一街之隔，共享配套！没想到这两个小区竟相差2.6万/平

在河西，即使是一街之隔、共享配套的二手房也会有巨大的价格差。

今天就为你梳理出以下3组二手房，并带你一起揭示出它们价差背后的奥秘。

共享配套，一街之隔竟相差2.6万/平

一条乐山路之隔，滨江奥城听雨苑与奥体新城紫薇园相差2.6万/平！

除了交付稍微迟一点的紫薇园，滨江奥城听雨苑与奥体新城其余几个二手房项目最少也差近1万/平。

滨江奥城听雨苑与奥体新城其他几个小区的中学学区一致，学区为中华中学上新河初中，但滨江奥城听雨苑的小学为中华中学附属小学，其他则均为金陵中学实验小学。

除了学区的差别，滨江奥城听雨苑与奥体新城紫薇园的住宅楼层都不高，低密多层或是小高层，两个二手房居住起来都是比较舒适的，为什么价格差别这么大呢？

奥体新城系列住宅在老河西人心里地位还是很重的，紫薇园是目前交付的各大园区内最后一个开发的，建成时间大约在2013年，算是集大成者，小区内住宅类型也比较多，低密度多层，小高层，叠加等，并且当时是精装交付，还有三恒系统，品质上是完胜的。

种种优势叠加，紫薇园的二手房价自然远高于听雨苑。

紫薇园小区环境一览：

相差1.1万/平，江景房输了？

楠溪江西街将苏宁滨江壹号和碧瑶花园隔开，苏宁滨江本月二手房挂牌均价约4.4万/平，碧瑶花园二期本月二手房挂牌均价约5.5万/平，相差1.1万/平！

苏宁滨江壹号首开于2012年，交付于2014年，当时销许均价约2.1万/平。碧瑶花园二期的建成年代早于苏宁滨江壹号，大约是2010-2012年左右。

学区稍有差别，两者的初中学区均为南京致远初级中学，苏宁滨江壹号的小学为致远外国语小学乐山路分校，碧瑶花园的小学学区则是致远外国语小学分校。

总的来说，学区差别不算大，毕竟致远初级中学是共享的，房龄上，苏宁滨江壹号更新一些，为什么二手房价格上却不如碧瑶花园呢？

1、扬子江大道的不利因素

苏宁滨江壹号虽是江景房，但是紧邻扬子江大道，不免会有噪音的影响，碧瑶花园二期虽然也靠近扬子江大道，但是有一定的距离。

2、户型与房源面积段的差别

苏宁滨江壹号起步房源面积较大，主力户型均是大平层，而碧瑶花园二期则亲民不少，有着90平左右的刚需面积，同时小区内还有5、60平的单室套，面积小的房源单价就高，一定程度上也拉高了小区的整体房价。

同时，苏宁滨江壹号由于其较为特殊的外形，户型上也不算方正，买房人接受程度不算高。

户型对于弧度的把控，形成270度的超大观景视界，达到了“户户观江”的目的。这样的设计是南京、河西独一个，但是户型上并不是南京人喜欢的方正的户型。

3、超高层与低密多层的对决

苏宁滨江壹号是超40层的高层，而碧瑶花园二期则是5层、7层的多层，或者9-10层的小高层，就居住舒适度上碧瑶花园是完胜的，但如果你是江景粉，那么苏宁滨江壹号则是更好的选择。

精装、户型、物业之差，

二手房价低了1万/平！

金隅紫京府和招商雍华府同属知名房企开发的小区，共享学区配套，一街之隔为什么会差距1万/平呢？                                                                            

1、紫京府相对更新，开盘价格也更高

两个二手房开盘时间差别不大，金隅紫京府于2016年开盘，销许均价4.5万/平，招商雍华府最最后一次开盘是2014年开盘，开盘价格2.6万/平；

2、得房率差别比较大，户型好，利用率更高

金隅紫京府小区整体得房率近90%（含附赠面积），招商雍华府得房率约75-76%，同样是90平米左右的户型，金隅紫京府可以做小三房，招商只能做大两房；又比如，金隅紫京府的106平米户型可以做三房两厅两卫，招商的122平米户型只能做三房两厅一卫，在实用性上，紫京府更佳。

3、小区环境

除此之外，金隅紫京府在交付时，小区环境当时得到了一致的好评，并且小区内完全是人车分流，不设置路面停车位；招商雍华府是中心花园式停车，小区边上设置了路面停车位。

金隅紫京府小区实拍图：

4、万科物业更知名

河西不少交付年限久一些的小区都因为更换物业迎来一波利好，可见，物业对于小区的重要性，金隅紫京府是万科物业，招商雍华府是招商自己的物业。

写在最后：

影响房价的因素很多，学区、居住氛围、房龄或者是户型，都会影响小区后续的涨幅，但就目前来看，学区有改变的可能，随着交付时间增加，小区的折旧率肯定有所提升，但总结到最后始终离不开品质二字。

次新房品质高于交付时间较久的二手房是很正常的，但是通过奥体新城几个园区也可以看出来，有些园区交付时间已经超过10年，但房价依然坚挺，靠的就是品质与口碑。

不过，二手房价当然不能成为评价一个小区的唯一标准，二手房价稍低的小区很多方面都可圈可点，不同价位的二手房所针对的人群都有差别。对于买房自住的人来说，适合自己的就是最好的。

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