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编者按
2024楼市上半场即将落幕，凤凰网房产上海年中策划【2024楼市半场】正式启动，从工地、销售、交付、政策、房企等多维度、全生命周期观察楼市半年度成绩单，敬请持续关注。
楼市又到了去库存的时刻。
今年5月份，自然资源部发布通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，去化周期在18个月(不含)~36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。简而言之，楼市库存压力大的城市，要减少供地，先去库存。
那么目前上海的住宅库存情况如何，哪一个区存量最高？去化周期需要多久？
Part.1
新房显性库存破7万套 去化周期13.7个月
截至6月20日，来自上海网上房地产数据显示，上海新房库存为71216套（即已领出预售证但尚未网签的房源），如果按近一年来年商品住宅月均5189套的成交量计算，去化周期约13.7个月。
如果按照近6个月的去化速率来计算的话，月均去化套数才4355套房源，去化周期高达16.4个月。（注：成交数据来源于克而瑞上海）
尽管还有一些隐性库存，如尚未开盘的房源。不过由于现在楼盘普遍开盘较快，从拿地到开盘基本在半年以内，因而住宅的隐性库存并不大。
与去年相比，库存量持续攀升。上海中原数据显示，去年6月底，上海市住宅存量套数仅为37437套，一年时间库存增加了33779套房源；而去化周期从4.4个月增加到目前的13.7个月，去化周期增加了9.3个月。
再来看看新房销售，整体呈现下行趋势，也不容乐观，月均销售在5000套左右，而进入到今年以来，除了3月份小阳春冲到5700套外，其余四个月份成交均在5000套以内，新房销售的下跌也导致的现在库存的增加。
数据来源：克而瑞上海
从区域库存的统计数据来看，各区域库存量差异较为明显。城央七区（静安、黄浦、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）显性库存只有5996套，按照近一年来年七区成交速度，去化周期仅为6.9个月；而如果参照近6个月七区成交速度，去化周期也不过8个月。
注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）
具体来看，长宁区的住宅库存最少，只有110套，事实上，这些房源都已经售完，只不过尚未进行网签；黄浦区的库存也仅有299套，相当于一个小型楼盘，按照近一年黄浦区的消化速度，两个月就卖完了，应该算是库存告急。
杨浦区、虹口区和徐汇区的住宅库存均少于1000套，按照近一年的消化速度，去化周期也就三四个月。静安区和普陀区的住宅库存比较大，其中静安区库存量1066套，普陀区2210套，不过去化周期也都在11个月之内。
注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）
不过，其余九区住宅的显性库存为65220套，是城央七区库存的近11倍。
具体来看，浦东新区的住宅显性库存最大，为18908套，但去化周期仍保持在较为合理的水平，约为13.2个月；闵行区在近几年供应量冲高后，库存量有所上升，为6838套，去化周期12.2个月；宝山区整体库存和去化周期在各区中处于较低水平，仅3406套，去化周期8.1个月。
注：以上数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）
郊区中，嘉定区的住宅显性库存也比较大，为8232套，去化周期约11.3个月；松江区的住宅库存为4512套，去化周期约17.2个月，青浦区的住宅库存为6637套，去化周期约15.7个月；奉贤区的住宅库存6374套，去化周期约为27.8个月。
值得注意的是，金山和崇明区住宅显性库存虽不是最多，但是区域内商品住宅成交流速比较慢，所以其住宅去化周期也比较长。其中，金山区的住宅显性库存为7664套，去化周期长达39个月；崇明区的住宅显性库存为2649套，去化周期更是高达42.6个月。
注：新房去化周期=区域库存量/区域近一年月均销售套数，销售数据来源于克而瑞上海；库存数据为住宅显性库存（领出预售证但尚未网签的房源）
Part.2
去库存大战，哪些楼盘拖了后腿?
在当前的去库存工作中，部分开发商和楼盘的表现不尽如人意，对整体市场进程产生了一定程度的拖后腿效应。
城央七区中，目前库存量最突出的楼盘为普陀区的普陀金茂府，仍有可售住宅套数331套，该项目位于普陀区的桃浦板块，由于新房供应数量较多，板块市场竞争尤为激烈。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
作为新房供应的主要区域之一的浦东新区，库存量主要集中在临港新城、新场、航头、金桥、曹路等多个板块。其中，同润新云都会项目以其高达931套的库存量位居首位。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
该项目坐落于浦东新场板块，据网房数据显示，自2022年7月13日首开以来，至今已过去22个月，期间仅售出了211套房源，平均每月销售量约为10套。基于当前的销售进度，预计该项目完成全部销售尚需长达93个月，即约7.7年的时间。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
在宝山区内，保利海上瑧悦项目的库存量位居首位，共计达到756套，占据了整个区域库存的约两成份额。此外，库存量比较高的还有上海长滩、四季都会青藤里，不过这两个项目均于近日开盘，网签数据或有一定滞后性。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
尽管闵行区历来是购房者热衷的区域，然而近年来，随着供应量的大幅增长，该区域的新房市场竞争加剧。其中，网签率最低的项目为滨江雅著，网签率0.41%；库存量最大的为保利光合上城/跃城项目，可售住宅套数1197套，主要是由项目体量比较大导致的。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
嘉定区的库存分布主要集中在安亭、嘉定北、徐行、嘉定新城及南翔等多个板块。其中，库存量最为显著的是大华梧桐樾项目，其可售住宅套数高达980套。该项目坐落于嘉定安亭板块，自2023年1月14日首次开盘以来，网签去化率达到了约43.06%。
此外，金地嘉峯汇、映翠府、众禾嘉苑及星尚观澜世嘉这四个楼盘也呈现出较高的库存水平，其库存量均超过450套。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
松江区目前的库存量主要集中在近年来新推出的楼盘中，其中库存量最为显著的是国贸鹭原项目，其可售住宅套数高达690套。该项目坐落于畲山板块，自2022年12月首次开盘以来，其网签去化率已达到约38.99%。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
青浦区的房源库存也是聚焦于近两年入市的新盘项目。其中，网签率最低的为华发虹桥四季，项目网签率仅有26%，库存量最大的为中交凤启虹桥，由于体量比较大，所以项目可售住宅套数还有760套。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
奉贤区目前库存较大的板块是奉贤新城和海湾板块，主要是因为目前新房供应量集中在新城板块，其中库存量最高的楼盘是奉城板块的水榭兰亭，目前项目可售住宅套数高达595套。
值得注意的是，奉贤区还有一部分楼盘虽然库存量不是很高，但是流速比较慢，出清周期需要很长，比如宝业青春里，项目自2021年12月开盘以来，已历经29个月的时间，但仅售出81套房源，平均每月销售量维持在3套左右。基于当前的销售速度进行推算，预计该项目完成全部销售尚需43个月，即大约需要4年的时间。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
金山区的库存量主要集中在朱泾、金山新城、亭林以及枫泾板块，区域内大部分楼盘的现状都是销售不畅或者缓慢去化。目前，金山区内，库存量居首的楼盘当属朱泾板块的水尚华庭，其可售住宅套数高达1173套。
根据网房信息，水尚华庭项目首次进入市场的时间为2021年9月23日。自开盘至今，已过去32个月，但仅售出了317套房源，平均每月销售量10套左右。基于目前的销售速度，预计该项目完成全部销售尚需117.3个月，即大约需要9.8年的时间。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
值得注意的是，除了水尚华庭库存量破千套，新城板块的光明金山府项目还有超过千套的隐性库存，公开资料显示，去年8批次，该项目就有1038套房源过会，但是截至目前，这1038套房源尚未领出预售。
崇明区也是除上海市区外库存最少的区域，究其原因，主要是因为崇明区供地比较少，在售的项目以别墅和续销多年的尾盘比较多，导致整个区域库存少。
目前，崇明区内，库存量居首的楼盘当属上实和风院，其可售住宅套数达到了473套。根据网签数据显示，该楼盘的网签率为10.59%。根据网房信息，上实和风院项目首次进入市场的时间为2021年12月21日。自开盘至今，已过去29个月，但仅售出了56套房源，平均每月销售量仅为2套。基于目前的销售速度，预计该项目完成全部销售尚需236.5个月，即大约需要19.7年的时间。
注：数据来源于上海网上房地产，统计时间：2024年6月20日
此外，库存比较高的项目还有保利明玥潮升、金融街金悦府、十里江湾、东滩海上明月、中建春合境明五个项目。
结语：
过去一年，上海新房库存量显著增长，去化周期也大幅延长，同时，新房销售持续下行，月度销售量远不及去年同期，显示出市场需求疲软的状况。
不过，今年上半年，上海也是举措不断，而且还是全方位、系统性大围剿。在土地端，取消了土拍溢价率限制，土拍市场重新回归到“价高者得”时代，与此同时，多个区域也暂缓了供地，像传统交易大区青浦、嘉定区今年土地零供应，奉贤区仅供应了1宗宅地。
在需求端，5月27日，“沪九条”新政出台，以超预期的“历史新低”、“历史首见”，强化刺激。比如2成首付、非户籍社保年限5年改成3年、多子女家庭可增购1套等政策；6月21日，上海又取消新房集中供应模式，可以预见的是，随着相关政策的逐步放宽与落地实施，整个房地产市场将迎来一轮新的繁荣期。
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