文 | 楼兰财经 对冲研投专栏作者 编辑 | 杨兰 审核 | 浦电路交易员
最近两年，房地产行业面临发展困境，拖累经济。中央及地方政府不断出台政策措施，支持房地产行业健康发展，但效果不佳。房企销售下降、投资下滑、市场进入出清阶段，房地产行业发展面临困境。本文在系统回顾房地产政策的基础上，从开发投资、土地购置、住房销售、房企融资、价格和景气指数等方面，对房地产行业发展现状进行全面介绍，并展望行业前景。
01
房地产政策回顾
1998年住房制度改革启动，中国房地产行业进入住宅商品化时期。26年来，房地产行业经历了从高速发展、迅猛扩张到面临困难、市场出清的过程，与房地产行业相关的政策实施在不同阶段也发生了重大变化，大致可以分为以下七个阶段。
1、第一阶段（1998.5-2003.5）
住房制度改革启动，进入住宅商品化时期，房地产市场快速发展，出现过热迹象。主要政策如下：
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2、第二阶段（2003.6-2008.9）
房地产调控政策加码，由于中国加入WTO之后经济保持快速强劲增长势头，家庭的住房需求不断改善，推动房价继续上涨。主要政策如下：
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3、第三阶段（2008.10-2009.10）
受2008年全球金融危机冲击，中国经济增长放缓，宏观政策转向宽松，房地产政策放松，价格大幅上涨。主要政策如下：
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4、第四阶段（2009.11-2014.8）
为抑制房价过快上涨，调控政策的力度升级，取得良好效果。2012年，70个大中城市新建商品住宅价格指数连续10个月下跌，70个大中城市二手住宅价格指数连续12个月下跌。主要政策如下：
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5、第五阶段（2014.9-2016.4）
房产库存增加以及经济增速下行，房地产调控政策放松，支持改善性住房需求，各地房价轮番大幅上涨。主要政策如下：
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6、第六阶段（2016.5-2021.9）
这一阶段的房地产政策最鲜明的特征是强调房住不炒、因城施策。其中，最重要的政策是2020年8月出台的“三条红线”要求：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1倍。房企融资条件大幅收紧的同时，各地纷纷出台限购、限价、限售、限贷等限制性政策，打击房地产炒作、投机行为，取得超预期效果，大型房企出现严重的流动性危机。
这一时期的主要政策如下：
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7、第七阶段（2021.10-至今）
由于疫情影响，中国经济下行压力加大，房地产调控政策松动，各地因城施策，支持房地产行业健康发展。主要政策如下：
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其中，2022年底出台的支持房企融资“三支箭”（信贷、股权、债权）标志着前一阶段打压政策被逆转，对房地产行业的全面支持不断升级。
2024年5月17日上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，就保交房工作作出全面部署，提出明确要求。当天下午4时，国务院举行政策例行吹风会，介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况，提出保交房工作的四大重点任务：
一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付,切实保障购房人合法权益。
二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。
三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
同时，中国央行、金融监管总局宣布多项政策支持房地产行业健康发展。
1）房贷利率下调
中国央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
2）下调房贷首付比例
中国央行、金融监管总局宣布，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
3）保障性住房再贷款
中国央行宣布将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款的利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
2022年以来，房地产支持政策具有两大特点。一是抵押补充贷款（PSL）专项工具改为再贷款，银行持续偿还PSL贷款；同时，央行设立再贷款工具，表明政策部门保持对房地产支持力度的同时，货币政策的重点开始转向，为下一阶段经济发展做必要准备。二是阶段性推出一揽子支持政策，力度很大，充分体现以稳为主的政策意图。房地产行业继续出清，新政策陆续出台有助于减轻出清过程对宏观经济的冲击。
各地因城施策的内容更多，本文不全面展示，仅列出2024年以来的相关政策措施如下。
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截至目前，全国仅剩下北京、上海、广州、深圳、天津和海南等地尚未完全放开房地产限制性政策，但这些地区的政策也在不断调整，限制力度趋于放松，最终完全取消限制政策是可以预期的。
02
房地产行业现状
1、房地产开发投资
1）房地产开发完成投资额
2024年5月，房地产开发完成投资9,704.2亿元，同比下降4.7%，比2021年6月下降45.7%；2024年1-5月，累计完成投资40,632亿元，同比下降11.1%，比2021年1-5月下降25.2%。
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2）房屋新开工面积
2024年5月，房屋新开工面积6,580万平方米，同比下降22.6%，比2020年6月-76.5%。2024年1-5月，累计新开工面积30,090万平方米，同比下降24.2%，比2020年1-5月下降56.7%；其中，住宅新开工面积21,760万平方米，同比下降25.0%。
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3）房屋施工面积
2024年1-5月，房屋累计施工面积688,896万平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积481,557万平方米，同比下降12.2%。
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4）房屋竣工面积
2024年5月，房屋竣工面积3,384.66万平方米，同比下降18.4%。
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2024年1-5月，累计房屋竣工面积22,245万平方米，同比下降20.1%。其中，住宅竣工面积16,199万平方米，同比下降19.8%。
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2、房地产企业土地购置
1）土地购置费
2024年4月，房地产企业土地购置费3,697.06亿元，同比下降3.4%，比2020年6月下降39.6%。2024年1-4月，累计土地购置费11,213.83亿元，同比下降6.7%，比2021年1-4月下降9.3%。
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2）土地成交
截至2024年6月16日，100个大中城市成交土地面积27,642.82万平方米，同比下降29.2%；100个大中城市成交土地总价6,415.53亿元，同比下降44%。
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截至2024年6月16日一周，100个大中城市成交土地楼面均价1,406元，同比下降52.3%；100个大中城市成交土地溢价率0.8%，为2020年2月2日一周（疫情冲击）以来倒数第4。
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3、房地产企业销售
1）商品房销售面积
2024年4月，期房销售面积4,547.16万平方米，同比下降26.6%，比2020年12月下降79.2%。2024年1-4月，期房累计销售面积20,276.37万平方米，同比下降32.7%，比2021年1-4月下降54.5%。
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2024年1-5月，新建商品房销售面积36,642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。
2）商品房销售额
2024年4月，期房销售额4,988.98亿元，同比下降36.5%，比2020年12月下降76.8%。2024年1-4月，期房累计销售额20,776.82亿元，同比下降37.8%，比2021年1-4月下降56.6%。
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2024年1-5月，新建商品房销售额35,665亿元，同比下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
3）商品房待售面积
截至2024年5月，全国商品房待售面积74,256万平方米，同比增加15.8%，高于去库存之前2016年2月的73,931万平方米；全国住宅待售面积38,712万平方米，同比增加24.7%，2016年2月峰值为46,635万平方米。
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4、房地产企业融资
截至2024年4月，房地产开发本年实际到位资金82,089.24亿元，同比下降17.7%，比2021年同期下降35.9%。
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5、房地产价格与景气指数
2024年5月，70个大中城市新房价格指数同比下跌4.3%，连续26个月下跌，为历史上连续下跌最长的时期。2024年5月，70个大中城市二手房价格指数同比下跌7.5%，为历史上最大单月跌幅；连续28个月下跌，为历史上连续下跌最长的时期。
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2024年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
5月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.9%，降幅比上月分别扩大0.8个和0.7个百分点。5月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.5%和7.3%，降幅均比上月扩大0.7个百分点。
近年来，房地产ETF（512200）也呈长期下跌趋势，从2020年7月7日盘中最高1.114下跌至2024年4月24日盘中最低0.417，跌幅62.6%。5月份受最新政策刺激，房地产ETF反弹至5月22日盘中最高0.559，但随后再度转跌，6月20日盘中最低0.442。
来源：同花顺
2024年5月，国房景气指数92.01，连续6个月下跌，创1995年有数据记录以来最低。
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03
小结和展望
2022年以来，中央政府及各地出台大量政策支持房地产行业健康发展，包括支持房企融资“三支箭”、央行再贷款用于“保交楼”、下调公积金贷款利率、央行设立3000亿保障性住房再贷款，全国各地纷纷放松限制性政策，支持改善性住房需求，在短期内取得一定效果。
但是，房地产行业高速发展阶段已经结束，一系列政策对处于出清阶段的房地产行业保持稳定发挥了一定积极作用，但难以从根本上解决房地产行业发展面临的困难。国内经济增速放缓，收入增长乏力，家庭杠杆率较高、债务偿还压力较大，加上人口结构变化带来的影响，房企销售持续大幅下降，对国民经济增长产生一定拖累。截至目前，仅北上广深、天津等少数一线城市和海南省的地产限制性政策尚未完全放开，预计政策放开对全国房地产行业的支撑有限，行业仍处于出清过程，彻底回升尚需时间。根据国际经验，房地产出清完成以后，会在底部迎来阶段性反弹行情。
但是，鉴于房地产供需形势发生重大变化，未来房地产行业的发展将出现新的特征。与房地产行业发展新形势相适应，一些地方已经将住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局。根据中央政府的要求，下一阶段的重点是推进“三大工程”建设，包括规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。这是根据房地产市场新形势推出的重要举措，有助于促进房地产发展模式转变，实现经济高质量发展。
END
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