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编者按
2024楼市上半场即将落幕，凤凰网房产上海年中策划【2024楼市半场】正式启动，从工地、销售、交付、政策、房企等多维度、全生命周期观察楼市半年度成绩单，敬请持续关注。
楼市起起伏伏，数据真真假假。
进入到今年以来，上海的房地产市场成交量出现显著下滑，据佑威房地产研究中心的权威监控数据显示，2024年上半年，上海新房成交量总计为26317套，成交总面积约323万平方米，同比降幅高达37%。
然而，在公众视野中，我们却常常看到各大楼盘发布的热销海报和成交喜报。这不禁让人产生疑问：实际的销售情况究竟如何？哪些楼盘是真正的热销项目？哪些可能存在夸大宣传？又有哪些楼盘在面临销售压力？
虽然视觉信息往往具有一定的误导性，但数据作为客观的度量标准，其真实性不容忽视。为此，我们近期对上海市2024年上半年开盘楼盘的网签数据进行了统计和分析，让数据来说话。【相关表格见文末】
Part.1
哪些楼盘是真正的热销项目？
尽管当前楼市整体热度相较于过去有所回落，但值得特别关注的是，在今年的上半年，上海市场依然涌现出若干备受瞩目的热门楼盘，它们在认购率和网签率方面均展现出卓越的表现。
据凤凰网房产上海站不完全统计，上半年开盘的133个项目中（含重复开盘项目），有17个项目实现了高达100%的网签率，另有12个楼盘的网签率也超过90%。
特别值得一提的是，在这些楼盘中，有多个楼盘经历了数次加推，并且均成功实现了清盘，例如，宝山区的中环金茂府、中环置地中心润府以及黄浦区的中海顺昌玖里等项目均表现抢眼。
其中，宝山区的中环金茂府在今年3月22日进行了首次开盘，推出了266套房源，开盘当天即实现了项目的全部售罄。截至目前，该项目已网签253套房源，网签率高达95.1%。
而在今年6月27日，该项目再次加推164套房源，并在开盘当天再次售罄，目前这164套房源已全部完成网签，网签率达到了100%。
值得一提的是，还有一部分楼盘，尽管认购率相对偏低，但网签成绩依然可观，其中包括观宸润府、万科海上映象、金地丰盛道、象屿远香湖岸等项目。
以观宸润府为例，该项目在今年上半年进行了三次房源推出。首先，于2月27日进行首开，推出了178套房源，认购率达到了43.3%，而目前网签率已高达92.7%。
随后，在4月26日，项目再次加推130套房源，认购率提升至51.5%，网签率则为87.5%。最后，在5月29日，项目进一步加推64套房源，此次并未进行摇号程序，而目前的网签率也稳定在78.1%。
Part.2
哪些楼盘是“伪”红盘？
如果只看开发商主动发布的开盘成绩，大部分楼盘都在“热销”。但事实上，上海部分楼盘海报宣传的销售数据跟真实的市场情况出入较大，部分严重偏离实际情况，差距甚至高达一倍。
以国贸鹭原项目为例，该项目于今年6月14日在松江区畲山板块正式开盘，推出62-96平方米不等的房源共计359套，备案均价为47000元/㎡，平均每套房源总价约为420万元。
开盘次日，国贸地产上海公司官方公众号发布信息称，“国贸鹭原四批次新品房源火热加推，全城众望争藏，揽金2亿的火爆战绩，再次引燃畲山。”
然而，经过进一步核实，截至7月11日，该批次房源实际仅完成了10套的网签工作。若以项目套均总价420万元作为参考，这10套房源的总价值约为4200万元。这一数据与开发商最初宣称的2亿元销售额相比，存在显著的差距。
实际上，上半年出现的“伪红盘”现象并非仅限于国贸鹭原，此类案例颇为普遍。
今年6月2日，青浦某项目正式开盘，供应房源总数为267套，然而仅有54组购房者参与摇号。根据最新的网上房地产数据，截至目前，该项目已售房源数量仅为16套，网签率约为5.99%。
再来看昌平云岸项目，今年6月24日开盘，推出了481套建筑面积约为87-326平方米的房源。据相关报道，开盘当日即实现了385套的销售成绩，去化率高达“80%”。然而，根据7月11日的最新统计数据显示，该项目实际已售房源数仅为344套，对应的网签率约为69%。
此外，映翠府项目也引发了市场的关注。今年6月9日，上海大家房产官方发布消息称，映翠府项目在新政发布后，一周内到访客户超过730组，成交46套，单日最高成交达12套，销售额高达2.6亿元。
然而，根据上海网上房地产的统计数据，整个6月份，映翠府项目的网签量仅为31套房源，进入7月份以来，截至目前仅网签了14套房源。
特别是5月份加推的最新一批次房源，开盘至今一个多月，仅网签了7套房源，网签率仅为3%。
Part.3
哪些楼盘在苦苦煎熬？
同一个市场，不同的命运。那些原本市场表现优异的楼盘，其销售状况依然强劲，而原本销售困难的楼盘，则面临着更加严峻的销售挑战。
据凤凰网房产上海站统计，截至目前，2024年上半年开盘的楼盘中，有近37个项目网签率低于20%，而这其中又有19个项目网签率为个位数。
其中东来壹号项目在网签率排名中垫底，据网上房地产的公开数据显示，虽然该项目自开盘至今已近两个月，但网签记录依然为零。
东来壹号项目位于浦东临港新片区万祥镇，该项目在首次开盘时，为吸引购房者，已主动调整销售策略，将销售均价下调至2.79万元/平方米，较原定的房地联动价2.94万元/平方米降低了1500元/平方米，并额外提供家装礼包，同时启动了渠道分销业务。
然而，市场反馈并未达到预期效果。据该项目官方微信数据显示，在首次开盘时推出的260套房源中，认购期间仅收到2组有效意向认购，认购率仅为约1%。
网签率排名倒数第二的为中铁诺德璟宸，该项目位于临港新片区105板块，于今年5月18日开盘，加推新一批次房源，共327套，主力户型为建面约89-129平方米房源，备案均价30000元/平方米，截至目前，项目该批次房源仅网签1套，网签率0.3%。
网签率排名倒数第三的为大华梧桐樾，该项目位于嘉定安亭板块，于今年4月29日加推新一批次房源，共355套，主力户型为建面约91-150平方米房源，备案均价41166元/平方米，截至目前，项目该批次房源仅网签4套，网签率1.1%。
除上述项目外，还有包括众禾嘉苑、金地嘉峯汇、星尚观澜世嘉、新虹桥首府、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸、华纺棠樾等在内的多个楼盘，其网签率也均处于个位数水平，这些楼盘既有已上市的老盘，也有全新推出的楼盘。
*特别说明：
所有数据均来源于「网上房地产」，统计时间为2024/7/10-13日；
图中项目所属板块信息均参考「网上房地产」板块信息；
网签数据不代表实际楼盘销售，受各项目签约周期等因素影响会有滞后；
由于数据庞大，且均为人工手动统计，难免统计会有遗漏、错误，如发现有遗漏、错误等数据欢迎大家后台私信我们。
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