在隐秘的物业投资江湖里，常常有令人意想不到的事情发生。
据观点网6月24日资讯，参加了6月21日$绿城服务(HK|02869)$股东大会的投资者向观点新媒体转述，会上龙湖方表示要对绿城服务经营表现打差评。
这个局面，还是挺令物股通意外的。
01#
龙湖23.77亿港元投资绿城服务
2019年12月27日，龙湖集团一纸公告，表示将与绿城服务签订股权投资协议。
按照约定，龙湖集团按7.7168港元/股购买1.39亿股绿城服务股份，即后者已发行股本总数的约5%，交易总代价为10.76亿港元。
2020年4月24日，龙湖集团又以8.3833港元/股，认购1.55亿股，占绿城服务经配发及发行认购股份扩大的已发行股本约5.27%，完成后，龙湖集团成为绿城服务主要股东，持有约10%的权益，认购总额约13.01亿港元。
半年时间不到，龙湖集团前后花了接近23.77亿港元，买下绿城服务10%的股权。
对于跟绿城服务的联姻，龙湖集团在公告中表示：
“经考虑，绿城服务集团的企业规模、业务运营、品牌声誉和业绩，董事会认为绿城服务集团的业务运营和战略符合本公司的业务和长期战略，收购事项和预约事项为本公司提供投资绿城服务集团的机会董事会认为框架协议和买卖协议的条款公平合理，符合公司和股东的整体利益。”
绿城服务这边则表示，公司希望构建一个生活服务的联盟，因此过去一段时间里，绿城服务入股了滨江服务，同时也引来了龙湖的入股。
“我们希望通过这样股权的捆绑，扩大整体的客户资源平台，而股权的交叉持股，也可以保证联盟的整体稳定性。”
在这个理想的联盟中，龙湖集团持股绿城服务10%，绿城服务持有中奥到家18.67%的股份；绿城服务还是滨江服务上市的基石投资者，认购了滨江服务987万股股份。
然而，随着房地产及资本市场的同步走差，这个联盟也近乎名存实亡。
02#
绿城服务经营质量横向对比不佳
据投资者介绍，龙湖方面在股东会上公开表示，对绿城服务的经营表现打了差评，主要原因是龙湖认为绿城服务整体的毛利率水平在头部企业里是偏低的。
2023财年，在7家同等体量上市物管公司中，绿城服务的毛利率为16.8%，位列倒数第三；净利率4.1%，位列倒数第一。
同时，绿城服务毛利增速是高于净利增速，因此龙湖认为，没有看到2023年财年比2022年有改善的动作，包括在毛利阶段的基础物管和社区增值，这些毛利率水平都比较偏低。
此外，2023年绿城服务将最大的一笔可转换债券做了1.5亿减值处置，同时一项始于2022年的法律诉讼在年内被上海市高级人民法院驳回上诉，维持一审判决，绿城服务面临1.35亿的赔偿。
世上没有好走的路，绿城服务亦是一路颠簸。
投资回报方面，自2019财年以来龙湖集团累计获得分红约2.1388亿港元，仅占投资总额23.77亿港元的8.99%。
二级市场方面，截至2024年6月25日收盘，绿城服务股价为3.35港元/股，龙湖集团两次认购均出现大幅亏损，其中购买老股部分浮亏56.72%；认购新股部分浮亏60.09%，浮亏总金额约为13.921亿港元。
投资有风险，没有只赚不亏的买卖，这是常态。但深度套牢，尤其在地主家也没有余粮的时候，换谁都难受。
03#
行业自身承压，物管等待良机
6月17日，国家统计局发布了2024年1至5月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。
投资端，1至5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，降幅比1至4月扩大0.3个百分点。
销售端，1至5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，降幅比1至4月扩大0.1个百分点；新建商品房销售额35665亿元，同比下降27.9%，降幅收窄0.4个百分点。
倾巢之下，安有完。虽然作为民营房企中的优等生，但龙湖地产的经营数据表现也受挑战。
偿债方面，管理层在6月18日召开的股东大会上透露，截至5月末龙湖年内剩余到期公开债仅剩45亿元，25年到期的部分债务也将在24年内安排逐步提前偿付，确保年底短债在安全水平。
融资方面，自2023年1月16日龙湖智创生活招股书二度失效后，龙湖分拆旗下物管和商管上市的计划主动搁浅。由于上市融不到期望的金额，只得等下一波行情转暖，再谋IPO之事。
以对标华润万象生活“物管+商管”双轮驱动的商业模式设计，以及相近的规模体量，龙湖智创生活倘顺利IPO，募资金额也应不低于100亿港元。
结 语
在集团整体资产负债表实现“存货与负债同步下降”的战略下，龙湖管理层坦言，“龙湖始终将债务安全性放在第一位，短期债务的提前削减优先于增量投资，以正向的经营性现金流来稳步压降整体负债。”
或正是来自削减负债的压力传导，叠加在绿城服务的投资浮亏严重，使得龙湖方面在股东大会上对绿城服务2023年的经营表现打出差评。
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