5月27日晚，上海楼市“沪九条”新政落地。首套房首付降至20%，贷款利率下调，非户籍限购松绑，多孩家庭增加购房额度……一系列房地产政策出台后，上海楼市将迎来哪些变化？房价会涨吗？现在应该出手买房了吗？澎湃新闻邀请业内专家就上述问题进行分析和展望。

澎湃新闻：在5月17日央行发布系列政策组合拳后，上海密集出台房地产优化政策，释放了什么信号？背后有哪些原因？

易居研究院研究总监严跃进：这一次上海的政策我也做了很多效果的监测，感受出来上海这次政策市场反应非常明显。包括关于买房的一些政策，到底要不要去买房、买哪里，很多朋友都来咨询。这说明政策其实还是非常有效果的，或者说老百姓对这个政策关注度还是比较高的。刚才我也注意到一个词，叫“沪九条”，以前通常叫上海的新政，但是“沪九条”说明不是单一的一个政策，是一揽子政策。

此前，我们讲北上广深的政策调整主要是限购的放松。这次一个比较大的亮点是下调了首付比例，这就说明是对5月17日央行政策进行了落实。

所以说上海这次的政策其实是分为两个方面：一是对原有的限购政策的放松，二是对5月17日央行信贷政策进一步吸收落实。

大家关心的限购政策包括外地户籍社保、单身人士、人才购房、离异家庭、多孩家庭等，买房的一些政策逐渐放松。银行贷款的政策包括首付比例、房贷利率，还有公积金贷款额度方面的调整。

“沪九条”里面还有其他一些比较丰富的内容，比如以旧换新的购房补贴，这也是个首创，还有高品质住宅等等一系列内容。所以说这次政策的信息量很大，市场反应也非常好。

我认为，这充分说明，上海在坚持一城一策、精准施策的基础上落实了非常好的政策内容。

58安居客研究院院长张波：我非常同意，“沪九条”的落地虽然时间是5月27日，和中央层面释放的信贷政策差了十天，但其实本身是对5月17日政策的一个实际落实。因为5月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少，取消贷款利率的下限，但是具体执行的标准，因为由每个省来具体确定，所以当时大家对于上海能到一个什么水平，其实市场还是众说纷纭的。尤其是二套房，我们都知道上海以往的限购非常严，整个首付的门槛也非常高，市场热的时候，二套房的首付再加上一些税费，成本加上去，基本上能达到买一套房的80%以上了。对于很多换房人群来说，买房压力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟进到什么程度。很多人都说如果调到40%已经属于比较好的了，这次政策出台的力度是明显大于市场预期的，所以效果真的非常好。

政策出来当天晚上到12点还没有睡觉，很多朋友在找我，问当下买房的一些情况，比如是不是符合买房条件，问的非常多，我印象非常深。

所以上海出台的政策给市场释放的信号，一方面我们认为是推进整个市场的平稳发展，延续430政治局会议提到的“消化存量、优化增量”的落实。另一方面我们看到上海的政策出台的维度也非常细腻，照顾到层层面面。比如普通购房人群的首付的调整、利率调整，还考虑到多子女家庭是不是能多买一套房，以旧换新过程中提供相应的补贴等。可以想象，在出台政策之前，政府对于上海本身的市场的情况做了非常细致的排摸，才能出台非常有针对性的政策。

我们认为，这次的政策出台之后会对市场起到比较大的效果，尤其是在大尺度的降低限购门槛以及首付调整这个层面。

整体来看，我们认为政策释放的信号非常积极，而且不止对于上海，大家也期待其他三个一线城市出台跟进的政策，以及很多二线城市期待看到上海这样的城市出现市场回暖后，带动更多的城市迎来市场的回稳。

澎湃新闻：此次限购政策调整对象包括外地户籍、人才购房、单身人士、离异家庭、住房赠予、企业购房、多孩家庭，哪几项政策力度最大？

58安居客研究院院长张波：我个人的判断是这样的，结合市场的需求以及安居客线上的数据，在今年前四个月，整个外环外区域总价在三四百万元的占比是非常高的，占比在三成左右。另外一类人群是总价在400万至600万元之间，占比也非常高。这部分人群特点比较明显，一类是刚需人群，一类是首次改善人群。

这些人群在以往上车的压力是比较大的，也就是首付的压力，因为首付的条件会比较高。

另外很多人还未必具有购买房子的资格，所以从这个条件来看，我认为对于市场力度最大的，还是对于这些购房人群限购的一个放松以及首付比例的调整。

在限购放松里面，我个人比较看好的，或者说思考的比较细腻的政策是对于单身人群的限购放松。即对外环以内的二手房定向去做放松。

这个政策可以解决两个问题。第一个问题是解决很多非户籍单身人群，他不是只想买外环外的，他也想买很多市中心里面位置比较好一些的房子。以往的政策其实不能照顾他这样的需求。同时政策也兼顾到另一个层面，就是市场上还有很多置换人群，他是以旧换新的，他要把手里的旧房子去卖掉。通过刚才的这个政策，也可以释放单身购房人群的购买力，所以这个政策是一石二鸟，我觉得这个政策效果比较大，对于市场的拉动作用也会比较明显。

第二就是购房门槛降低，尤其是二套房购房门槛降低。

前面我也提到，首套房的门槛降低的确会对于市场有影响。但是二套房降低的幅度从市场面实际的感受来说是最大的，会让很多人在当下能够积极入市。

举个例子来说，在上海，如果是改善买800万到1000万元房子的，其实占比还蛮高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000万元的房子，至少准备700万元的首付资金。新政后，首付比例35%，按这个来算的话，只要350万元。这样的话整个上车的门槛是大大降低的，因此我认为这个政策对于市场拉动作用会比较强。

第三就是利率降低。原来上海的房贷利率是非常高的。早几年首套房的房贷利率都要进行相应的上浮，现在二套房的房贷利率都能进行相应的下调，对于很多老百姓来说，买房月供的压力会大大减少。

因此，我认为力度最大的从排序来看，首先是限购放松，第二个是购房门槛降低，第三是利率调整，这三个是对市场影响最主要的政策。

澎湃新闻：此次单身人士购房扩大至外环内二手房，对上海的二手房市场会有哪些影响？

易居研究院的研究总监严跃进：从去年开始我们就注意到房地产有一个新的现象，就是二手房的挂牌量增加。以前二手房有挂牌这个说法，但是没有挂牌量激增这个说法，是2023年以来出现的一个新的情况，而且这个新的情况全国各地都有。这也引发我们当时去思考房地产会发生一些什么变化，我们认为其中有一个重要的变化，就是二手房好像不太好卖了。

二手房不太好卖会产生什么问题呢？二手房卖不掉，他就没能力去换房，所以整个链条其实是打乱了，或者说没有疏通。所以这次新政，尤其是非户籍单身人士可以在外环以内买房，我认为很大程度上说明是对整个二手房市场是重视的。

另一个方面，刚才提到一个词“外环内”，这个词很有意思，很多人来问“严老师这个外环内是什么意思，是外环跟内环之间呢，还是说外环的里面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海发布的政策对于单身人士买房叫外环外，现在叫外环内，这样去理解就清楚，一个叫外环外，一个叫外环内，那就是以外环这条线为界限。

也就是说，外环外区域，非户籍单身可以买一套新房或者买一套二手房；调整后，非户籍单身可以买中心城区的二手房，都是只能买一套。

举个例子，就是单身的人士如果你有三年社保，就可以在黄浦区买一套二手房。