国泰君安首次覆盖外高桥，增持评级看好其稳租金高分红

国泰君安6月18日发布的报告首次覆盖外高桥，并给予其增持评级。报告指出，由于外高桥地区的深耕以及上海自贸区建设的契机，公司持有的高质量租赁物业资产与高分红特性，使其成为当前市场中的优质标的。

外高桥持有470万平方米的优质租赁物业，2023年实现了17.8亿元的租赁收入。报告预计，未来在单位租金和空置率适度波动的情况下，租赁收入有望增长37%至79%。公司85%的可租资产为产业物业，其客群主要分布在“三基四重”核心行业，空置率仅为8%。

在融资方面，公司正在多元开展创新融资渠道，以满足高资金需求，包括A股定增发行、仓储物流REITs发行和非核心资产处置等方式，从而实现资产负债率和融资成本的降低。基于区位优势和业务发展趋势，预计其2024至2026年的每股收益（EPS）将分别达到0.88元、0.90元和0.97元，对应增速为7.9%、2.5%和7.2%，目标价为11.83元。

在当前资产荒格局下，外高桥具备稳健增长的租赁收入和高现金分红特征，预计2023至2025年现金分红比例将提升至50%以上，这使其在市场风险偏好下行的背景下有望迎来价值重估。

需注意的风险包括国际贸易活动减弱、房地产市场需求修复不及预期以及融资渠道创新不如预期等。