投测案例剖析：星程酒店改造案例分析

2024年6月27日，“2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会”第二站——西南站，在成都世纪城新国际会展中心，和2024Hotel Plus成都国际酒店及商业空间博览会同步举行。

在这个快速变化的时代，存量酒店如何顺应市场趋势，实现品牌升级与可持续发展，是我们共同关注的焦点。

活动现场，华住集团星程酒店设计负责人赖婷就“投测案例剖析”这一话题，进行了《星程酒店改造案例分析》的分享。

华住集团星程酒店设计负责人赖婷

赖婷表示，目前来看，存量改造中端连锁化需求旺盛，作为华住集团旗下“酒店改造专家”，星程酒店有着多样的产品风格、灵活的改造能力以及可靠的运营管理，符合当今酒店发展趋势。

以下三类画像的酒店，比较适合翻牌改造成星程酒店：一是想要小投入转入华住家族的中档酒店，这类物业的痛点是客房好、公区弱，投资人尽可能控制翻牌改造成本；二是想要翻新同时重塑竞争力的本地老牌酒店，这类物业的痛点是公区面积较大，改造费用紧张；三是想要翻牌同时提升档位的经济型物业，这类物业的痛点是整体条件较弱，非标较多。

针对不同类型的物业，星程也有着差异化的改造方案：中档酒店尊重风格多样性，核心改造为主；本地老牌酒店则尽可能保留存量资产，使用多种改造技术；经济型物业进行非标梳理，功能优化，改头换面，修旧如新。

“不会算账的设计师，不是合格的改造家”赖婷说到。在星程翻牌改造前，有以下几个环节：第一把脉，一店一议，专业评测；第二算账，投资测算分析，不花冤枉钱；第三谈判，沟通前后一致，信息同频。做好了以上四个环境沟通后，项目才会正式启动改造。

针对进行翻牌改造的每一家酒店的投资回报率，星程专门设计了数据模型测算。拿到一个物业后，星程会先做数据分析，包括租金、周边房价、酒店面积等，根据出租率测算，最终会得到营收数据分析，再给酒店投资人一个酒店改造可预计投入资金，这也是为了能在改造过程中，更好地管理投资回报。

在酒店的改造中，星程品牌有翻改、必改5大项，第一是VI类，包括店招、vi指示牌等；第二是运营类，包括香氛、布草、运营物品、工服、器皿等；第三是IT类，包括WIFI、客控、电视信号、门锁、华掌柜、机器人等；第四是功能类，包括明档、洗衣房、辅房等；第五是门头升级。

对于改造的项目，星程有以下两种方案：一是修旧如旧，适合原始基础较好的项目，保持风格不变，修复代替新做；二是修旧如新，适合原始基础较弱的项目，焕然一新，替换覆盖为主。

在演讲中，赖婷还分享了几个具体的项目案例，分别是翻牌项目、半改造项目和大改项目。

改造项目案例：

常熟星程酒店

改造项目的模型为：开业时间小于等于3年的次新酒店，改造周期在30天左右，单房投资0.3-1万左右，回报周期1-3个月。

以具体落地的案例为例：首先进行门头升级；公区因家居、材料尚好，因此延续原公区风格，在原软、硬装保留的基础上，增加了餐厅空间和对前台进行了调整；客房整体状态良好，除运营物品更换为星程品牌，其余维持原装。

半改造项目案例：

宜昌星程酒店大堂 改造前

宜昌星程酒店大堂 改造后

半改造项目的模型为：开业时间3-5年，单房投资1-3万，回报周期是0.6-1.4年。

以具体落地的案例为例：该项目由一个连锁酒店翻牌而来。具体而言，更换了侧招，门头进行了升级改造；原先大堂功能比较局限，在改造时进行了公区梳理，进行了整体升级改造（包括平面布局、硬、软装、IT、运营）；餐厅也进行了整体升级改造与优化（平面布局、硬、软装、IT、运营）；原先的洗衣房配置简单，效率较弱，使用频率低，进行了整体升级；电梯轿厢整体翻新，更显档次；原先酒店的房间整体较好，因此只进行了部分小改造。

宜昌星程酒店客房 改造前

宜昌星程酒店客房 改造后

就这个项目而言，最主要的是进行了公区升级，投入运营后，在华住官网上形象有了大幅度的提升，引流作用较好。

大改项目案例：

慈溪星程酒店大堂 改造前

慈溪星程酒店大堂 改造后

大改项目的模型为：原酒店开业时间长达10余年，是当地最好的酒店之一，加盟星程后，通过半改造的模式，重修复轻拆建，点位保留最大化，模组化家具灵活替换，用较低的投入成本，实现了经营业绩的飞跃。翻改投资560万，共106间客房。

具体而言，星程在拿到该物业后，首先进行了动线梳理，将不合理的动线进行优化，动线分离的同时，也减少了能耗。其次，对于公区天花板、前台点位、合理的结构都进行了保留，只是增加了华住的华掌柜，更符合现在住客的使用需求。客房部分采用了星程3.0版本，保留了空间原有的结构及部分装置，仅在原有基础上进行了维护，通过新材料轻松覆盖翻新。

值得一提的是，星程3.0的家具产品，都是可移动的，根据改造项目的需求选配可灵活排布，且3.0的产品已经完全工厂化了，工厂生产完，现场安装就可以。这进一步减少了投资人的成本，也降低了空间的容错率与损耗率。

慈溪星程酒店客房 改造前

慈溪星程酒店客房 改造后

这个项目落成，评分提升明显，从原先的3.0分升级到了现在的4.9分，RevPAR则有了翻倍提升。值得一提的是，如果按照标准中档品牌的装修，该项目总投入在1400万左右，通过星程的改造，项目投资仅560万，投资回报年限为1.7年。

在演讲的最后，赖婷分享了华住的价值观，员工美好、客人喜欢，投资人挣钱。