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作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro
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最近,李嘉诚不少“耍猴盘”,陆续上市了。
啥是“耍猴盘”呢?
就是你知道这里有房卖,它也确实有房卖,至于什么时候卖,那就不一定了,这个周期可以拉得无限长。
举个例子,北京的逸翠园,李嘉诚的和黄在2001年就拿到地了,成交价7亿,楼面价只有1750元/㎡,这个项目,2004年,才开始动工。
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2005年,一期开盘,9000元/㎡,就已经算不便宜了;
二期再开,就是2011年了,成交价2.9万元/㎡,2014年转现房销售,最高价6万/㎡;
2023年,二期的二期,才拿到新的预售证,预售价格最高已经接近10万/㎡。
地龄22年,别人家高周转,都快成“老旧小区”了,这里还是新房,就是这么神奇,“跟时间做朋友”,这块地增值最高57倍。
不得不佩服李超人毒辣的眼光和手段。
本来,长周期开发,不是啥问题,但所有的盘都走这套路,就有问题了。
前期不建设,就是囤地,而后期不卖房,就是捂盘。
只不过,他们自己不承认,一再对外重申:“不存在囤地的情况”。
这话,没啥人信。
2006年,国家进行土地检查,和黄在东莞闲置5宗地近2000亩地,被罚近8000万;
2010年,流传一份国土部的土地闲置黑名单,和黄在北京和珠海的两块地,就上榜了;
2020年,成都高新区财政局,对金融机构下函,要求不能给和黄成都公司融资;
成都为啥急了?
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和黄成都公司,囤地16年,已经大赚了,结果开盘又把成都人耍了个一溜够,成都人都说,和黄的项目,是“耍猴之王”。
结果,公司卖了,钱赚够了,李家从里面抽身了。
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耍归耍,罚归罚,李家还真就没有因为囤地,被回收过。
1、李嘉诚在内地有面子,他是第一批受邀北上的港商,天安门上做过国庆观礼嘉宾;
2、内地需要港商的投资,尤其是房地产,那时候,港商财大气粗,能拿高价的优质地段开发;
结果,一开发,就是20几年。
一开始,李家还有“受害者”的身份。
2005年,和黄在广州增城拿地3000多亩,结果直到2011年才开工。
原因是,这些地本来是集体土地,被包装成“闲置土地”,国土局回收,然后卖给和黄,结果农民因为拆迁补偿问题上告,事情捅出来,该调查的调查,该调整的调整。
一来二去,开发就耽误了,结果广州房价暴涨,因祸得福。
这么玩也挺好,李家就把囤地,玩成了成熟的套路:
1、前期低价拿地,90年代和00年代拿的地,有些楼面价只有千八百块;
2、中期找个理由停工,比如“打造精品”,当然,顺带着甩锅地方政府,交地的时候就有问题;
3、后期配套成熟,房价涨就卖房,就算加上罚款,也能被上涨的房价覆盖;
4、有些干脆不开发,直接连公司带地卖了,数十亿的赚头。
本来应该是建设城市的,结果却摘到了城市建设的果子。
那时候,还爆发过一阵争论,到底囤地和供应缺乏,谁是房价上涨的推手,但是结果,殊途同归,两个都是,真的是想不赚钱都难。
内地房企走的基本都是高周转的路子,后来崩得厉害,但是李家的地产业务,至今保持超低的负债率,长实的负债率,甚至不到30%。
1、李家家大业大,囤地,是真的囤得起,其他地产商学不来;
2、炒地皮是真的赚钱,上海的御翠豪庭,大赚28倍,北京的逸翠园,血赚57倍。
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不过,这两年,李家也开始了“老房子竣工潮”了。
长实在2023年完成的项目有6个,而2024年即将完成的项目,有14个。
其中不少都是“老房子”了,比如,2004年开工的北京逸翠园,2006年开工的上海御沁园、广州逸翠庄园,2007年开工的重庆御峰……
还有一个提前竣工的。
1999年,和黄在东莞横岗水库旁边拿到了7000亩地,其中一个项目海逸豪庭,在2005年才开工,预计的竣工时间是,2027年。
开发周期长达28年。
现在,这个项目,竣工时间提前到了今年,而且,还打折销售,均价1.4万,都快打5折了。
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“新房打骨折”,是囤地策略失效了吗?也不算。
1、打折房型还是不够多,打五折噱头大于实际;
2、拿地+开发+罚款的成本,即使打折,最终,仍然有赚头。
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但是,接下来,可能要不囤了。
李嘉诚说,自己做生意的原则是,“不赚最后一个铜板”。
主要原因是,“老百姓买不起的时候,经营就有风险了”。
现在,就差不多到了“有风险”的时候了,当年囤地,赌的是房价一直涨,如今,房价一直涨的神话破灭,那么也就是竣工的时候了。
无论是在香港和内地,能打折的,都在打折卖。
又要跑了?
2013年开始,就再说“李嘉诚跑了”,抛售的资产到现在,据说有2500亿之多。
老房子竣工潮,能卖得资产卖掉了,房产上,似乎有出清的迹象。
2015年,和黄与长江实业重组,当时长实在内地有1756万㎡的土储,2023年末,只有约630万㎡了,只是当年的零头,到了8年来的最低水平。
随着越来越多的房子竣工,土地市场不拿地,土储只会越来越少。
从业绩大滑坡,到房子大甩卖,超人也对房市悲观了。
现在赶紧卖,不然一个铜板也赚不到了。
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