2024年6月27日,“2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会”第二站——西南站,在成都世纪城新国际会展中心,和2024Hotel Plus成都国际酒店及商业空间博览会同步举行。
在这个快速变化的时代,存量酒店如何顺应市场趋势,实现品牌升级与可持续发展,是我们共同关注的焦点。
活动现场,华住集团星程酒店设计负责人赖婷就“投测案例剖析”这一话题,进行了《星程酒店改造案例分析》的分享。
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华住集团星程酒店设计负责人赖婷
赖婷表示,目前来看,存量改造中端连锁化需求旺盛,作为华住集团旗下“酒店改造专家”,星程酒店有着多样的产品风格、灵活的改造能力以及可靠的运营管理,符合当今酒店发展趋势。
以下三类画像的酒店,比较适合翻牌改造成星程酒店:一是想要小投入转入华住家族的中档酒店,这类物业的痛点是客房好、公区弱,投资人尽可能控制翻牌改造成本;二是想要翻新同时重塑竞争力的本地老牌酒店,这类物业的痛点是公区面积较大,改造费用紧张;三是想要翻牌同时提升档位的经济型物业,这类物业的痛点是整体条件较弱,非标较多。
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针对不同类型的物业,星程也有着差异化的改造方案:中档酒店尊重风格多样性,核心改造为主;本地老牌酒店则尽可能保留存量资产,使用多种改造技术;经济型物业进行非标梳理,功能优化,改头换面,修旧如新。
“不会算账的设计师,不是合格的改造家”赖婷说到。在星程翻牌改造前,有以下几个环节:第一把脉,一店一议,专业评测;第二算账,投资测算分析,不花冤枉钱;第三谈判,沟通前后一致,信息同频。做好了以上四个环境沟通后,项目才会正式启动改造。
针对进行翻牌改造的每一家酒店的投资回报率,星程专门设计了数据模型测算。拿到一个物业后,星程会先做数据分析,包括租金、周边房价、酒店面积等,根据出租率测算,最终会得到营收数据分析,再给酒店投资人一个酒店改造可预计投入资金,这也是为了能在改造过程中,更好地管理投资回报。
在酒店的改造中,星程品牌有翻改、必改5大项,第一是VI类,包括店招、vi指示牌等;第二是运营类,包括香氛、布草、运营物品、工服、器皿等;第三是IT类,包括WIFI、客控、电视信号、门锁、华掌柜、机器人等;第四是功能类,包括明档、洗衣房、辅房等;第五是门头升级。
对于改造的项目,星程有以下两种方案:一是修旧如旧,适合原始基础较好的项目,保持风格不变,修复代替新做;二是修旧如新,适合原始基础较弱的项目,焕然一新,替换覆盖为主。
在演讲中,赖婷还分享了几个具体的项目案例,分别是翻牌项目、半改造项目和大改项目。
改造项目案例:
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常熟星程酒店
改造项目的模型为:开业时间小于等于3年的次新酒店,改造周期在30天左右,单房投资0.3-1万左右,回报周期1-3个月。
以具体落地的案例为例:首先进行门头升级;公区因家居、材料尚好,因此延续原公区风格,在原软、硬装保留的基础上,增加了餐厅空间和对前台进行了调整;客房整体状态良好,除运营物品更换为星程品牌,其余维持原装。
半改造项目案例:
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宜昌星程酒店大堂 改造前
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宜昌星程酒店大堂 改造后
半改造项目的模型为:开业时间3-5年,单房投资1-3万,回报周期是0.6-1.4年。
以具体落地的案例为例:该项目由一个连锁酒店翻牌而来。具体而言,更换了侧招,门头进行了升级改造;原先大堂功能比较局限,在改造时进行了公区梳理,进行了整体升级改造(包括平面布局、硬、软装、IT、运营);餐厅也进行了整体升级改造与优化(平面布局、硬、软装、IT、运营);原先的洗衣房配置简单,效率较弱,使用频率低,进行了整体升级;电梯轿厢整体翻新,更显档次;原先酒店的房间整体较好,因此只进行了部分小改造。
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宜昌星程酒店客房 改造前
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宜昌星程酒店客房 改造后
就这个项目而言,最主要的是进行了公区升级,投入运营后,在华住官网上形象有了大幅度的提升,引流作用较好。
大改项目案例:
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慈溪星程酒店大堂 改造前
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慈溪星程酒店大堂 改造后
大改项目的模型为:原酒店开业时间长达10余年,是当地最好的酒店之一,加盟星程后,通过半改造的模式,重修复轻拆建,点位保留最大化,模组化家具灵活替换,用较低的投入成本,实现了经营业绩的飞跃。翻改投资560万,共106间客房。
具体而言,星程在拿到该物业后,首先进行了动线梳理,将不合理的动线进行优化,动线分离的同时,也减少了能耗。其次,对于公区天花板、前台点位、合理的结构都进行了保留,只是增加了华住的华掌柜,更符合现在住客的使用需求。客房部分采用了星程3.0版本,保留了空间原有的结构及部分装置,仅在原有基础上进行了维护,通过新材料轻松覆盖翻新。
值得一提的是,星程3.0的家具产品,都是可移动的,根据改造项目的需求选配可灵活排布,且3.0的产品已经完全工厂化了,工厂生产完,现场安装就可以。这进一步减少了投资人的成本,也降低了空间的容错率与损耗率。
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慈溪星程酒店客房 改造前
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慈溪星程酒店客房 改造后
这个项目落成,评分提升明显,从原先的3.0分升级到了现在的4.9分,RevPAR则有了翻倍提升。值得一提的是,如果按照标准中档品牌的装修,该项目总投入在1400万左右,通过星程的改造,项目投资仅560万,投资回报年限为1.7年。
在演讲的最后,赖婷分享了华住的价值观,员工美好、客人喜欢,投资人挣钱。
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