“逃离”10年郭英成归来，1个月前刚掌权物业公司

“逃离”10年，佳兆业老板郭英成回来了。

2014年10月，佳兆业深陷反腐风暴，老板郭英成为求自保，逃到香港躲避风头。这直接导致佳兆业现金流断裂，成为首家美元债券违约的中国房企。

此后，尽管佳兆业在2021年再度遭遇债务违约的挑战，但郭英成一直都没有返回内地。然而，最近动态显示，郭英成已悄然回到内地，并忙于处理个人事务。

有消息称，郭英成最近从香港返回内地，以获得监管机构对该公司境外债务重组计划的批准。“他愿意回去解决问题，这是好事。”某业内人士说。

据知情人士透露，郭英成确实已经回到内地，回来后还进行了些个人事务的安排。另有知情人士称，大约两个月前，郭英成前往佳兆业总部所在地深圳市，与当地官员进行了会谈，目前他仍在深圳。

郭英成此次返回内地，对佳兆业集团而言无疑是一个积极信号。作为公司创始人和重要决策者，郭英成的亲自参与对佳兆业后续重组计划的推进至关重要。

郭氏“不死鸟”坠落

佳兆业系带有很浓烈的家族色彩，郭氏家族三兄弟——郭俊伟、郭英成、郭英智出生于广东揭阳普宁。在进入地产圈之前，三兄弟似乎主要在潮汕一带从事贸易及工业，郭英成据说在16岁时靠跟海南的叔叔一边卖鱼一边售卖各类进口产品来赚钱。 1999年，郭氏三兄弟正式成立佳兆业集团，由老二郭英成担任董事会主席。佳兆业成立后，瞄准了烂尾楼二次开发的赛道，这对小房企而言并不罕见。其第一个项目就是位于深圳布吉街道的烂尾楼——龙泉别墅，改造后大获成功，一举成为龙岗“楼王”。 之后，佳兆业受到瑞信的青睐，推动凯雷投资、淡马锡等机构组成的银团下场购买了公司12%股份。此后公司发展青云直上，2009年成功登陆港交所，一时之间风头无两。 你郭英成并没有因此而懈怠，在日常生活中，除游泳外，其最大的爱好就是工作，是一个视工作为乐的工作狂。同时，其为人也非常低调，从不允许公关部门宣传自己。 曾有郭英成身边的人如此描述他：“非常勤勉，精力旺盛，常开会至深夜，决断很快。其管理风格强悍，时有在众人场合责骂下属之举动。但为人颇义气。” 在郭英成的带领下，上市后短短2年间，佳兆业便实现了业绩规模的翻番，成为地产界的黑马。 然而天有不测风云，2013年，深圳高官蒋尊玉落马案，佳兆业接连受到牵连，引发房源被锁、现金流枯竭、美元债违约、停牌等危机，郭英成本人也销声匿迹。 后续在“白武士”融创的帮助下，郭英成重返佳兆业，此后的一年多时间里，公司房源逐步解禁、日常经营逐渐恢复，从破产边缘重回正轨，因此佳兆业在业内有了“不死鸟”之称。 之后，房地产行业预冷，不少房企因爆发债务危机纷纷停牌，佳兆业也没能幸免。公司于2022年4月1日再次停牌，直到一年后的2023年3月9日才迎来复牌，成为一众停牌房企中率先复牌的选手。 然而，佳兆业集团业绩未有起色，2023年收益约261.588亿元，同比增长3.0%；毛利却减少49.9%至16.985亿元，毛利率仅6.5%；年内亏损增加51.4%至197.016亿元，归母净亏损约为199.32亿元。 目前，佳兆业仍面临巨大的债务压力，截至2023年末其流动负债总额2056.4亿元，其中借款达1170.52亿元；而公司现金及银行结余仅9.95亿元。 债务重组苦旅 郭英成此次回归旨在获得监管机构对其公司境外债务重组计划的批准。这一行动不仅展现了他的决心和勇气，更被视为推动佳兆业债务重组的重要一步。 对于佳兆业而言，债务重组之路可谓充满艰辛。佳兆业最早被呈请清盘是在2023年7月。根据彼时公告，布洛德峰投资顾问向香港高等法院提出清盘呈请，主要原因是佳兆业全资附属公司未偿还发行债券，涉及本金1.7亿元。 佳兆业极力反对，“呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘。呈请并不代表其他持有债券份额者的利益，并且可能损害本公司的价值，本公司将寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障本公司的合法权利。” 此后清盘呈请的聆讯时间，被多次延期。今年5月27日，佳兆业发布清盘呈请聆讯延期公告称，呈请（经修订）的聆讯已进一步延后至6月24日。 据佳兆业公告，（香港）高等法院已批准有关将际有限公司替代为呈请人的申请，替代呈请人已获许可提交及送达一项针对佳兆业的重新修订呈请书。该呈请是关于佳兆业所发行2023年到期的10.875%票据未偿还本金7.5亿美元及应计利息尚未偿还事宜，重新修订呈请的聆讯已延期至4月29日；有关原呈请的撤销申请经各方同意已被驳回。 企查查显示，佳兆业集团现存146条被执行人信息，被执行总金额达到311.5亿元。仅在今年5、6月份，就新增了23条执行信息。佳兆业还面临多条限制消费令、失信被执行人和1620条司法案件的困扰。 佳兆业的债务重组计划分为境内和境外两大部分，境内债务重组相对顺利，境外债务重组则遇到了较多阻力。佳兆业境外债务由优先票据约115亿美元、永续资本证券约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元组成；境内有息负债则约506亿元（人民币），其中363亿元为项目层面负债。 2023年10月，佳兆业交出了债务重组方案。据当时公告称，公司已就123亿美元的境外债务制定了初步指示性重组方案，并且已经超过35%的债权人加入了境外债权人小组。 重组方案的内容包括：将一部分现有债务转换为佳兆业集团的股份，即降杠杆计划，剩余债务兑换为新的以美元计价的公开票据，佳兆业集团资产（包括一系列旧改项目）处置所得款项净额将作为新票据偿还的资金来源。对于债转股、发行新票据的具体金额，佳兆业集团在公告中并没有说明。 对于未来10年的现金流，佳兆业预测：土地储备开发项目和未转化为土地储备的旧改项目将产生750亿-900亿元现金流；处置投资物业及持有型物业将带来60亿-70亿元现金流；物业管理、酒店管理在内其他业务部门将产生10亿-20亿元净收入。上述3项未来10年现金流总额为820亿-990亿元。 佳兆业估计，上述现金流总额在偿还完境内债务后，还将有600亿-750亿元现金偿还境外债务。由此计算，123亿美元（约899.4亿元）的境外债务或可由此清偿大部分，但仍有着144亿-299亿元的资金缺口。 对于此重组方案，当时佳兆业集团亦表示，尚未与债权人小组就境外重组条款达成最终协议，对于其提出的重组方案中的某些条款，债权人小组并不支持。在重组方案初步拟定之时，佳兆业在境外还面临投资人的清盘呈请，可以窥见佳兆业与投资人的交锋。

掌权物管公司

在地产行业不景气的当下，郭英成不由得将目光投向物管行业。不过，郭英成此前在佳兆业美好中并未担任任何职位，直到两个多月前，公司高层开始“让位”予郭英成。 4月16日，佳兆业美好发布公告称，为了能够更多地投入时间到其他私人事务中，谢斌鸿决定辞去执行董事一职。同日，郭英成被任命为新的执董，这也是他首次进入佳兆业美好董事会。 5月20日，佳兆业美好再次发布公告称，即日起郭英成正式出任董事会主席及提名委员会主席职务。而原主席廖传强在继续担任执行董事的同时接替牟朝辉成为新的行政总裁。公告中指出牟朝辉辞任行政总裁的原因也是为了投入更多时间到私人事务中，其辞任后将保留执董一职。 在此之前，郭英成曾有意让女儿接班物业公司。2020年4月8日，佳兆业美好发布公告称，郭英成之女郭晓亭已获委任为公司执行董事，自2020年4月8日起生效。11月，11月19日，郭晓亭获任佳兆业美好董事会副主席。 2021年12月6日晚间，佳兆业美好发布公告称，郭晓亭已提呈辞任公司执行董事兼副主席一职，自2021年12月6日起生效，以投放更多时间于其他公务。 如今，郭英成亲自结果帅印，考虑或许是公司业务发展需要。2023年，佳兆业美好全年录得收入17.94亿元，同比增长0.6%；毛利录得4.81亿元，同比增长2.2%；综合毛利率由26.4%改善增加至26.8%。可以看出公司发展具韧性。 然而，受房地产下行的影响，公司利润年内由盈转亏，录得年度亏损约为4.38亿元，上年为溢利1.07亿元。 亏损的原因一方面是受房地产行业持续疲弱的影响，导致公司旗下交付前及顾问服务的收益大幅下降35.1%。另一方面，基于审慎原则，公司提高了对来自关连人士的应收贸易账款的减值拨备。年内，该公司应收贸易账款减值拨备计提规模同比增加228.48%至8.93亿元。 “物业服务作为基层治理的重要组成，对居民生活品质与社会稳定具有重要的影响。”郭英成明确提出，要通过社区环境、设施运维、社区活动等方面全面提升基层治理的满意度和居民的幸福感。 立足于此，郭英成先生进一步明确了佳兆业美好未来的战略部署，积极布局康旅及社区康养等新兴业态，拓展增值业务的广度与深度，为佳兆业美好的未来发展开辟新的增长点。

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