6月24日，中国证监会江苏监管局官网挂出两份行政监管措施决定书，指向“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”（以下简称“专项计划”）的发行主体南京世茂房地产开发有限公司（以下简称南京世茂）和管理人中信信托。
经查，南京世茂作为前述“专项计划”的原始权益人，2022年8月至2023年1月，计划管理人中信信托$中信证券(SH600030)$多次向公司问询抵押资产查封事项，公司在相关抵押资产因其他案件纠纷已于2022年7月被法院查封的情况下，未按照规定向管理人提供信息配合并支持计划管理人履行职责。
而中信信托在2020年4月成为该资产支持专项计划的管理人，2022年7月，该“专项计划”相关抵押资产因其他案件纠纷被法院查封，公司获知案件纠纷后，未及时采取必要措施了解抵押资产状况，未及时披露抵押资产被查封的重大事项。
为此，江苏证监局决定对南京世茂和中信信托采取出具警示函的行政监管措施。
号称“全国首单”
单层SPV结构CMBS
此前公告显示，世茂股份下属子公司南京世茂新里程置业有限公司（以下简称“项目公司”）通过中信信托于2020年4月10日依法设立了“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”，“专项计划”共募集资金7.1亿元，预计到期日为2038年4月10日，其中优先级资产支持证券持有人认购7亿元，次级资产支持证券持有人认购0.1亿元。
该“专项计划”发行时，一度被中信信托当作“全国首单单层SPV结构CMBS产品”宣传，宣传文案还称，“这也是中信信托等机构获得交易所资产证券化计划管理人试点后发行的首单CMBS产品”。
从中信信托的宣传来看，该“专项计划”优先档获联合AAA评级，基础资产系南京世茂对南京新里程享有的存量债权。中信信托还列举了一系列增信措施，包括但不限于：
优先/次级资产支持证券分层结构；
物业资产抵押担保，物业资产拟抵押给管理人，为南京新里程的债务清偿提供抵押担保；
差额支付承诺人为优先级资产支持证券的本金及预期收益偿付提供差额补足义务；
流动性支持机构为专项计划的开放程序提供流动性支持；
上海世茂股份有限公司为本次资产支持证券的发行提供一定程度的信用增信，包括但不限于与上海世茂建设有限公司一起为南京新里程对专项计划的债务偿还按照50%：50%的比例提供按份共同保证担保、在优先级资产支持证券评级下调情况发生时与上海世茂建设有限公司按照50%：50%的比例共同承担评级下调后收购义务等增信义务，并签署相应的增信协议。
（6）上海世茂股份有限公司与上海世茂建设有限公司按50%：50%比例为南京新里程物业资产的运营提供运营支持。
但显然，这些增信措施在大势面前基本形同虚设，最终该“专项计划”爆雷。
优先级持有人全部申请退出
根据世茂股份的公告，该“专项计划”在2023年首个开放退出登记期内，优先级资产支持证券持有人均已申请开放退出并进行开放退出登记，份额合计为700万份，金额合计为7亿元。随后，公司与持有人沟通专项计划后续安排，以期达成各方均可接受的方案。
根据管理人通知，原定于2023年4月3日召集持有人大会，审议将首次开放退出行权日由 2023年4月10日调整至2026年4月10日，并“增加对强制执行公证的条款”等事项。但因参会人数未达到《专项计划说明书》中约定的人数，无法形成决议。
在今年1月，世茂股份再次公告，称关于“专项计划”公司已提请存续期管理机构公告召开持有人会议，会议召开日为2023年12月29日，提议初始议案包括“关于暂不宣告债权提前到期的议案”和“关于宣布债权提前到期的议案”。截至2023年12月28日18:00，出席的持有人份额未达《计划说明书》规定的会议召开条件，会议未召集成功。
飞瞰财金注意到，目前在A股上市的世茂股份已经在6月8日正式退市，而整个世茂集团$世茂集团(HK|00813)$的债务重组也陷入僵局。世茂集团曾在今年3月底推出境外债的重组方案，以期对超百亿美元的境外债务进行重组削债。公司给出了四个选项，但明显未获债权人支持，建银亚洲更是直接提起清盘呈请。
根据此前披露数据，截至2023年6月30日，世茂境外计息债务约140亿美元，境内计息债务约250亿美元，应付关联方款项约30亿美元，合计约420亿美元（约合人民币3000亿元）。
而中信信托，正是世茂集团此前疯狂扩规模、加杠杆时的重要合作伙伴。
比如，2017年12月，世茂豪掷240亿元拿下深圳龙岗的G01046-0095号商业用地，楼面价1.75万元/平方米，占地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，创下当时深圳土地拍卖史上第二高总价的记录。
而中信信托从2017年开始，就以深港国际中心项目为底层资产发行了信托产品。2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模更是达到87亿元。2022年2月，中信信托宣布该信托产品中的57亿项目资金遇到兑付困难，深圳世茂龙岗中心亦随之停工。
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