来源| 地产密探(ID:real-estate-spy)
前几年,渝系房企作为地产江湖一脉,在全国各地“攻城略地”,坚韧而有活力。让外界隐约看到了,这是重庆“棒棒军”精神在地产的投射。
时至今日,这轮楼市深调了3年,渝系房企除了“扛大旗”的龙湖之外,其他房企都显得很低调了。
比如,渝系曾经的“千亿新锐”金科,正在争分夺秒推进破产重整与战投引进,东原母公司迪马日前黯然退市,加上债务出险,也在想办法重整。
外界普遍认为,总部仍在重庆的渝系头部三强房企,就看很能扛的华宇集团了,因为这两年楼市腥风血雨,华宇一直未出险。
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今年2季度起,楼市政策大反转,“支持、宽松及刺激”成为主线,房企们历经楼市至暗的生死考验后似乎都要浴火重生了,但现实仍很残酷。
7月11日,华宇集团公告终止东方金诚对其主体信用评级及“20华宇G1”债项评级,称“因公司业务需求及商业安排,并结合公司业务实际情况”。
作为信用债的受托管理机构,西南证券也公告说,截至目前,“20华宇G1”、“20华宇G2”尚未摘牌。
其中,“20华宇G1”明年3月下旬到期,余额6.8亿元,年息率7.5%;“20华宇G2”明年7月底到期,余额6.4亿元,年息率7%。
华宇集团另一个重大动作,就是近日已公告将规模减持被投资方的齐鲁银行。据表述,其将在接下来的8月初至10底前的3个月内,通过集中竞价或大宗交易减持约6370万股,占齐鲁银行总股本的1.32%。
对于齐鲁银行而言,这肯定是一个较大的利空消息,近几个交易日股价持续下挫。按4.6元/股计算,考虑到涨跌,华宇套现大概3亿元左右。
目前,华宇集团总计持有齐鲁银行约2.581亿股,占该银行总股本的5.34%。7月初,其所持全部股份被解除“轮候冻结”,其中涉及“司法标记”约2.25亿股也被解除。
不久,华宇集团迅疾向农行成都天府新区支行质押500万股,向重庆华宇第一太平戴维斯物业公司质押516万股,向重庆三峡银行两江支行质押1966.3万股等。
自此,华宇集团累计质押所持齐鲁银行的股份数已达约2.351亿股,占其所持总股份的逾91%,占齐鲁银行总股本的4.86%,尚有2300万股仍被冻结。
换言之,华宇集团“超高比例”质押了所持齐鲁银行的股权,质押无疑是为了相关融资所需,拟减持6370万股也是为了套现,获取现金流。
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去年,华宇集团实现营收172亿元,较上年193亿元同比下滑了10.88%;营业利润10.68亿元,较上年17.72亿元同比下滑了39.73%;净利8.18亿元,较上年13.65亿元同比下滑了40%。
去年,华宇集团经营净现金流28.12亿元,同比减少近13亿元,主要来自经营销售现金流入大减了33亿元,该年末账上货币资金约23.3亿元,较上年末近38亿元减少14.亿元。
同期末,华宇集团连续2年无短期借款,而一年内到期非流动负债18.8亿元,比上年末减少15亿元,因偿债减少额跟货币资金减少金额基本一致。该18.8亿元涉及11亿元长期借款转入即期,以及6.66亿元应付债券信。
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截至去年底,华宇集团应付账款44.4亿元,其中账龄超过一年的重要应付款涉及5家施工类供应商,约5.92亿元,原因系工程未结算。
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同期末,华宇集团账龄超过一年的重要其他应付款约15.94亿元,涉及5家房地产开发项目公司,以南京瑞熙房地产为例,其涉及华宇、东原和绿都三家房企股东,其中华宇持股34%,其他两家均持股33%。华宇欠南京瑞熙近5亿元,其解释说关联方往来款。
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今年一季报末,华宇集团货币资金减少至18.86亿元,较去年底减少了约4.5亿元;一年内到期非流动负债17.45亿元,比去年底减少约1.4亿元;应付账款余额近39亿元,较上年底减少约5.5亿元。
7月9日,华宇集团旗下“21华宇01”摘牌,涉及本金余额2.66亿元。今年3月上旬,“19华宇01”也已摘牌,涉及近4亿元。
此外,华宇集团截至今年一季报末涉及一年以上的“长期借款86.08亿元、应付债券20.17亿元”,虽合起来较去年底减少了5.5亿元,但仍较高,未来将转入一年期以内,其中明年3月就有6.8亿元到期的“20华宇G1”。
从销售上看,据克而瑞监测,今年上半年,华宇集团全口径销售额74.1亿元(去年同期:134.1亿元),同比下滑44.7%,排名第59位;权益销售额46亿元(去年同期:73.5亿元),同比下滑37.4%,排名第71位,权益比率62%,含金量相对一般。
当前,房企项目融资“白名单”得到了一视同仁的大力支持,融资环境会比过去改善一些,但关键仍是销售要起来。
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