来自小散户的棒棒糖的雪球专栏
一、基本资料
雅生活服务(HK:03319)HK$2.74-0.12 -4.20% 1.43 万球友关注 休市 07-19
最高：2.84 今开：2.84 成交量：496.00万股 换手：0.35%
最低：2.74 昨收：2.86 成交额：1372.30万 振幅：3.50%
52周最高：5.75 量比：0.71 市盈率(动)：7.66 市盈率(TTM)：7.66
52周最低：2.36 委比：58.76% 市盈率(静)：7.66 市净率：0.28
每股收益：0.36 股息(TTM)：0.09 总股本：14.20亿 总市值：38.91亿
每股净资产：9.92 股息率(TTM)：3.32% 港股股本：14.20亿 港股市值：38.91亿
每手股数：250 最小价差：0.01 货币单位：HKD
二、过山车情况：
低点：（不除权）23年的3.78-2.9；到2024年的2.41—2.74
高点：（不除权）23年的4.5-4.3；到2024年的4.2—4.1
趋势：23年的低点一直向下，最低到2.41港元；
23年的高点一直向下，最低到4.10港元。
现在：股价在2.74港元，分红0.09港元，实际在2.83港元……这时，是不是低点呢？
毕竟，经过2024年上半年的辛苦工作，公司又给股东赚钱了，毛估估，至少7-8亿人民币？每股0.5元人民币以上了，简单计为0.5港元/股收益。股价为24年4月最低点2.41+0.5＝2.91港元才合理嘛。
三、持股分析：一是大股东雅居乐集团6.68亿股：约47%；二是越秀集团1亿股，7%；三是大散户，港股通持股4亿股，29%
四、股价分析：
1、现价估值：2.74港元，总市值：38.91亿港元，在管面积，上半年达6亿平以上，市值/在管面积小于＝6.5港元/平方米，不到6元人民币！！
（一）以收购价来评估，按正常估值，
低档物业：20-30元/平；
中档物业：30-40元/平；
高档物业：50-60元/平
雅生活服务(HK:03319)为中高档物业42%；公建服务47%；商业服务11%，取中档物业30-40元/平计，股价空间应达：30/6＝5倍涨幅（2.745＝13.7港元）；40/6＝6.67倍涨幅（2.74*6.67＝18.26港元）。
（二）以市盈率来评估，按正常估值，核心利润的10-15倍为正常值，
当前，H市场均超跌，以10倍PE计雅生活的估值，则有：15.5亿*10＝155亿人民币
打9折，市值为155亿港币。当前市值38.91亿港元，上涨空间为：155/38.91＝3.98倍
股价空间：3.98*2.74＝14.89港元！
2、为什么不涨？
一是利空消息多：
大股东挪用资金不还；
还指使公司管理层减计了（2023年还说不用减计，24年公布23年业绩时却大幅减计9亿多！），也即，不讲信用+减计。
重庆支持出台物业费管理，主要是降费的5档收费标准出台了，搞得物业行业提心吊胆，股价则是下跌不休……
二是大股东地产公司经营困难，国家政策出台了，但兑现利好，兑现资金支持的进度很慢，很少，雅居乐集团是最后一个违约的，坚持到2024年6月了，还是不行了……
坦率地说，大股东真是不容易。
大股东也是一直借用雅生活服务的资金人力来间接扶持其信用，挪用资金是难免的。但，也说了，亲兄弟还是要明算帐的。减计的费用，以后业绩好了，还是有可能收回来的。
三是市场缺钱，美国加息，港市资金跑到美国了，自由市场嘛，没办法约束，香港政府也不救市，相反，还想提高交易费用……。在股民强烈抗议下，才降点费用……
A股市也类似，政策出台了许多利好股市的政策，光政策也不行啊……如同楼市，23-24年出台的政策不计其数，落实的资金如同挤牙膏，恩赐一样，还多数给央国地产公司……（谁叫你民企地产不听话，三道红线了还在加杠杆借高利贷抢地……）
四是，小散多，主力资金少。小散喜欢搞一把就走，根本就不容易拉抬起股价。如，雅生活股价2.74了，港股通4.2亿股了，29%，最大的不涨因素……只要涨了一点，必会有获利的小散户卖出……这处情况，一定要牢记。港股通持股高了，不是好事，物极必反，这处情况也实用……
五是短期资金，如借款，杠杆，高利贷……也加剧了股价下跌……
六是大股东：不在乎股价短期的涨跌，如一年两年的下跌，反正自己又不卖出，下跌关他什么事？这点也要牢记。
不要以为，最低价进入了，两三个月就会反转，就会高涨……。
做梦吧
七是见好就收！
太难了，趋势交易来把关吧。MA5/10/20法，低位金叉分5批慢慢买，高位死叉分2批快速卖。
雅生活的可能利好：同行来捡宝贝。
如，水泥业的海螺水泥，在行业低估、亏损很多时，价格比重置成本低得多时，大量买入其他地区水泥龙头，在行业景气度高时及时卖出，比自己生产更赚钱……。
反复操作，从不失手；又如，长江电力，收购同行业股票，但他从不卖出，也是一个高手。
现在，物业有没有可能出现这种高手：前有梁*，现有越秀，在雅生活中进出，前者亏损幅度大，认亏换股，收益很多；后者新来，以观其效……
小散户的棒棒糖作者修改于 2024-07-24 07:26 · 四川
新版《重庆市物业服务收费管理办法》2024-6月1日起施行
风财讯发布于2024-06-03 15:20来自雪球北京来源： 上游新闻
6月1日起，新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》正式施行。新版《管理办法》共二十四条，规定了住宅前期物业服务收费实行政府指导价、超最高等级服务的住宅前期物业服务费单独核定等内容。
重庆市发展改革委依据《重庆市定价目录》以及对政府定价的经营服务性收费清理规范情况，制定了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》（公告原文），并对外予以公告。其中，就涉及住房物业管理费。
住房物业管理费
中心城区：
有电梯住宅。一级1.00元/平方米·月；二级1.30元/平方米·月；三级1.60元/平方米·月；四级1.90元/平方米·月。
无电梯住宅。一级0.60元/平方米·月；二级0.85元/平方米·月；三级1.10元/平方米·月；四级1.35元/平方米·月。（4万平方米以上可浮10%；4万平方米（含）以下的可上浮15%）
普通级停车场物业服务费：.80元/位·月。
特级停车场物业服务费。100元/位·月。（半机械停车场可按特级标准上浮20%；全机械停车场可按特级标准上浮30%）；
中心城区外：
有电梯住宅：0.70~1.80元/平方米·月；
无电梯住宅：0.40~1.30元/平方米·月。具体收费标准见各县（自治县）相关文件。
重庆市出台降物业费的五档收费标准，其它城市跟进是大概率事件：对雅生活服务有什么影响？
一是公司的物业建立早，收费标准极低，23年统计，管理收费平均约：1.5元/平米，比其他物业公司2元以上的标准低多了。
二是降费空间小：对地方政府收费标准与自身收费标准看，反而有物业费上涨的空间吧？
三是公司应对物业费的态度：没有盈利空间的不做或少做了，甚至可以退出……
总结：降物业费的政策，对雅生活服务没有巨大的影响，最多是算一个小小的坏消息吧。
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