万科需要计提多少减值 未来亏损多少？

$万科A(SZ000002)$ 21年之后，万科在坚决的去杠杆，21年到现在万科一共销售了15000亿房子（21年6000亿，22年4000亿，23年3700亿，24年1300亿）一共拿地货值约7000亿（21年4000亿，22 23年约2800亿），去库存8000亿，万科的去库存即将接近尾声。

到现在万科母公司报表存货一共还有6000多亿，其中已售未结约3000亿，去掉3000多亿已售未结，6000多亿里面未售库存货值大约5000亿不到，其中包含21年存货1500亿，22 23年存货约1000亿，21年以前存货约2000多亿。

调研报告披露截至现在22 23年已售项目毛利率18%，剩下的这1000亿存货毛利率就算在个位数，最终1年多去化掉，就算房价再跌几个点，大概也就是没有净利润。

21年的1500亿存货是亏损的大头，这部分存货平均毛利润大概在负的个位数水平，按照两年去化掉，预计亏损额极限在300亿左右。

21年之前的项目普遍计提比较到位，有一些大盘是在滚动开发，一些流速慢的边远地区，地价普遍较低一两千的水平，去掉这些低地价短期没有开工价值的部分，在建以及可以缓慢去化掉的极限亏损也就是200亿左右。

所以按照行业继续下行每年平均下滑10%的悲观假设，存货部分的极限亏损也就是500亿，随着库存下降，开发业务回归正轨，万科会有一些新项目补充进来，按照每年2000亿销售，每年补充1000亿新项目的话，新项目毛利率普遍较高，这样每年新项目贡献大约小100亿利润，来对冲未来的结算亏损。

经过去库存后万科的开发业务回归正轨，最终出清旧库存在最近两三年内带来的最大亏损大约也就是小300亿水平。

另外万科的经营业务物业服务净现金流约30亿，商业(卖了3个商场后)净现金流约50亿，物流净现金流约20亿，公寓净现金流小10亿，权益净现金流约在60-70亿的水平，未来三年带来200多亿净现金流。因为计提折旧，经营业务的实际盈利在大几十亿水平

这样万科在未来两三年内的实际亏损大概也就是在200亿的水平，今年上半年亏损了小100亿，下半年预计再亏100亿，随着明年22 23年的项目进入结算，贡献18%的毛利润，明年开始万科的报表端就开始好转了。

经过今年之后万科的开发业务回归正轨，库存清理完毕，万科开发体量每年3000亿的话，大约贡献200亿利润，经营业务贡献小几十亿利润。行业恢复之后万科每年的利润将在两三年后恢复到小300亿水平。

今年基本就是万科报表最坏的一年了。