2024 年，中国楼市新政“517”出台后，国内银行房贷领域掀起了一股新的风潮，“先息后本”的房贷还款方式在社交平台上引发了广泛的热议与关注。
一直以来，房贷在银行的业务板块中都占据着重要地位。在过往的业务模式中，等额本息等还款方式是主流。
然而，今年以来，银行的策略似乎发生了重大转变。国内银行仿佛形成了一种默契，纷纷想方设法向居民部门释放房贷。
平安银行率先推出“二阶段还款”方式，客户在前三年只需按月付息，无需偿还本金，剩余贷款期限再按月等额本息还款。
这一模式迅速在多个城市铺开，广州、北京、西安、郑州、苏州等城市均已落地“先息后本”的房贷还款方式。
从表面上看，这种“先息后本”的还款方式似乎给购房者带来了福音。银行负责人对外宣称，较低的前期还款压力和灵活的额度还款方式，能够帮助更多有需要的人，在更长周期内平衡好收入和支出。
但事实真的如此吗？我们不妨来算一笔账。
按当前广州地区房贷新政调整后的首套房利率 3.4%，以贷款总额 100 万，时长 30 年等额本息的还款方式计算，所要偿还的利息共需 596533.09 元。若使用“先息后本”的新还款方式，前三年总利息需 101999.88 元，三年后还剩余本金 999964 元，后续 27 年按等额本息方式还款，共需还款利息 529580.42 元。总体计算，还款利息额为 631580.3 元，比等额本息还款方式多了 35047.21 元。
银行此举背后的利益考量其实并不难理解。
一方面，通过这种还款方式的设计，银行能够在利率上做文章，算总账时可以收取更多的利息。
另一方面，当前房地产经济中的债务风险主要集中在开发商群体身上。
开发商作为有限责任公司，一旦无法偿还债务，只需按照公司法规定的额度进行赔偿，银行面临着坏账和实亏的风险。而居民部门在信用体系设计中担负着无限责任，银行对居民部门有追索权。将债务从开发商转移到居民头上，银行的风险大大降低。然而，这种银行主动向居民部门转移杠杆的行为，无疑给市场带来了诸多潜在风险。
首先，对于居民部门而言，这种看似轻松的还款方式可能会吸引许多收入并不稳定、不具有足够负担杠杆能力的群体进入市场。在信贷条件的表面便利吸引下，他们可能会背负超出自身能力的房贷杠杆。一旦经济环境发生变化，收入减少或失业等情况出现，这些人很可能会面临断供的风险。而一旦断供，个人信用将破产，银行收房、法拍，甚至继续起诉要求偿还差额，这将给个人和家庭带来沉重的打击，成为个人和家庭的财富粉碎机，破坏家庭经济系统。
其次，从楼市市场来看，如果银行的这种转移杠杆策略成功，那么楼市将充斥着大量购买力不足、依赖杠杆的劣币购房者。这些购房者的还款能力和信用风险较高，市场的不确定性和风险将大大增加。未来楼市可能会陷入混乱，房价波动加剧，市场秩序受到严重挑战。
再者，对于整个金融系统和经济环境而言，银行过度追求风险转移和利润最大化，忽视了风险管理和社会责任，可能会引发系统性金融风险。一旦大量房贷违约事件发生，不仅会对银行的资产质量和盈利能力造成冲击，还可能会波及到整个金融市场的稳定，进而影响到实体经济的发展。
那么，在这种形势下，普通人应该如何应对呢？对于那些在高利率时期购房的群体来说，提前还贷或按照当下利率进行转贷是一个明智的选择。
毕竟，与银行在利息计算和还款方式设计上的博弈中，普通购房者往往处于劣势。不要被“先息后本”等看似优惠的还款方式所迷惑，要清晰地认识到银行的盈利本质和风险转移意图。对于收入与房价存在巨大差距的群体，切勿因一时的“上车容易”而冲动购房。
购房是一项长期的重大决策，需要综合考虑自身的收入稳定性、职业发展前景、家庭财务状况等因素。
短期的轻松购房可能会带来长期的痛苦和煎熬，背负沉重的房贷负担，生活质量大幅下降，甚至面临断供的风险。此外，对于楼市的走向和房价的趋势，我们都应保持理性和谨慎的态度。降低对楼市投资的盈利预期，不要盲目跟风投资或投机。
房地产市场已经过了高速增长的阶段，市场环境和政策导向都在发生变化，投资房产需要更加专业的分析和判断，以及对风险的充分评估。
从国家和监管层面来看，面对银行的这种行为，需要加强对银行房贷业务的监管和规范。一方面，要确保银行在开展业务过程中，合理评估风险，遵循风险管理原则，不得为了追求短期利润而过度放松贷款标准，将风险转嫁给居民部门和社会。另一方面，要引导银行承担起社会责任，支持实体经济发展，促进房地产市场的平稳健康发展。
总之，银行房贷还款方式的新动向背后，是复杂的利益逻辑和风险考量。
在这个过程中，普通居民需要保持清醒的头脑，理性决策，避免陷入银行设置的“杠杆陷阱”。
同时，国家和监管部门也应加强监管，维护金融市场的稳定和公平，保障居民的合法权益，促进经济的可持续发展。只有各方共同努力，才能在房地产市场和金融领域的变革中，实现良性发展，避免出现市场混乱和金融风险的局面。
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