来源| 地产密探
时光如梭。如今，楼市这轮“深调”已满三周年。从“98房改”到这轮调整前，楼市狂飙突进，产生了很多“黑马”，甚至“赌徒”神话。
这3年来，楼市外表的一切浮躁被洗刷一空，在较漫长“寻底”过程中，很多房企被甩出赛道，洗牌出局，也让“活下来”的房企进行深刻反思与及时调整。
过去楼市，吃的是人口城镇化红利，才形成了单边向上，虽有周期调整，但不妨碍房企一路粗放，一直乐观。
如今楼市，供需关系已发生深刻变化，在“深调”路上，房企各种不适应，所遇挑战压力空前，比如A股房企格力地产近日宣布退出房地产。
年初以来，在最高层明确“支持房地产”的精神指引下，楼市政策彻底走向宽松化，但洗牌与寻底仍在继续。
这个激烈碰撞的市场档口，过去肯定难得一遇，如今成为观察房企是否有能力继续深耕主业、夯实基础的“一扇窗”。从拿地的视角看，就令人大为感慨。
整体而言，今年上半年，房企对拿地投资的态度是“愈发谨慎”的。据克而瑞监测统计，2024年上半年只有三成百强房企拿地，且主要以销售TOP30的“老面孔”为主，投资金额占到百强房企拿地的82%。
如果跟去年同期再一比较，就更令人唏嘘不已。看这些能拿地的房企，有70%投资额同比下滑，即使TOP10房企也有下降，过去两年拿地毫不手软的央国企也开始“怂”了。
从跌幅区间看，有逾三成房企同比降幅超50%，其中万科、远洋跌幅超90%，跟其上半年应对资金链状态密切有关，而保利发展、中海等同比降幅超70%。
注意！这两年逆市“异军突起”的比如滨江、越秀等，今年上半年拿地金额虽在行业靠前，但依旧同比跌了44%、45%。
这些头部房企之所以会出现拿地“断崖式”下滑，分析来看，原因如下：
2023年上半年，全国楼市曾有个“小阳春”，品牌房企们销售普遍较好，部分销售额同比增幅翻倍还不止，极大地刺激了拿地乐观情绪，但去年四季度的向好预期在今年初以来并未得以延续。
再继续深究，应该跟今年以来整体经济低迷有关，比如出口不像去年那样劲增反而受挫，投资受地方债约束也难以施展拳脚，还有金融、互联网科技以及实业等受交叉冲击，居民不敢胡乱消费，房地产业本身拖累等。
当然，这些拿地的房企也有跌幅较小的，但凤毛麟角，比如建发、中国铁建、龙湖等，均跌幅小于15%。其中，龙湖集团是TOP10中拿地金额同比降幅最小的房企，跌幅只有7%。
龙湖今年上半年在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市增加了7幅地块，符合其高度聚焦一、二线高能级城市拿地策略，总建面51万方，权益建面37万方，权益地价60亿元，平均溢价率仅3.6%。
这轮楼市“深调”之初，很多房企都开始特别强调一个指标，即“拿地销售比”，意思就是“以销定投”，以控制拿地耗耗资对公司财务安全边际的影响。
看前述表格，房企2024年上半年拿地销售比同比递增的，唯有建发和龙湖，比如民企龙湖拿地销售比0.17，但延续其一以贯之的财务克制风格，而建发明显偏积极些，拿地销售比达到了0.49，应跟其强地方国企属性有关。
比如建发房产，截至去年底扣除合同负债后资产负债率57.8%，截至今年3月底货币资金492.7亿元，短期借款2亿元，一年内到期非流动负债63.6亿元，年初至今融资相对顺畅，总发行了3笔境内信用债，总金额28.6亿元。
再看龙湖，截至2023年底剔除预收款后资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25倍，今年6月底曾披露以低息经营性物业贷款提前赎回一笔26.5亿元的CMBS产品，也已完成2笔合计约6.2亿美元优先票据赎回，年内剩余到期公开债只剩45亿元，短债占比大幅下降，腾挪空间也更有弹性。
当然，楼市的积极变化正在发生。近日，6月楼市报告出炉，特别是一线城市成交全线转暖。
从克而瑞监测数据看，6月北京、上海、广州和深圳商品住宅成交面积环比分别增加21%、66%、48%和38%，二手房成交面积环比分别增长12%、38%、45%和4%。
“6月重点30城商品住宅整体成交1335万方，环比增长17%，同比下降19%，成交面积创年内单月新高。6月重点22城二手房成交面积1428万方，环比增长7%，同比增长24%。”
值得一提的是，上个月下旬，北京出台“6·26”新政，将“降低首付，降低利率、放松限购及以旧换新”和盘托出，市场信心得到了一定的提振。
机构专家据据此研判说，若下半年行业支持政策调整到位，房地产市场有望逐步企稳回暖。
7月以来，重点城市的土拍市场已有转机。比如7月9日，上海重新迎来首场“无限价”土拍，4宗地全部成交且揽金91.3亿元，其中杨浦区平凉社区一地块被保利竞得，溢价率突破20%，耗资22亿元。
7月10日，苏州推出了3宗住宅用地，最终全部成交，最高溢价率1.95%，其中一家是当地国企，另两家则是苏州的民企。
放眼当前房地产市场，悲观情绪依旧浓厚，信心不足是关键。投资大师巴菲特曾说过，“别人贪婪时你要恐惧，别人恐惧时你要贪婪”。上一轮楼市火爆时，拿地过猛的十有八九都倒下了，当前不少房企仍忧心能否“活下去”不敢出手，但也是机会所在。
再看7月以来，广州、武汉、成都、重庆等核心城市土拍造势凶猛，可看出各地在上半场失利后对下半场期待很高，按以往惯例来看，为了吸引房企参与，不仅会多推优质地块，还会调低部分起拍价。
比如成都7月下旬就有3场土拍，总供地11宗，总占地490.5亩，均为涉宅用地，绝大部分位于一二圈层。
对近两年拿地偏少的头部房企而言，在综合考虑财务安全、盘清项目销售去化节奏的前提下，可以择机适当补货，不排除会有低价“捡漏”机会，以保障公司经营可持续发展。
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