中信证券有点“痛”：半年终止了25个IPO项目
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来源 | 说财猫
撰文 | 猫崽
不做地产，股价暴涨。
这不，美的置业突然宣布，退出房地产开发。
结果今天上午开盘，美的置业港股开启暴走模式。
但即便这样，市值不足百亿人民币。
作为美的集团旗下的地产生意，顺德富豪何享健，把它交给儿媳卢德燕操盘。
美的置业早在2018年上市时，就被寄予厚望，年销售额一度做到千亿规模。
不过后来的故事...就...
如今，美的置业决定剥离地产业务，为房企求生存提供了一个新思路。
1
退出房地产的算盘
退出房地产，不代表不做房地产。
美的置业说：拟将房地产开发业务进行内部重组，组建私人公司集团承接房开业务，通过实物分派私人公司股份的方式，剥离房地产开发业务。
股东有两个选择：继续持有私人公司股份；或直接拿钱变现。
每股给5.9港元现金，较最新收盘价溢价57.33%。
换言之，美的置业相当于把房地产开发业务私有化。
新组建的私人公司不再成为上市公司的附属公司，其财务账本也不再并表。
重组之后，美的置业只保留了4个主要业务，分别是：物业管理、商业及产业园、房地产科技业务及政府配建等。
这算盘，敲得可响了：告别房地产，转型为一家物业公司。
为什么这么做？美的置业给出5点理由——
1.美的置业想减少负债和信用风险；
2.专注物业管理等轻资产业务；
3.物业管理利润率比房地开发业务高；（盖房子不挣钱，收物业费才挣钱）
4.重组后，不影响股东持股，可同时持有现集团和私人公司集团的权益；
5.给股东选择权（要股份or要钱）。
对股民而言是好事，但更大的受益人，其实是何享健家族。
为什么？因为何氏家族持有81.13%的股份。
选择变现，何氏家族可以分到数十亿资金（按持股算预估68亿港元）；
选择持有私人公司集团，何氏家族就是继续做着拿地开发的生意，不受影响。
更何况，美的置业至少还在赚钱，并未亏损。
美的置业的股价，较上市以来的峰值回调超60%，股价最高时去到19.34港元/股。
这个时候选择私有化，成本也会相对低很多。
更重要的原因，其实美的置业没有明说，那就是借机物业上市。
2016年11月，美的物业挂牌新三板上市，次年入选新三板创新层，相当于A股“冷宫”的存在，因为新三板的流动性很低。
随后，美的物业更名为铂美物业，但在2021年初，铂美物业提交终止股票挂牌申请，前后不到5年时间就从新三板退市。
坊间猜测铂美物业想到港交所上市，但美的这边，迟迟没有进一步行动。
结果遇上地产迄今为止最大的动荡期，恒大物业被爆出与恒大地产之间的资金丑闻，物业单独赴港上市就更难了。
于是，美的想出了这一招“腾笼换鸟”，将美的置业从“地产股”变成“物业股”。
反正地产业务在资本市场也借不到钱了，倒不如成为“物业股”更赚钱。
2
“告别房地产”
美的置业能不能重组成功，还是未知数，毕竟还要提交股东大会表决。
假设重组完成，告别房地产之后，美的置业将会“大瘦身”。
按照公告数据，地产剥离之后，美的置业2023年的收入将从736亿降低至35亿，税前净利润将从45亿降低至3亿。
美的最早开始做地产生意是在1998年，开发顺德北滘的美的海岸花园。
做电器生意赚得盆满钵满，但是在地产业务上，何享健一直坚持“慢节奏”，直到2004年才正式成立地产公司，拿地开发项目都十分谨慎。
从2004年算起，美的置业达成千亿销售额用了15年。
不过到今年前5月，美的置业累计卖房仅169.4亿，同比减少52%。
毛利率和净利润率也不如从前。
最新数据显示，美的置业的毛利率为11.5%，净利润率仅为2.9%。
地产行业经历调整周期，房企拿地开发热情退减。
美的置业在去年财报中曾提到，最近5年拿地都十分克制，并且退出了大理、柳州、中山、舟山、台山、石家庄、台州等城市。
要知道，2020年时，美的置业一年拿地达到60宗。但去年，美的置业一共只拿5宗地，拿地成本22.4亿元，新增货值约70亿。
可见，民营房企的盘子，越来越小，大规模开发已经不适用。
截至2023年末，美的置业的土储总建筑面积，仍有2816万平米。
为了降负债，拿地投资减少了，美的置业近几年的负债表现也得到控制。去年净负债率降低至35.8%，资产负债率75.1%。
美的置业之所以能活下来，还因为它有一个“好爸爸”。
凭借美的控股集团背书，美的置业的融资渠道至少没有被封死，借钱利率也有优势。
如今选择告别房地产，也只是“没得选”罢了。
你怎么看美的置业的这波操作？
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