认识"平安不动产"：平安集团不动产投资和运营的主要载体

今天我们来了解一下国内三大综合金融集团——中国平安集团（601318.SH）旗下的平安不动产的有关业务情况。

1. 平安不动产简介

平安不动产有限公司（简称“公司”）是中国平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，是平安集团管理架构中的一级子公司，是平安集团不动产投资和运营的主要载体。

公司成立于1995年1月，最初公司名称为“深圳平安物业投资管理有限公司”，后于2011年1月更名为“深圳平安不动产有限公司”，于2014年5月再更名为“平安不动产有限公司”。

公司目前注册资本为211.6亿元，总资产为1062.8亿元，总负债为581.9亿元，股东权益为480.8亿元。

公司的股东包括平安寿险、平安财险等，最终控股股东为中国平安集团。公司的股权架构如下图所示：

平安不动产是行业内领先的不动产资产管理公司，业务涵盖写字楼、商场、租赁住房、酒店、康养、产业园区等不动产领域。

公司于 2009 年便大力深化在商办领域的投资力度，项目类型包括高端写字楼及商业综合体，主要位于一线及核心二线城市，物业资产质量优良、出租率居于行业高水平。

2. 平安不动产的具体业务

平安不动产的业务，包括资产管理、不动产投资两大板块。

资产管理业务，是指：平安不动产接受平安集团及其子公司、外部第三方的委托，提供不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括不动产资产运营管理、工程管理、项目投资顾问、基金管理业务、保理业务及财务顾问业务等。其中，平安集团及其子公司为主要客户。

不动产投资业务，是指：平安不动产围绕优质不动产项目展开的投资，主要包含股债权投资、商业物业、康养、海外投资等业务。

1、资产管理业务：

（1）资产运营管理业务：

平安不动产接受平安寿险、平安产险等委托人的委托，对不动产项目提供招商招租、物业升级改造、日常运营维护、物业处置等运营服务，向委托人收取资产管理费。

公司在提供服务期间，每年按项目资产原值×固定服务费率向委托人收取费用，其中商场类项目为 0.35%，非商场类项目为 0.38%；或每年按照运营净收入乘以固定费率向委托人收取费用，固定费率为 4%。

此外，公司会根据部分资产服务协议约定在固定费率基础上收取浮动管理费。

公司不动产资产运营管理业务的客户主要是股东方——平安寿险、平安产险，近三年来，公司主要管理的物业有写字楼、商业综合体、酒店、租赁住房等。

平安不动产主要对平安寿险、平安产险持有的在全国各大主要城市（如北京、上海、深圳、成都、重庆、杭州、大连等）的写字楼、工业物流、租赁住房等资产进行运营管理。

根据现有数据，2020年来，平安不动产的资产运营管理业务的主要项目收入情况如下表所示：

（2）工程管理业务

平安不动产受托对在建的不动产项目提供专业的工程规划、施工建造等工程管理服务，具体内容包括：委托人与平安不动产签署建设工程项目委托管理合同（或不动产管理咨询协议），将在建项目策划、设计、建造、验收等全过程委托给公司进行监督管理，公司通过招标等方式确定有资质的供应商负责项目具体实施。委托人与公司双方约定管理目标，如工程、成本、质量标准等，根据项目管理目标的达成情况收取管理费用。

费用收取方面，采取固定费率，平安不动产以建安成本为基数，在项目建设全周期按6%的费率向委托人收取费用。

平安不动产的工程管理业务的主要客户是平安集团、平安产险、平安寿险及其下属子公司。

根据现有资料，公司工程管理业务的部分项目及收入情况如下表所示：

（3）项目投资顾问业务

平安不动产主要接受中国平安集团内子公司的委托，为客户提供不动产投资相关咨询服务。

公司为客户提供的服务具体内容，包括：1）为委托人在全国重点城市投资、建设不动产项目提供投资咨询服务，具体服务包括：与政府进行沟通谈判、投资分析、市场调研、工程规划、内部报审、项目公司设立与管理等工作；2）为客户寻找适合投资的优质不动产项目提供投资顾问服务，具体服务事项包括但不限于基础性研究和项目储备、项目尽职调查和项目谈判、项目内部审批和交易文件签署、交易文件执行和不动产接收。

费用收取方面，公司会对新增投资的项目收取新项目投出管理费、对存续期的项目收取固定管理费、对投资退出的项目就超额收益部分（如有）收取浮动管理费。

其中，新项目投出管理费的计费方式为：委托人新增投资的不动产项目，在委托人与交易对手签订不动产买卖或投资协议后，公司将根据委托人约定的投资总额或合同总交易额的 1%收取费用；

固定管理费的计费方式为：股权类投资项目每年按“（期初投资总额+期末投资总额）/2*1%”收取费用；股权类投资以外的其他项目，每年按“（期初投资总额+期末投资总额）/2*0.4%”收取费用；部分项目固定管理费为50 万元/年；

对投资退出的项目，视项目情况针对超额收益部分（如有）收取浮动管理费。

平安不动产的项目投资顾问业务具体情况如下：

（4）项目投资管理业务

平安不动产的项目投资管理业务，包括基金管理、受托项目管理。其中，

基金管理业务，主要指旗下拥有私募基金管理人资格备案的下属子公司募集和管理私募基金产品；受托项目管理业务，主要指，公司接受项目投资人委托，提供项目监督管理及其他支持服务。

   1）基金管理

平安不动产的下属子公司上海平安股权投资管理有限公司和深圳平安不动产私募股权基金管理有限公司拥有私募基金牌照，开展私募基金管理业务。

公司的主要职责，包括基金募集、基金投资、基金存续期管理以及基金退出；费用收取方面，公司根据基金筹资规模向基金有限合伙人收取固定基金管理费（投资管理费）及超额利益分成，固定基金管理费的收费标准一般为筹资规模的 0.2%-2.0%。

根据现有数据，截至 2022 年末，公司管理的主要私募基金产品如下：

    2）受托项目管理

平安不动产自 2019 年开始，逐步拓展受托项目管理业务，主要通过接受项目投资人委托，对标的项目提供项目管理服务，主要包括提供项目监督管理服务、指派人员组成项目管理团队参与标的项目管理和运营、定期向委托方提供项目管理报告、协助办理项目退出等全流程服务工作。

公司基于向委托方提供的服务收取服务费，服务费包括固定服务费（一般为项目实际出资额的 1%）和超额业绩报酬（一般为超额收益的 20%）。

（5）财务顾问业务

公司利用其在不动产投资及管理上的专业优势开展财务顾问业务，业务具体内容包括但不限于：向所投资或管理的不动产项目派驻财务人员提供财务管理服务；为客户介绍宏观经济、产业发展的最新动态；为客户提供关于不动产融资等方面的咨询服务；约定的其他财务顾问服务。

费用收取方面，派驻财务人员一般按照 50 万元/人/年收取，其他财务顾问业务按照受托金额的固定比例收取费用，视项目具体情况而定。

2、不动产投资业务

平安不动产的不动产投资业务，主要包含股债权投资、商业物业、康养、工业物流和海外投资等业务。

（1）股债权投资业务

公司针对优质不动产项目，对标的项目进行股权投资或者债权投资。

股债权投资业务产生的收入，主要为股权投资产生的股权溢价以及债权投资产生的利息收入。公司投资项目的退出方式如下：

平安不动产通常会在与交易对手签订的项目合作框架协议中约定退出方式，项目退出优先考虑合作方回购/受让公司股权的方式，其次为项目清算退出。

股东回购价格为按照第三方审计确认的项目公司股权市场公允价值乘以公司持有的股权比例，股权市场公允价值=股东实缴注册资本+预结算利润。

公司部分投资项目的情况如下表所示（万元、%）：

截至2023年1季度末，公司此部分业务的投资规模为207.8亿元，是公司最大的投资类别。

其中包括，平安不动产对杭州IFC项目的投资（平安不动产持有45%股权）。据了解，2019年8月，香港新鸿基地产联合平安不动产以132.6亿元总价拿下了杭州江河汇综合体地块，即杭州IFC项目地块，如下表所示：

（2）商业物业业务

平安不动产通过自有资金或集团内险资进行写字楼项目的投资建设，部分项目自持并进行运营管理，部分项目在中后期由中国平安集团其他成员企业运用保险资金或市场其他第三方受让项目，完成项目退出。

同时平安不动产继续受托对已转让产权的项目进行运营管理，或通过整租物业后对物业进行装修改造、招商招租获取长期稳定收益。

2022年末，平安不动产的主要商业投资项目如下：

2020年以来，平安不动产的商业物业投资项目收入情况如下表所示：

（3）康养业务

平安不动产自 2012 年开始涉足康养业务，康养业务模式为选择国内核心城市或周边的卫星城进行康养项目的建设、运营及转让。

盈利模式方面，基于康养行业的投资具有周期较长、投资回报稳定等特点，一方面，公司面向国内外险资等主体整体出让项目，另一方面，针对自持项目部分，则面向市场提供养老公寓租赁、医疗护理、康乐等日常康养服务。

目前平安不动产主要的康养项目位于浙江省桐乡市，该项目分阶段开发，部分板块已投入运营，但项目整体尚处于建设阶段。截至 2022 年末，公司在建的浙江桐乡康养度假项目的具体情况如下：

康养项目投资周期与保险资金的长期投资属性相匹配，且能够灵活同寿险产品结合，符合保险集团的投资策略，公司将持续关注该项业务机会。公司康养业务自 2017 年起开始实现收入，主要来自康养公寓及其配套设施的租售收入。2020-2023年1季度，公司康养业务分别实现营业收入 3,835.32 万元、3,827.34 万元、 3,935.37 万元和 798.97 万元。

（4）海外投资业务

平安不动产的海外投资业务，主要通过与海外目标市场的领先地产开发运营平台合作，聚焦写字楼及仓储物流等领域，以股权、债权和结构化等方式在项目及公司层面进行投资，寻求增值型和机会型回报。

针对优质海外不动产项目，公司通过境外投资平台以及直接投资方式与项目所在国知名开发商共同投资建设。在项目投资过程中，不实际操盘，只做财务投资。目前，平安不动产的海外项目主要分布在澳洲、美国和日本。

海外投资的盈利模式为通过财务投资获得资本回报。截至2023年1季度末，公司海外投资业务主要项目情况如下：

3. 未来发展规划

平安不动产经过长期的经营实践，积累了较强的竞争力，主要包括：

（1）凭借不动产全价值链资产管理平台，具有良好的优质资产获取能力：

平安不动产作为平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，围绕一二线重点城市，积极布局商办（写字楼、商场、酒店）、租赁住房、康养等领域，具备不动产“投资-融资-建设-运营-退出”全价值链资产管理能力，拥有业内优质的合作伙伴，具有良好的优质资产获取能力。 

（2）依托中国平安集团综合金融平台，具有多元化的融资渠道：

依托中国平安集团综合金融平台，通过整合内外部优势资源，具备了较为多元的融资渠道。多元化的融资渠道优化了平安不动产的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。

（3）多样化的产品组合，布局核心城市和区域，降低经营风险：

平安不动产深耕不动产领域，产品选择较为多元，项目类型涵盖写字楼、商场、租赁住房、酒店、康养、产业园区等，形成了类别多样、品牌突出的投资组合。公司进行资产管理及投资的商业写字楼分布于一线及核心二线城市，租金回报率较为稳定，在开发的写字楼物业包括超甲级及甲级写字楼，均分布于重点城市的核心区域。 

在未来发展规划方面，平安不动产将深耕不动产领域，致力于成为国际领先的不动产资产管理公司。具体来看，

（1）围绕一二线重点城市，积极布局商办（写字楼、商场、酒店）、租赁住房、康养等领域，打造全价值链资产管理能力、全过程金融产品能力以及全方位风险控制能力。

（2）继续壮大不动产资产管理业务，响应集团加快险资配置的战略要求，积极布局收租类不动产物业，为集团保险资金提供不动产领域相关资产配置与管理服务，定位为集团险资配置的主力平台。

-End-