环湾城大户型去化难，福田投控季彤的理想落空？

房财经 截至2024年6月28日，金地环湾城网签了314套，网签率39%，成交均价10.57万元/平米，成交总金额42.64亿元。

具体分面积段来看：70-90平米户型供应99套，网签43套，成交均价9.56万元/平方米，网签率43%；120-140平米户型供应504套，网签237套，成交均价10.17万元/平方米，网签率47%；180-200平米户型供应39套，网签13套，成交均价12.24万元/平米，网签率33.33%；200平米户型以上供应163套，网签21套，成交均价12.6万元/平米，网签率12.88%。

从成交情况看，它的户型越大，单价越贵，但去化率越低，180平米以上户型的去化率仅为16.83%。

如何去化大户型，是摆在福田控股董事长季彤面前最大的问题。

2023年底，福田投控以72.8亿元总价从金地集团和福田建设手上分别收购金地环湾城51%和49%股权和债权。

但福田控股的家底也不丰厚。2023年末，福田投控资产总计为277.62亿元，负债总计为120.73亿元，资产负债率为43.49%，合并现金流量表期末现金及现金等价物余额为29.25亿元。2023年福田投控营业总收入为19.29亿元，同比增长644.59%；净利润为2.60亿元，同比增长7.88%；营业总成本为16.50亿元，同比增长511.11%。福田投控持有金地集团股权比例7.79%，为第二大股东，季彤担任金地集团副董事长。

反观金地环湾城，截至2023年9月30日，金地环湾城项目公司新沙地产总资产1,032,581.37万元，负债1,034,656.91万元，净资产-2,075.54万元；2023年1-9月营业收入8,727.97万元，净利润-5,234.39万元。

福田投控收购金地环湾城后，它的总资产约为380亿元，负债224亿元，负债率约为58.95%。

福田控股的负债率一下子超过15个百分点，对季彤的压力不小。他要想办法去化180平米以上大户型。

据悉，按照领取的12万平米预售证来计算，有超过5万平米是180平米以上大户型。它最大的问题是，户型不是正南正北、不够通透，单套房总价太高。在深圳，2000万以上的房子可选的很多。

在几次公开露面时，季彤反复强调环湾城是一座理想之城，并请来明星主持人蒋昌建来站台。季彤毕业于武汉大学广电新闻专业，一直在深圳的国企任职，唯独没有干过地产。但卖房子，靠得不是理想，更不是贩卖情怀。

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