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编者按
2024楼市上半场即将落幕，凤凰网房产上海年中策划【2024楼市半场】正式启动，从工地、销售、交付、政策、房企等多维度、全生命周期观察楼市半年度成绩单，敬请持续关注。
随着6月楼市翘尾收官，上海楼市半年成绩单出炉。
回顾上半年，除了2月份，上海二手房市场表现还算亮眼，都越过1.5万套的“荣枯线”；而新房市场，除了2月份仅成交了1445套外，其余几个月份一直维持3800套以上。
自5月开始，伴随楼市新政落地，市场以价换量，情绪面逐渐改善，成交量呈现出上涨趋势。特别是6月份，上海二手房成交26374套（数据来源：上海网上房地产，涵盖住宅、商业、写字楼、车位等，下同），环比增加了41%；新房成交了6677套房源，环比5月成交，上涨幅度出现明显“翘尾”。（数据来源：佑威房地产研究中心）
Part.1
二手房总成交超10.7万套
据上海网上房地产数据显示，2024上半年，上海二手房总成交107299套。
相比新房，上海二手房市场复苏更快。5月27日，上海出台“沪九条”新政，宣布首套房首付比例降至20%、贷款利率下调、非户籍限购松绑等多项政策。
新政出台后，上海二手房市场热度迅速回升，据上海网上房地产数据显示，从5月28日至6月26日，上海二手房成交量总计达到26886套，单日平均成交量稳定在896套。特别值得注意的是，6月29日，上海二手房成交量达1210套，超越6月15日的成交量，成为今年以来的最高纪录。
在整个6月份，上海二手房网签数据累计成交量为26374套，环比增长41%，创下近三年来的新高。其中，有6天的二手房成交量突破千套大关。
上海链家业务策略部高级经理李根表示，上半年上海楼市属于政策加持下的温和复苏，527新政后，上海二手房成交量回升显著，市场整体活跃度高，客户端表现更加积极，成交周期明显加速，业主端预期有所回升，降价幅度有所收窄。结构来看，本次政策对于市区300万左右的房源刺激更明显，交易更活跃。
Part.2
新房市场低位盘整，6月翘尾收官
据佑威房地产研究中心监控的数据显示，2024年上半年上海新房共成交26317套房源，成交总面积约323万方，同比减少37%。
新房均价再创新高，涨至 78710元/㎡，同比上涨 15.7%；不过由于成交面积骤减，上半年新房成交总金额也出现下滑，为2546亿元，同比减少27%。
整体来看，与去年同期相比，今年上半年上海新房市场呈现低位盘整的态势。
具体来看，虽然年初有限购政策的优化，但反映到成交数据上并不显著，1月只成交了45万方；2月受春节假期影响，房地产交易冷淡，仅有17万方；
数据来源：佑威房地产研究中心
3月受传统销售季影响，加之积压的消费需求集中释放，出现小阳春，但成交面积也仅上冲到75万方；4、5月份，在清明小长假、五一小长假等各种因素等叠加影响下，楼市并没有延续3月份活跃的交易势头，成交出现大幅缩水，都尚不足60万方；
而6月是季度末也是半年的重要考核期，尤其对上市公司而言，更要关注半年业绩，因此有冲刺发力动作，叠加“5.27”政策利好，实现翘尾收官，成交上冲到80万方，并且创近1年的单月成交新高。
成交区域方面，大浦东成交74.9万方领跑全市，并且成交占全市约2成的份额。排名第二的闵行成交37.3万方，排名第三的嘉定成交37万方。可见大浦东对其他地区的领先优势相当显著。
数据来源：佑威房地产研究中心
从榜单来看，销售面积TOP10中，高端优质项目置业热情高涨，市区千万级大宅炙手可热，比如位居第一的中海顺昌玖里、第四位的融创外滩壹号院以及第六位的宸嘉100嘉佰道都是市区高端豪宅项目，豪宅项目具备高端改善属性，吸引一些置换需求的客户，加上项目本身在区位上具有稀缺性，同时价格存在一定的倒挂。
数据来源：佑威房地产研究中心
此外，一些周边配置齐全、受政策规划红利辐射或者拥有高性价比的项目也比较热门，比如中环置地中心润府、绿城沁兰园、象屿远香湖岸等，都是凭借自身高性价比以及轨交便利，达成热销的成就。
供应方面，据凤凰网房产上海站不完全统计，今年上半年，上海新房市场新增供应约380万方，共计31292套房源。从节奏来看，1月份受淡季影响，低位起步，2月份受农历新年因素影响，供应处于低位。
进入3月，上海新房楼市也开启了冲刺“小阳春”模式，全市合计供应110.46万方，成为上半年的高点；4份供应虽然比3月高峰有回落，但依旧维持在71万方左右；5月份供应依旧低迷，尚不到60万方；进入到6月份，在房企冲刺半年业绩的推动下，供应回升，在92万方。
开盘去化方面，市场分化加剧。表现好的楼盘继续保持较大关注度，比如位于嘉定新城板块的理想之地，项目延续了去年的热度，212套房源吸引了692组有效意向认购；与此同时去化难的项目更是雪上加霜，尤其是远郊项目，开盘当天0认购的案例不少，比如奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸项目。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“5.27”政策将对楼市持续发挥效应，短期来看，新房市场已经感受到一些信号。6月总价500-700万区间段的占比比5月提升近9个百分点，也是提升幅度最大的区间段。
二手房中，不少“老破小”房源卖出，未来目标群体就是5百万左右的房源。虽然地段不算好，但房子品质远比老破小好很多。未来这些客户都是新房的潜在消费群体。下半年供应预计会适度提升，在供应的支持下，成交有望得到改善，成交量会比上半年多一些。
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