殡仪馆启动拆迁后，上坊新城的规划建设终于拉开了框架。
就在刚刚，南京市规划和自然资源局江宁分局，发布了《南京江宁上坊组团核心区城市设计》。
青龙山新城核心区，规划大变！
我打听到相关一手消息，迫不及待和大家一起分享：
青龙山新城规划大变！商业大幅度减少，绿地增加，住宅降容…
在这份最新公示的《南京江宁上坊组团核心区城市设计》暨《南京江宁上坊组团控制性详细规划》NJNBd020-03、04、05、06、07、08规划管理单元图则修改文件的开头，用最简单的一句话，点名了此次规划更改的主要目的：
“加快推进上坊核心区建设，完善地区服务配套，提升城市空间品质”。
当然，这也是上坊核心区的“痛点“和“当务之急”。
文件显示，此次规划的修改范围为：东至绕城高速、西至上高路万安北路-宁杭高速、南至天云路-万安西路北至文靖路-临麒路，用地面积约108.4公顷。
目前地块内主要都是空地以及已经启动拆迁的江宁殡仪馆，周边的高层居住小区包括了中南上悦城、招商名筑、江宁金茂悦、玖峰兰庭等居住氛围浓厚。可以说，此次规划调整，辐射人群和范围相当广泛。
根据规划调整内容，我拎取了一些重点：
上坊中心区规划的目标定位明确了——“以绿色为基底，集居住、商业、文化、社区服务为一体的活力公园社区”。
这版规划注重打造“复合功能的商业公园、共享活动的都市花园、提振服务的宜居家园”。
提纲挈领，不难发现，上坊中心区规划的关键词便是“绿色“和“公园“，这两大关键词，也为下面具体的规划修改定下基调。
商业地块大规模缩减，绿地面积增加
先来看一张图：
从官方公布的规划修改前和修改后的图对比来看，在上坊核心区红色的商业地块大幅缩水，而绿色的绿地面积大规模增加。
官方对这样的变化也做了总结：
关于绿地面积增加：落实最新文物紫线及管控要求，将陈爸=霸先万安陵石刻建设控制地带范围内用地调整为绿地；将城镇开发边界外城市绿地调整为郊野绿地。
关于用地布局及指标优化：结合规划轨道交通站点，集中布局商办混合用地；结合服务人口及服务半径要求，优化幼儿园、基层社区中心等公共服务配套设施布局；优化变电站、加油站等基础设施布局；
结合周边服务需求，新增了一处社会停车场用地；结合用地条件，新增一处商业用地，为片区预留商业服务功能。
道路交通优化
青龙山新城的道路交通，一直是区域居民关注的焦点。此次规划指出，将优化环镇东路等道路线型，拓宽天靖路(上高路-临麒路段)等道路的宽度，保留现状凤举路，取消部分支路。
住宅地块容积率大降
再来看看具体的规划管理单元图则的具体修改情况，一批宅地容积率降为2.0，也就是说未来这批住宅的高度将降为11-18层左右。
NJNBd020-03规划管理单元图则：二类居住用地容积率从2.6降为2.0
NJNBd020-04规划管理单元图则：二类居住用地容积率从2.5降为2.0
NJNBd020-05规划管理单元图则，二类居住用地5-10容积率从2.7降为2.0
NJNBd020-06规划管理单元图则，二类居住用地06-19容积率从2.7降为2.0
除了住宅用地的调整外，我们还发现了一些地块性质更改的变化：
比如NJNBd020-08规划管理单元图则中，住宅用地变为了公园。
比如老上坊中学原址被规划成商办、住宅、绿地以及复合设置一所文化馆。
摩天高楼组团消失！未来青龙山新城或打造里坊式商业
进一步深扒这次控规图，我们竟发现了更惊人的变化：
（此前上坊新城中心区城市规划图） 而根据最新的规划，两个100米高楼地块变为了住宅和幼托用地，150米高楼地块降高到60米，而原来200米高楼的地块变成了二类居住用地。 
NJNBd020-05规划管理单元图则中150米的高楼则降到35米。
随后，我打开了今天最新发布的效果图：
（最新版上坊中心区效果图）
此版城市设计鸟瞰效果图和此前相比，确实已不见摩天高楼组团的影子。 对此，我向多方打听，了解到最新消息：此次上坊组团的规划修改收缩了办公规模，商业形态往绿色生态方向去，结合文物保护的要求，今后青龙山新城将多做开敞的公园式的商业，最终形态大概率是里坊式。 纵观里坊式商业，上海的鸿寿坊、广州的永庆坊，都是里坊式商业的成功代表，小而精的商业里坊式商业，更加具备精致的烟火气。 而此次青龙山新城的里坊式商业将如何打造？是否引入金茂自身的运营产品还是其他商业？我们也将持续关注。2大痛点亟需解决！青龙山新城还能行吗？
对于此次摩天大楼消失的事件，网友们褒贬不一。有人担忧，目前已经在中国城市摩天大楼第三梯队的南京，可能又要掉队了。
也有人理解，高楼与普通人无关，早点将规划落实增加配套更重要。
毕竟，青龙山新城最缺的还是商业体，此次规划调整，一定程度上能够加快商业配套落地，正如规划文件开头说的一样——加快推进上坊核心区建设，完善地区服务配套，提升城市空间品质。 今年解决完殡仪馆拆迁问题，进一步推进商业配套问题，青龙山地铁就只剩下地铁的痛点： 地铁12号线何时开工？南京地铁12号线是南京地铁线网中一条东北至西南走向的线路，通车时间未定，标志色未定。地铁12号线全长约29千米，共设置16座车站，途经栖霞区和江宁区，东起金马路站，由仙林副城向南进入麒麟新城，再向西经过东山副城，西至牛首山站。
（图源：百度百科）
南京地铁12号线初步规划设16个站点，分别是金马路站、白水桥、北湾营、花港路、麒麟工业园、石杨东路、上坊工业园、万安北路、金箔路、东山、杨家圩、百家湖、天元西路、高湖、河海大学·佛城西路站、牛首山。具体线路走向是由金马路站出发，经过江宁区的麒麟街道和东山街道，到达终点牛首山站，长度约为29公里。
12号线建成后，将大大提升沿途居民的出行便利，缓解周边交通压力，12号线直接辐射老东山、将军山、东山、青龙山…这四个小板块。
不过，正在申报的《南京市城市轨道交通第三期建设规划（2023-2028年）》里，并没有出现青龙山居民期待满满的地铁12号线......
（图片来源：京市铁路）
最后，我们回顾下当年官方对青龙山新城的规划目标：
在城乡建设、民生事业上对标杭州萧山钱江世纪城；
在创新驱动、对外开放上对标深圳南山深圳湾超级总部基地；
在经济发展上对标深圳南山后海金融商务总部经济区，着力把上坊打造成高品质东部宜居新城。
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