 日，南京安居建设集团有限责 任公司副总经理王胡浩表示，意向登记已超过 3700 组，有效登记达到 3044 组，完 成新房意向认购数量达到 365 组，有效认购率 12.0%。
2.3、 活动仍存诸多限制，或难以大范围实施
目前签订三方协议的“代售”模式反响平平，而“政企收购”模式热度最高。 主要是因为该模式可以直接促成旧房交易，减少业主再去寻找购房者的过程。但政 企直接收购仅有小部分城市实施。基于政企资金实力、债务情况以及国企投资的资 金平衡性和利润及投资可行性考核审计等，政企直接购买很难在全国大范围实施。 同时以旧换新模式存在诸多限制： 1、区域限制：比如郑州在 2024 年 4 月首次实施以旧换新政策时，仅在金水区、 郑东新区等区域作为试点。2024 年 4 月大连以旧换新在中山区、西岗区、沙河口区、 甘井子区实施。 2、套数限制：安徽宣城政府收购二手房仅限额 100 套；郑州政府收购二手房限 额 5000 套；南京政府收购二手房限额 2000 套；南通海安政府收购限额 100 套等。 3、旧房条件：“以旧换新”过程中，多城会对实施交易的旧房有诸多限制条件。 如郑州要求二手房房屋建筑面积不超过 120m(含)、不存在抵押、担保、按揭或设立 居住权等情形等；江苏太仓要求二手房产权证建筑面积在 144 平方米以下、房屋用 途为住宅（以不动产权证为准）；青岛要求二手房交付时间少于 10 年等。 4、新房条件：大部分城市对于购置的新房条件是参加“以旧换新”政策的房源， 如宁波 34 个新房楼盘实施“以旧换新”，深圳 13 个新房楼盘实施“以旧换新”，上 海截至 5 月 28 日个楼盘支持换新。
5、成交价格：目前所有“以旧换新”模式关于二手房交易价格的判定，均是通 过房产中介按照以往小区成交价评估其旧房市场价。而且部分城市会对评估价格继 续折扣，如安徽宣城“旧房”会从五家评估公司中选出三家进行评估，再取三家公 司评估价格的平均值，以“八八折”收房。当前楼市下行，房屋实际成交金额往往 低于卖房者预期，可能导致“以旧换新”政策实施效果不佳。如杭州临平有参与换 新购的房产中介表示，一个月前活动刚推出的时候，确实接到了不少业主咨询相关 事宜，但截至 4 月 29 日，实际参与及成交换新购的业主并不多。 6、总价限制：部分城市会要求新房购房款高于二手房出售总房款，如无锡要求 存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的 60%；安徽宣城要求旧房收购价不 高于新房及车位销售价；河南郑州要求换房群众购买新建商品住房总价款不低于二 手住房收购总价款等。
所以我们认为短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提 高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存 量二手房作为保租房或是重要方式。但考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势， 需加快推进买卖双方直接成交、二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等政策， 以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例， 也有利于促成交易。
2.4、 新增保障性住房贷款，国企收储未售新房
为了降低住宅库存，政府除通过收购业主存量房，鼓励业主“以旧换新”外， 政府还会采用“收储未售新房”模式，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房 源，改作配售型或配租型保障房。5 月 17 日，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再 贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格 收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。贷款利率 1.75%，期限 一年，可展期 4 次，发放对象包括 21 家全国性银行，预计将带动银行贷款 5000 亿 元。根据中指研究院统计，郑州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新 房”（改作租赁住房）的相关实践。
在此之前，央行于 2023 年 2 月就已设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为 1000 亿元，支持金融机构在 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。根据央行披露数据， 截至 2024 年 3 月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为 20 亿元，投放较少。这次 新增 2000 亿元再贷款规模，合并为保障性住房再贷款。接下来，在 3000 亿元保障 性住房再贷款的支持下，各地推进节奏或将加快。
从落实角度来看，“国企收储未售新房”模式同“以旧换新”模式所存主要矛盾 一致，即各方对于收购项目的价格共识、项目是否满足保障房对户型/面积/区位的需 要等都决定着政策的推进速度和实际效果。但国企收储未售新房将对市场产生多方 面积极影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需 求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金 压力，去库存效果最为直接。第三，将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有 利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用 于支持在建工程，助力保交房。
3、 限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时 代
3.1、 宅地供应调控已久，重在盘活存量库存
2024 年 4 月 30 日，自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出：合理控制新增商品住宅用地供应。商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去 化周期降 36 个月以下。商品住宅去化周期在 18 个月（不含）-36 个月之间的城市， 要按照“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积 （包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。即去化周期在 18 个月以上的城市要控制、36 个月以上的城市要停止供地。 实际上，关于商品住宅供地调控政策实施已久。如早在 2017 年，住房城乡建设 部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通 知》。指出“对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要减少供地； 12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。 2019 年自然资源部下发类似通知。而且部分地方也提出具体政策，如 2016 年福建省 下发《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》，指出“商品住宅或商业办公库 存去化周期超过 36 个月的市、县，须相应暂停出让商品住宅或商业办公用地”。可 见，停止去化周期 36 个月以上城市供地，是调控房地产市场的常规手段。
3.2、 新房市场延续调整态势，重点城市整体表现供小于求
新房市场整体延续调整态势。我们对国内 42 个重点城市的商品住宅库存去化情 况进行数据监测，其中包括北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市，重庆、杭州、 南京等 23 个二线城市，温州、镇江等 15 个三四线城市。重点城市销售情况方面， 2024 年 3 月份重点城市平均销售面积 37.3 万平方米，环比高增 104.6%，同比下降 46.4%，商品住宅整体成交规模处 2018 年来同期低位。不同梯队城市方面，一线、 二线、三四线城市平均销售面积分别为 59.8、44.4、20.3 万方，同比分别下降 37.9%、 45.5%、56.8%。同比降幅虽有所收窄，但整体来看，当前购房者收入及房价预期尚 未完全恢复，整体市场销售仍承压。
销售市场承压情况下，住宅类土地供应规模再创同期最低值。根据 Wind 数据， 截至 2024 年 3 月底，100 大中城市住宅用地供应规划建筑面积 2104.56 万方，同比 下降 32.3%，较 2 月份环比增长，但仍处于 2018 年以来同期最低值。其中一线、二 线、三四线城市分别供应 66.85、1121.04、916.67 万方，同比分别下降 76.5%、7.9%、 42.9%。
不仅土地供应规模成下降态势，且受市场销售下行因素影响，房企推盘意愿不 足。3 月份重点监测城市整体销供比为 1.85，较 2 月份下降 0.32，但在供应端总体趋 紧的情况下呈现出供小于求的特点，市场整体仍处于去库存阶段。
3.3、 库存规模整体下行，超半数重点城市去化周期高于 18 月
受供应缩量影响，重点城市库存规模整体下行。截至 3 月底，重点城市平均库 存规模 858.8 万方，同比小幅下降 0.8%。分城市能级看，二线、三线城市去库存效 果明显，3 月底平均库存规模分别为 918.2、732.0 万方，同比分别-9.2%、-6.9%。二 线、三线城市平均库存规模分别同比连续下降 15、11 个月。而一线城市平均库存规 模不降反增，截至 3 月底平均库存规模 993.0 万方，同比增长 8.8%。从数据上看， 一线城市商品住宅库存整体呈上涨趋势，库存充足为市场进一步回暖带来积极支撑。 一线城市的行情活跃也将对其他城市带来示范效应。
重点城市库存规模虽持续下行，但出清周期仍保持较高水平。截至 2024 年 3 月 底，重点城市去化周期为 24.58 月，环比增长 4.8%，创 2018 年以来新高。其中一线、 二线、三四线城市去化周期分别为 18.21、19.48、34.11 个月。从数据上看，一、二 线城市去化周期略高于 18 个月，库存压力相对较小。但三四线城市去化周期接近于 警戒值 36 个月，库存压力较大。
具体来看，重点城市中兰州、赣州、襄阳、珠海、泸州、平顶山、烟台 7 城商 品住宅去化周期大于 36 个月，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存 量。深圳、郑州、东莞等 16 城商品住宅去化周期大于 18 个月，动态确定其新出让 的商品住宅用地面积上限。少于一半的城市去化周期低于 18 个月，但广州、北京、 宁波、长春、南京、济南 6 城去化周期仅略低于 18 个月警戒线，且去化周期均环比 增长，库存去化压力仍存。
4、 融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求
4.1、 各地加快推动机制建立，“白名单”融资初见成效
2024 年 1 月 5 日，住房城乡建设部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产 融资协调机制的通知》（以下简称《通知》），指导各地级及以上城市建立城市房地产 融资协调机制，以发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具箱，更 加精准支持房地产项目合理融资需求。之后各地加快推动城市房地产融资协调机制 落地见效，截至 3 月 31 日，各地已向商业银行推送“白名单”中，共有 1979 个项 目获得了银行授信，总额达到 4690.3 亿元；其中，1247 个项目已经获得贷款发放， 总额为 1554.1 亿元。出险房企的优质项目融资不再会因集团债务而“一刀切”，意味 着公司层面资金腾挪压力有望得到缓解。
从具体落地情况来看，多省市已公布“白名单”项目具体进展。据我们不完全 统计，截至 5 月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超 4800 个，融资需求超 7800 亿元，授信额度超 2200 亿元。且各省市对于已纳入“白名单”项目的融资审批支持 力度加强。如截至 3 月末，云南省经银行确认纳入第一批白名单的项目 60 个，推送 融资需求 158.87 亿元。60 个项目已全部完成审批，项目落地审批率 100%。截至 3 月末，福建省辖区第一批房地产“白名单”61 个项目全部落地，实际融资需求金额 达 140 亿元，项目落地率和授信审批率均达 100%。
4.2、 银行机构高效审批，“白名单”放款提速
在金融管理部门和行业主管部门等的指导和支持下，银行机构高效审批，有力支持项目建设竣工，如交通银行仅用 3 天便实现清单内首个项目投放落地；工商银 行江门分行为“白名单”内项目建立绿色通道，一周完成授信，半日完成抵押，五 天实现发放。根据我们不完全统计，光大、华夏、中信等 19 家银行先后对接项目数 量接近 2 万个，已披露批复项目数超 600 个，总授信额度超 2000 亿元。
4.3、 项目申报以民企为主，有利于“保交楼”政策稳步推进
从具体企业名单来看，此次“白名单”项目申报主要是以民企为主。据“中国 建设报”报道，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房 企开发的项目。名单下的项目，平均能拿到 2-3 亿融资。所以我们认为融资协调机制 的建立，将有利于“保交楼”政策的稳步推进。 据我们不完全统计，包含旭辉、碧桂园、金科等 21 家房企参与了项目“白名单” 申报工作，其中民企与混合所有制企业为 20 个，仅首开股份 1 家国有企业。涉及项 目数量超 850 个，融资需求接近 500 亿元，截至 2024 年 4 月底，部分房企已获银行 融资。如截至 3 月 15 日，碧桂园集团旗下已有 272 个项目被纳入“白名单”，已获 融资支持金额达 17.32 亿元；截至 4 月底，旭辉已有 68 个项目入围“白名单”，26 个已获融资支持。
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