突发重磅！南京发文改善住宅品质！一批楼盘可改规划

不得不说，改善住宅品质，南京下决心了！

就在今天，南京再出重磅新规！推进住宅高质量发展、改善人居环境！从得房率、架空层、层高、挑空平台、飘窗等方面，全面提升住宅品质！

同时明确，已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照通知申请变更许可。

这意味着，接下来南京一批新盘可能要改规划，风头正盛的第四代住宅有望在南京迎来爆发，未来改善买房有福了！

南京突发重磅新规！全面提升住宅品质，6大亮点...

今天，南京市印发《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，明确：适当控制住宅地块开发强度，推进我市住宅高质量发展，改善人居环境，增强城市安全韧性。

从文件内容来看，涉及住宅多个方面，我将重点提炼出来，分享给大家：

1、住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。这意味着，未来住宅得房率会大大增加。

2、住宅建筑(除低层住宅以外)底层和位于裙房上部的住宅功能首层，可以布置层高不小于3.6米的架空层空层。

这一点，今年南京楼市也有明显变化。越来越多的高端改善项目做了架空层，比如河西中的金陵月华14栋楼首层栋栋架空，层高约5.4米。

3、住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于7.2米。套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高。

这意味着未来南京有望出现更多复式挑高设计，如今典型的是河西南的中海江南玖序，部分户型打造了挑高约6.6米的墅厅大平层，目前这在南京还是首个。如今新规出来后，预计未来会有更多这样的项目。

4、在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。

主体结构外挑+不得封闭的挑空平台，直接指向统一不封闭的露台，让人联想到最近风头正盛的第四代住宅。第四代住宅，又叫城市森林花园住宅，今年6月，合肥已经官宣试点建设“第四代住宅”， 每户至少有一个空中花园。河西招商G01项目此前就被爆出要做“第四代住宅”，得房率可能近100%。

5、飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不得小于0.45 米且最大进深(自墙体外边线至飘窗外边线)不得大于0.75米。 

6、加强对电动自行车存放、充电场所的规划管理工作，鼓励在新建住宅小区场地内设置独立的电动自行车存放、充电场所在地面布置的电动自行车存放、充电场所可以不计入容积率、建筑密度。

本通知有效期至2028年12月31日。凡发布之日起未领取建设工程规划许可证的建筑(不含单栋建筑已有部分领证的建筑)，按本通知执行。

已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。 

如涉及将不计容建筑面积纳入地上总建筑面积进行方案调整的，其调整方案原则上不得改变已审定或已许可总平面建筑总体布局，不得增加建筑楼栋数。（文件原文戳：南京发文优化新房品质，一批四代宅要来）

这意味着，接下来南京上市的新盘都可以按照新规去打造，即便是已经施工的项目，只要没有拿销许，在今年12月31日之前都可以申请改规划！小道消息称中海江南玖序或将改规划，可能会打造带露台的产品。

从这份文件中，不难看出南京住宅品质改善提升的决心！未来居住舒适度更高、得房率更高、设计更加创新的项目将会涌现南京，我们拭目以待！

降容积率、减量提质！南京改善，迎来新一轮革新！

其实，提升住宅品质并非首次提出。今年4月，南京印发《南京市住宅品质提升设计指引》，明确提升南京市住宅设计品质，减少质量通病。

另外，从今年供地来看，南京也是减量提质！2024年南京全市商品住宅用地供应计划仅240公顷，较去年大幅减少51%。主城多幅低密度住宅用地的上市，让未来的改善市场拥有更多样的产品选择。

要知道，容积率低，意味着楼市中会有越来越多的低密度多层产品，居住的舒适度也会更高。

今年以来，南京主城核心区已经成交了多幅低密度住宅用地。中北＆金基玄武徐庄G02地块（容积率1.1）、奥体建设河西南G11（容积率1.01）、中堃置业夫子庙G10（容积率1.2）等，关注度颇高。

除此之外，就于6月30日（本周日）出让的雨花小行G12地块，容积率也仅有1.2。这是小行板块首次推出低密度住宅用地，将与板块内其他项目形成差异化产品。

该地块一路之隔即为万科朗拾、万科朗拾二期，附近还有越秀天和、仁恒城市星光、恒大华府、中南锦苑等。

除了已经明确上市的地块外，近期大校场、鼓楼龙江、新尧新城的低密度住宅用地也陆续曝光！

1、南部新城佳营路以南、祥天路以西地块，容积率仅1.2

这是南部新城推出的首幅低密洋房住区地块。

该地块南侧即为南部新城会展中心G77地块、保利博雅和著、华润润鸿府等，一路之隔即为南外南部新城校区，地块北侧一路之隔即为文渊府。

根据强排研究方案，该地块可排布2栋6层、6栋7层、5栋8层的洋房产品，建议户型为143平方米、175平方米、195平方米、210平方米共四种。通过下沉庭院、首层架空、集中式绿地等多种营造方式，最大限度地提升小区的品质感。

值得一提的是，在今年杭州、上海、北京的土地招商推介活动中，该地块亮相时的容积率为2.4（可优化），此次容积率大幅度下调优化至1.2，可见南部新城助力打造高品质住宅产品的支持力度之大。

2、鼓楼区湛江路地块，容积率1.5

这幅住宅用地属于鼓楼龙江板块，位于湛江路东侧，清凉门大街南侧，东南方向与华阳佳园小区相邻。

这也是河西龙江片区近年来首次推出的住宅用地，关注度爆表！地块距离省委省政府直线距离约2.5公里，距离南艺、河海大学、南京师范大学约2公里，地块辐射范围内改善型居住需求较为丰富。

地块周边拥有鼓楼一中心幼儿园、凤凰花园城小学、二十九中致远、鼓楼实验小学、鼓楼实验中学、二十九中高中等优质教育资源；距离江苏省人民医院本部、省妇幼保健院在2公里以内。

西侧邻近江东快速路，北邻清凉门大街，距离在建地铁9号线管子桥站仅400米，该站点为在建地铁号线和规划地铁13号线换乘站；距离建邺吾悦广场、建邺万达广场直线距离在1.5公里以内。

3、新尧新城仙新路地块，容积率1.2

宅地断供超4年的新尧新城，近期将推出1幅容积率低至1.2的住宅用地，打造片区内首个低密多层改善型住宅品质社区。

根据地块强排方案显示，地块可打造1栋4层、1栋7层、2栋8层、4栋10层的住宅，形成南低北高的视觉通廊。

据了解，该地块控规容积率为2.6，但为更好地改善人民群众居住品质、鼓励引导高品质改善型住宅的开发建设，新尧新城积极响应今年2月省自然资源厅、省住建厅联合印发的《关于支持住宅品质改善提升若干措施的通知》精神，将该地块的容积率大幅下调至1.2，助力打造低密的高品质改善型住宅，引导建设未来科技住区或生态智慧住区，进一步提档新尧新城的人居品质。

写在最后：

随着市场供求关系的变化，过去的发展模式已经不能适应新阶段的需求。房地产行业深度变革，从高速发展到高质量发展转变，这意味着，未来的房地产市场将更加注重品质、环保、智能化等方面，以满足人们日益增长的美好生活需求。

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