7月刚过半，王健林又卖了3座万达广场，谁有实力接盘？

7月刚过半，王健林又卖掉了3座万达广场，根据企查查数据显示，大连万达商业管理集团股份有限公司在7月1日退出烟台芝罘万达广场、7月2日退出了宜春万达广场、7月4日退出东莞厚街万达广场。

这是在今年5月份密集出售3座万达广场之后的又一次大手笔，今年初太盟等投资机构对万达投资了600亿，怎么王健林还在快速出售万达广场呢？接盘的又是谁呢？

1、为何600亿投资不够用?

这个事情得从2021年说起，万达其实一直知道自己的商业模式有问题，因为资产太重了，负债太高，现金流容易出问题，现在回过头来看，这个判断是绝对正确的，所以王健林一直在推进万达的轻资产转型，但是这些年房地产行情不好，商业地产的寒意比住宅地产更早到来。

在2021年的时候王健林就决定成立珠海万达商管，这家公司主要的业务就是运营万达广场，作为一家纯粹的商业地产运营管理公司，这是有机会上市的，上市就能融资，这是解决债务问题和负债问题的关键。

珠海万达成立的时候引进了300亿的战略投资，其中太盟是最大的投资方，这次融资释放了20%左右的股份，整体估值1500亿左右，这笔融资让万达暂时松了口气，但是回到2021年的时间点，房地产的寒冬马上就要来了，这些精明的投资机构会完全没有判断吗？

所以，这300亿的战略投资是带有对赌协议的，也就是以IPO为目的，如果不能在2023年底实现IPO，王健林是需要回购这些股份的，还要附加利息，这起股权融资其实是有债权性质的，说是非标的债转股也不过分。

在A股上市是无望了，王健林争取在香港上市，但是至今未能成功IPO，王健林哪有三四百亿来回购这些股份啊，只能卖卖卖，就连万达电影的控制权都卖给腾讯投资的影视制作公司儒意了。

但是钱还是不够啊，于是在2023年12月底，终于和太盟等投资机构达成新的协议，不仅不要回购，还将总投资增加到600亿，也就是再投资300亿，这对王健林来说是大好事啊，但是有苛刻的条件，王健林控制的股份得降低到40%，相当于这次追加了300亿投资，换得珠海万达40%左右的股份，这新一轮的融资估值降低到750亿了，较2021年缩水50%。

王健林没有办法，只能含泪接受，危机又暂时解除了，但是珠海万达在香港上市的事情依然没有结果，也就是充满了变数，王健林此时不会放松警惕，因为如果再遇到资金危机，珠海万达的控制权都得丢了，老王一生的事业都再次，这是他无论如何都不能接受的，也是他最后的底线。

600亿融资新到的资金只有300亿，面对庞大的债务，这依然不能从根本上解决问题，所以王健林依然得继续出售万达广场，靠别人是暂时的，只有靠自己才能从根上解决问题，过高的债务是资产太重导致的，既然如此，那就卖了吧。几百个万达广场，卖掉几个几十个，只要将万达重新拉回安全区间，这些都是值得的。

2、谁有实力接盘呢？

当前的房地产依然处于低迷状态，谁有实力来接盘呢？此前我分析过这个问题，其实国企背景的机构是有实力来接盘的，之前不少接盘万达广场背后的资金就有国企的影子，这次又会是这样吗？我们一个个来分析。

7月1日出售的是烟台芝罘万达广场（简称“烟台万达”），原来是由王健林控制的大连万达商管集团100%持股的，接盘方是坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司，这两个公司背后的实际控制人和出资人又是谁呢？

下图是烟台万达的股权结构图，大股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）持有99.99%的股份，是绝对的大股东，也是绝对的出资人，这次收购烟台万达的资金主要就是这家公司出的，该公司是一个有限合伙企业，有限合伙企业的特点是出资是由LP负责，LP是有限合伙人以出资额承担有限责任，做决策的是GP（普通合伙人/执行事务合伙人），GP只承担很小的出资，但是要承担无限责任，新华人寿是LP，也就是出资方，而中金资本运营公司是GP负责决策，但是新华人寿和中金资本运营公司背后的实际控制人都是国务院，也就是这次收购烟台万达的资金方是国有资本。

烟台万达还有一个持股0.01%的小股东，这家公司是坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司。该公司有两个自然人股东，分别是朱欣和刘进田，分别持股99%和1%，朱欣这个人是什么来历？为何能够和央企资本一样成为烟台万达背后的股东？朱欣曾经是中金佳成投资管理有限公司的副总经理，而中金佳成投资管理公司是中金资本运营有限公司100%持股的子公司，也就是说中金佳成投资公司也是央企资本“中金系”的成员，而朱欣是央企“中金系”的高管，主要负责不动产的投资。

中金资本收购烟台万达后，朱欣自然就成为烟台万达的董事长，这也不是朱欣第一次成为万达广场的董事长，在今年4月，中金系坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司还收购了北京万达，朱欣也随后成为北京万达的董事长，也就是说，央企资本在接手万达的资产，成为王健林能够及时退出换取现金流的有力保障。

从王健林手里接盘宜春万达的公司要简单得多，叫做江西承泽置业管理有限公司，该公司有四个企业公司，均持股25%，持股比例非常平均，在股权结构中如此平均的比例是不常见的，每家公司背后都是两到三个自然人股东，而且大多姓“张”，有可能是亲属关系。江西承泽置业管理公司听起来很像是租赁公司，也就是房屋中介，该公司的法定代表人和总经理是张科伟，张科伟旗下关联的公司有21家，其中注销状态的有6家，在业状态的有15家，从这21家关联公司可以看到，张科伟的事业有电器经营、家电维修、贸易、物流、仓储、供应链、投资，生意是越做越大，如今拿下了宜春的万达广场。

再来看看收购东莞厚街万达广场的投资机构是谁，我们从两个方向看， 一看背后的出资方是谁，二看管事的是谁，丽水联融管理咨询合伙企业（有限合伙）持有东莞厚街万达广场99,99%的股份，这是主要出资人，背后的LP是丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），再继续穿透，资金来源是阳光人寿保险公司，这也是家国企，背后的实际控制人是国务院。阳光人寿保险在这里充当了出资人的角色。

管理是由谁负责呢？通过层层股权穿透，我们得到背后负责决策的是苏州新联控股有限公司，这家公司由周芊负责，属于中联基金，周芊也是行业不动产投资的大佬，曾经是中信证券的董事总经理。周芊的履历其实和朱欣非常相似，都曾经在国有投行负责不动产投资，之后自己独立出来成立公司，但是有国资背景的各种资金（包括保险资金）需要投资不动产，他们就进行合作，周芊们负责决策和运营，央企负责出钱。

而且周芊的中联基金已经收购了王健林的多家万达广场，东莞厚街不是第一个，比如湖州万达、广州萝岗万达、上海金山万达、太仓万达、合肥万达等等。

3、模式有何不一样？

各位读者通过这篇文章看出国资和民资的不同之处呢吗？从头开始捋一捋，王健林多年前就认为万达的商业模式太重，负担过重不利于前行，所以要进行战略调整，转型为轻资产模式，怎么转型呢？无非就是将所有权和经营管理权分离。

王健林的资产过重这是因为物业很多是自持的，自持物业资金回笼很慢、周期很长，在行业波动的时候很容易被资金链断裂，所以就样将所有权出售，以此降低自己的资产规模以及负债，同时，万达积累了丰富的商业运营和管理经验，这些万达广场出售之后还是需要运营管理，那么就由万达的管理团队来负责，于是就在珠海成立了“珠海万达”，珠海万达目前已经和近500家万达广场签订了运营和管理的协议。

所以珠海万达就值钱了，这是一个完全的轻资产运营平台，这样的轻资产平台上市是有可能的，所以太盟等投资机构就投资珠海万达，这就是今年600亿融资的载体，以太盟为代表的民资及外资，看重的是万达的轻资产运营平台——珠海万达。

而原来的万达广场这个实物载体就需要不断出售，但是这么重的资产谁又有能力来接盘呢？万达已经是商业地产中的老大，如今老大都要卖资产了，其他的小弟更没有实力来接盘了，最有实力的只有国企了，所以我们可以看到，万达广场的各种接盘方主要是各路国资。

七月份这次接盘的三方有两方是国资背景，只有江西宜春是由当地民营资本接手，国企资本还是更加看重“实物”，而民营资本相对更加看重“现金流”，这也导致他们的投资风格不同，如今珠海万达很缺钱，但是国资鲜有去投资的，国资采取的方式是直接收购万达广场，无论形势怎样变化，至少有广场这个实物在。