来源:密探财经
近日,某大型产权交易所对外发布了一条“综合招商”信息,粗看并无新奇,但详查一番后,就颇为耐人寻味。
这涉及一笔超12亿元的金融债权,此次招商的债权人为恒丰银行长沙分行,债务人为长沙国中星城置业有限公司。
截至2024年6月底,恒丰银行长沙分行对长沙国中星城的债权余额约12.62亿元,其中贷款本金约9.047亿元,利息约3.573亿元。
针对这笔银行贷款,长沙国中星城将其名下位于雨花区劳动东路268号吉联商业中心地上商业及地下室抵押担保等。
具体看,该抵押物为商业综合体“吉联商业中心”,紧邻沙湾公园和体育新城,属于长沙市劳动东路商业核心区域,商场3公里半径范围内有近千万方新建住宅,一街之隔是总投300亿元的体育新城。
恒丰银行此次贷款涉及具体抵押的是“吉联商业中心”101、-202号房产,总建面约14.14万方。
其中,-202地下商业由沃尔玛山姆会员店租赁,总建面约2.46万方,已与沃尔玛(湖南)商业零售公司签订了15年期租赁合同,年平均租金1693万元。
“吉联商业中心”于2017年开业,引进了沃尔玛山姆会员店、徐记海鲜、保利影院、霸王茶姬等众多知名商户,入驻品牌近二百家。经近7年运营,商场经营已较成熟,客流稳定,出租率近80%。
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地上商业综合体101号总建面11.67万方,原来曾是保利MALL,现租赁方是长沙常平司商管公司,实际为地上7层,主要经营品牌门店有周大福、老凤祥、华为、VIVO、小米、瑞幸咖啡、奈雪的茶、波司登保利影院等,租金1800万元/年保底租金+营业利润分成。
有意思的是,2016年4月底,保利商管公司与长沙国中星城签约拿下地上商业101号房产整租权,确定承租期限2017年10月1日至2037年9月30日,租金每季度结算一次。长沙保利商投管理公司在承租过程中与经营商家分别签订了《租赁合同》和《物业管理合同》。
2022年底,整租方换成了“长沙常平司商管公司”,这意味着长沙保利商投管理公司已退出了,具体原因不详。
另据悉,山姆会员店所在的-202地下商业的评估单价11953元/㎡,评估总价约2.94亿元;地上商业综合体101号房产12611元/㎡,评估总价约14.72亿元。
据披露,恒丰银行上述不良债权已由长沙市中级法院强制执行,2023年10月30日启动抵押物拍卖,通过对被执行人财产查封扣划及抵押物拍卖,贷款本金压降至约9.05亿元。首轮拍卖结束后,长沙中院已终本执行。
从阿里法拍平台的历史记录看,去年12月初,长沙市中级法院曾以625.1万元成功处置了吉联商业中心-109号房产,以260.6万元处置了-108号房产等。
作为大头的“-202地下商业”报价2.06亿元、地上商业101号房产报价10.3亿元遭流拍。该年12月中旬二次法拍,“-202地下商业”已降到1.65亿元、地上商业101号房产报价降到约8.244亿元再度流拍,到今年3月上旬第三次法拍,两笔资产价格未变,继续惨遭流拍。
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所以说,长沙中院直接“终本执行”了。换言之,就是不再执行处置了。作为抵押物的吉联商业中心惨遭三次流拍,这说明对外报价仍未降到位。
如今,恒丰银行只好亲自“出马”了。从披露看,价格可以再议。再看法拍相关表述,恒丰银行手上抵押物对应抵押额9.5亿元,应该会说当初贷款本金或是9.5亿元。
按法拍公告表述,恒丰银行仍面临两大难题:
一,新整租方“长沙常平司商管公司”将收取商户的租金以往来款名义大额打入其股东账户,却未向长沙国中星城支付应付款。
二,湖南高建曾以施工合同纠纷起诉长沙国中星城,长沙中院立案要求处置其名下不动产所得款3亿元,恒丰银行提出了执行异议。
截至去年底,恒丰银行总资产约1.44万亿元,较上年底增幅8.12%,不良贷款率1.72%,较上年底降幅0.09个百分点,仍高于股份行平均1.3%的不良率,而拨备覆盖率152.24%,较上年底下滑0.22个百分点,仅高于行业最低监管标准,较股份行平均219.37%的拨备覆盖率仍有很大差距。
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来源:密探财经图库
目前,恒丰银行第一大股东是山东省金融资管公司,持股比例46.61%;第二大股东是中央汇金投资公司,持股40.46%;新加坡大华银行持股3%,位列第三大股东,南山集团持股2.35%,为第四大股东。
7月9日,恒丰银行发行了50亿元二级资本债“24恒丰银行二级资本债02”,期限10年,利率2.32%,而今年2月已发行70亿元二级资本债“24恒丰银行二级资本债01”。
密集补充资本的背后,是当前恒丰银行资本充足率指标面临较大的压力,如去年底时资本充足率11.92%,一级资本充足率11.27%,核心一级资本充足率8.62%。
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今年一季度末,恒丰银行资本充足率12.48%,较上年末上升0.56个百分点,一级资本充足率10.97%,较上年底下滑0.3个百分点,核心一级资本充足率8.44%,较上年底下滑0.18个百分点。
7月上旬这次补充50亿元二级资本债,能否改善恒丰银行资本充足率指标,仍有待观察。
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