今年可谓是政策剧烈变化的一年，土地市场放量急剧减少。
放量少，致使各个开发商变得更加焦虑，因此投资更聚焦于行情稳定的上海。僧多粥少的市场，也造成了开发商们上海拿地压力陡增。
527政策之后，上海土拍游戏规则变了，不摇号了，后续价格的放开，势必造成两级分化的结果：好的更好，差的更差。
也一定程度上增加了更多的：不确定性。
艳姐觉得，接下来在土拍这个正面战场，比的是各家的硬实力了。
不能有短板？同时还得有专长！
可以预测的是明年的新房供应量还会有所下降，可以确定的是明年市场竞争更加惨烈。
城央优质地块会被财大气粗的央国企哄抢，远郊地块大概率会被城投拖底，一批房企可能要被迫收缩或退出上海。
我们看到，新政后的首次土拍，也在印证这种迹象：
没有一家民企、国央企包圆；最高溢价率超过21%、诞生了“新地王”；城投进场拖底！
土拍成交信息
城央板块的2幅地块高溢价成交，保利发展刷新了杨浦新地王、越秀&北京城建从央企手中抢下东外滩地块。远郊地块底价成交，招商蛇口&中旅投资底价拿下“量身定制”地块、奉贤发展进场拖底。
艳姐发现，房企们都很谨慎，在拿地前已经在匹配自己的产品力、财务力、运营力、营销力、服务力、交付力模型，他们的终极目标也出奇的一致：安全、利润、流速。
今天艳姐就来聊聊这次土拍以及他们未来在上海的打法，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法。
01
刷新地王
保利发展坐实“杨浦王”
平凉社区02H1-01地块是这次最有看头的一幅地块。起始楼面价73000元/㎡，4幅地块中最高；内环内，位置最好。最终，在激战60轮后，保利发展击败其它8家房企，以约22.03亿成功拿下，楼面价溢价率高达21.18%。
88462元/㎡的成交楼面价，还刷新了4年前由北京金隅保持的杨浦地王纪录。
艳姐注意到，此前某央企在杨浦的项目开盘热销，曾引发“杨浦王”之争。这次保利发展拿下杨浦新地王，落下深耕杨浦的第5子，也坐实了杨浦王的名号。地块占地面积1.38万㎡，容积率1.8，计容建面约2.5万㎡。面积不大，但位置很好，内环内，直线距离黄浦江约500米。不过建筑限高24米，多少会影响滨江景观视线。
地块区位示意
从周边项目来看，北面的高阳新里12.39万/㎡（公寓+联排），往东500米的中建壹品·浦江之星，均价10.99万/㎡；今天开盘的保利·琅誉入市均价仅11.7万元/㎡，还有直线距离1.5公里就是保利越秀·和樾天汇，去年均价11.5万/㎡。
杨浦这几年一直是上海新房供销的热点区域，人口、产业支撑力很强。艳姐觉得，深耕杨浦的保利发展，对杨浦市场、客群非常熟悉，有比较成功的营销打法，也打磨过保利天汇、保利越秀和樾天汇这类高端作品，这块地大概率会开盘清盘，就看未来的利润空间有多大了。 
保利天汇实景图
艳姐注意到，年初，保利发展上海公司董事长康勇曾表示，要回归“经营既要规模又要利润，管理既要效率又要质量，发展既要稳健又要创新”。总经理傅小君也表示，要聚焦“保去化、优经营、谋创新、促发展”，打赢“体系升级、销售攻坚、资管破局、拓展拿地、品质提升”五场战役。
克而瑞数据显示，保利发展去年全年销售额555亿，位居第2，而今年上半年合约销售126亿，位居第5，远远被中海、绿城甩在身后。保利发展在上海的业绩压力非常大。
显然，没有规模自然也就不会有利润。
到目前，保利发展今年在上海已经拿下3幅地块，1幅在嘉定新城，2幅在杨浦，总规划建面约9.5万㎡，总货值在85亿左右。
艳姐观察到，保利发展在上海的拿地逻辑非常清晰：流速和利润。
像嘉定新城地块，紧邻地铁11号线嘉定北站，计容建面约5.3万㎡，联动价4.68万/㎡，面积不大，去化不难；杨浦的2幅地块面积也都比较小，一个1.7万㎡，一个2.5万㎡，地段好，流速和利润也有一定保证。
下半年，上海城央板块还有徐汇滨江、浦东北蔡等多幅重磅地块待出让，到时应该能看到保利发展的身影。
02
3年9子
越秀在上海又要赢麻了？
杨浦长白社区H2-17地块在位置上虽然没有前面那块地好，但依然吸引了4家房企报价。在经过79轮激烈厮杀后，被越秀&北京城建以总价22.3亿、楼面价70272元/㎡、溢价率17.12%竞得。
这块地应该不是越秀&北京城建这次土拍的首选，当天上午它们还参拍了平凉社区地块，但在第45轮出价到21.75亿后便退出了竞争。
不过这块地质量也还不错。占地面积1.38万㎡，计容建筑面积约3.17万㎡，面积不大，但位置还好，位于黄兴板块，是杨浦区内较为成熟的示范居住区，各项配套都较为成熟；距离8号线黄兴路站、12号线隆昌路站均大约800米，紧邻杨浦公园、黄兴公园，宜居性非常高。
区位示意
地块虽然没有联动价，不过参考周边此前在售的新房金隅外滩东岸，均价11.96万/m，估算货值35亿左右。
越秀是杨浦土拍的常客，今年已经在杨浦拿下了2个项目，这次也是越秀在杨浦的第3个项目，还是它入沪三年来的第9个项目，拿地效率、成功率和质量非常高。
北京城建对杨浦也不陌生，1个半月前，它还以4.59亿摇中杨浦长海社区1宗建面约0.8万㎡的迷你地块并首入上海。目前北京城建正在组建上海团队，入沪决心非常坚决。
保利越秀·和樾天汇 越秀地产上海公司总经理刘岩早前也表示，未来上海楼市会更加分化，优质土地竞争也会更加激烈，越秀将更加聚焦城央板块，在确保安全度的基础上，做好品牌和产品，最终达成确定性的经营结果。
越秀虽然入沪不过3年，但发展势头很猛，2021年它在上海的销售额还是0，但2022年就突破百亿达到109.91亿，2023年进一步增长至135.2亿，呈现爆发式走势。
产品打磨和操盘能力足够强悍，越秀仁恒·天樾园和、保利越秀·和樾天汇都创下了三开三罄，越秀·静安悦年初开盘即清盘，都是现象级爆款产品。
集团财务底盘非常扎实，净负债率67.4%、现金及等价物461亿元，融资成本更是只有3.82%，足以将很多房企甩在身后。
有这些强悍的体系支撑，越秀在上海的拿地逻辑也非常清晰：好地段+好产品。毕竟这才是安全、利润和流速的保证。
入沪3年，越秀已经拿了9个项目，其中7个都是在外环内，去年10月以来在城央板块连拿5子，拿地质量非常高，坚定布局上海核心板块。
下半年，越秀在杨浦、虹口、静安、普陀将有5个城央项目上市，总货值约260亿，产品都非常顶。
看来，越秀又要赢麻了。
03
31亿拿下“定制”地块
招商蛇口TOD模式全面爆发
宝山区顾村1幅宅地和1幅商业用地毫无意外的被招商蛇口以底价31.12亿拿下。地块紧邻招商蛇口开发的TOD项目招商时代乐章，且有街巷、商业配建要求，更像是为招商蛇口“量身定制”。
只不过这次招商蛇口拉来了搭档中旅投资，两家企业之前在闵行合作开发了招商中旅·揽阅项目，彼此都很熟悉。
2幅地块占地面积6.69万㎡，规划建面约13.98万㎡，楼面价22252元/平方米，这次土拍地块中规划建面最大。地块位置也还不错，紧邻7号线潘广路站，或将成为招商时代乐章的新一期，与前期连为一片。
区位示意
与保利发展一样，今年招商蛇口在上海的业绩压力也不小。
根据克而瑞数据，去年招商蛇口以645.57亿销售额夺得上海销冠，但今年上半年销售额仅有130亿，退居第4，业绩和位次下滑非常明显。
艳姐注意到，年初招商蛇口华东区域总经理钱建国曾表示，要持续聚焦核心城市、核心板块，巩固并提升市场占有率和投资回报率；还强调提利润的首要前提则是强业绩，必须围绕“拿好地、保供货、督进度、去存货、提效益”加强全维度管控。
从招商蛇口在上海的表现来看，表现最抢眼的还是2个TOD项目：
5月，联动价4.85万/㎡，7号线潘广路TOD招商时代乐章首开209套房源，认购率114%，首开日光；6月，二批次138套房源认购率136%，再次开盘日光。6月，联动价4.9万/㎡，9号线泗泾TOD招商时代潮派首开234套房源，认购率140%并触发积分，成为今年新政后首个触发积分的新盘，开盘当天售罄。
招商时代乐章TOD
目前招商蛇口在上海已经布局了浦东曹路TOD、宝山潘广路TOD、松江泗泾TOD，都取得了很不错的市场反馈。
艳姐觉得，招商蛇口在上海找到了与自身资源匹配度非常高的打法：TOD模式。依托招商花园城MALL、商业街区、酒店、住宅等复合业态资源，将招商蛇口沉淀了四十多年的城市运营能力在上海得到最大化释放。
应该说，招商蛇口的这套TOD模式在上海已经跑通底层逻辑，不管是流量还是利润，都足够有保证。
未来随着轨交线路的铺开，上海也会进入到TOD开发模式。艳姐认为，TOD模式或许是招商蛇口提升市占率和回报率的关键打法。
结语：
如果说以前摇号拿地纯粹凭运气，那这次土拍新政后，市场真正进入到拼刺刀的阶段。
民营房企正在被挤下牌桌。
对还留在牌桌上的房企来说，只有那些聚焦产品力、财务力、运营力、营销力、服务力、交付力，并成为真正没有短板的六边形战士，才能成为最后的赢家。
有人转身离去，自然也会有新人进场。
上海，依然是中国楼市最坚挺的市场。
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主编：张艳
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