作者｜睿研地产组 编辑｜MR LEE
来源｜蓝筹企业评论
仍处于水深火热中的地产巨头碧桂园上半年交付新房超过十五万套，这样的表现让它成为交付最多的房企，超过第二名一倍。
投资机构对碧桂园却反应相当冷淡，不止一家机构给这家国内最大的地产民企估值在一分钱或0元。
中指研究院数据显示，上半年交付规模排行前三分别是碧桂园、绿地控股、万科，交付了15.45万套、7.44万套、7.4万套。
同时，《房天下》数据显示，2024年上半年有15家房企交付套数超过两万套，其中8家企业交付套数超过五万套。
然而，这一交付数据还是受到市场“或许存在一定水分”的质疑。
交付质量存疑
据海口碧桂园业主反映，对于所谓的住房交付，指的是：着急入住的业主可以先申请，签个协议，可以先进行内部装修改造，属于非正式收房，因为消防没验收，水电燃气都没通，只是临水临电。
此事引起了不少业主维权。
《海南谈楼》还贴出了海南省12345对海口碧桂园中央半岛君澜湾逾期交房的处理结果。结果显示：碧桂园楼盘“君澜湾”暂未完成消防验收手续，未达到办理竣工验收的备案条件。暂不具备收房条件。
不仅碧桂园君澜湾延迟交付有问题，另外一个海辰府也面临相同的窘境。据业主反映，他们的房子有质量问题，迟迟不予维修，并且，小区外围底商到现在都没搞好。
此外，还有消息称，其他地区碧桂园的楼盘在还不符合交房条件的情况下，物业就抢先强势入驻了。
业主收房时，对于此前买房时开发商承诺的送物业服务和返现，物业一概不予承认，但该收的费用却一分没少。
在已经“交付”的小区，电梯运转不正常，小区没有安全可靠的电动车公用充电场所，小区保安必须关闭小区部分大门，并且有的小区还有待复工的烂尾楼，但业主依然被要求正常缴纳物业费。
机构视其股票为“废纸”
资本市场的专业投资机构先后给出碧桂园“0元”估值。
创金合信基金表示，自7月5日起，对公司旗下证券投资基金持有的“碧桂园”按照0.01港元/股进行估值。
不仅如此，汇添富基金也在前不久发布公告，决定自2024年6月24日起，对旗下基金所持有的“碧桂园”按照0港元/股进行估值。
从过往历史来看，在2023年，阳光城集团也曾遭遇过零估值的尴尬局面。这家房地产企业曾在其辉煌时期实现年收入超过800亿元，市值高达千亿元，甚至跻身世界500强企业行列。然而，就在同一年的8月，阳光城却遭遇了深交所的退市处理。
同样的情况也发生在华安基金对中国恒大集团的估值上。2022年8月，华安基金将中国恒大及其子公司恒大物业的估值下调至0.01港币，其最终的结局是众所周知的惨烈。
碧桂园集团也面临类似挑战。由于推迟了2023年业绩报告的发布，公司股票自那时起便一直处于停牌状态，至今已近3个月。导致公司无法按时发布业绩报告的主要原因是，公司正在进行的债务重组计划尚未能完全实施到位。
从已发布的经营数据来看，碧桂园杠杆率依旧保持在高位。
根据2023半年报，碧桂园总资产近16185亿元，总负债13641亿元，资产负债率高达80%以上。
高杠杆运行下，碧桂园正面临着债务规模庞大、短期偿债有压力等问题。
首先，短期偿债方面，截至2023年6月末，碧桂园的流动负债为11902.74亿元，其中一年内到期的短期债务为1087.03亿元。而公司持有的现金及现金等价物约为1011.15亿元，受限制现金约294.54亿元，合计1305.69亿元，无法全面覆盖短期债务 。
从总负债来看，截至2022年年底，碧桂园的总负债高达1.43万亿元人民币，其中合约负债为6600亿元，欠供应商及金融机构约8000亿元 。
目前，碧桂园的债务主要由住户的合同负债、金融机构借款和供应商欠款构成，其中住户的合同负债占比最高，达到47%。
债务压力下，急需现金的碧桂园的融资端也并不畅通。2020年以来，碧桂园筹资流入资金无法覆盖到期债务，筹资性现金流净额持续净流出，再融资面临压力。
数据显示，2019年-2023年6月碧桂园的融资业务现金净额分别为252.57亿元、-541.36亿元、-129.04亿元、-586.88亿元、-373.49亿元。
债务高压下，碧桂园销售业绩不佳以及债务未能按时支付，引发了市场对其债务风险的担忧。
据碧桂园公告，2024年6月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币43亿元。中指研究院数据显示，2024年1-6月，碧桂园的销售金额为261.7亿元。这一惨淡的销售数据仅达到了去年同期的20%。
然而，2023年上半年的碧桂园同样经历了业绩缩水。
据统计，去年上半年，碧桂园销售额1288亿元，同比下降30.4%。去年6月单月，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约160亿元，51.7%。
不仅如此，碧桂园大量的在建项目以及大量的预收房，同样给公司造成不小的压力。
据彭博社报道，碧桂园目前在建项目高达3121个，排名全国房企榜首。是第二名龙湖集团的接近三倍，是恒大目前778个在建项目的四倍。
彭博社统计，碧桂园目前有超过65万套预售房屋。如果以平均三年的楼房完工时间计算，碧桂园在2024年年底前交付预售房的压力非常之大。
换个角度来看，这些在建项目变现较为困难，折价率也较高。
据测算，假设碧桂园3121个项目平均账面资产每个2亿元，合计6242亿元，占其总资产的35.8%，在建项目折现率往往低于五成，456线甚至低于三成。按四成折现率计算，碧桂园3121个在建项目的资产损失将超过3700亿元，其资产负债率将超过105%。
此外，碧桂园在以往大举拓展全国各地的市场，特别是在三四线城市和农村地区。然而，这些地区的房地产需求和购买力相对较低，导致项目销售回款缓慢和库存积压严重。而这部分资产折价率同样不低。
截至2020年12月31日，碧桂园已获取的权益可售资源总量达到17536亿元，其中五大都市圈占比在70%以上，为73%，其他口袋区域的货值占比则在三成左右。
回顾近些年碧桂园拿地情况，2018年碧桂园在三四线城市再现重金揽地的情况。例如，在日照市的一次竞拍中，临沂碧桂园房地产有限公司以4.24亿元拿下一地块，溢价率高达54.74% 。
2019年：尽管2018年年底碧桂园曾叫停三四线城市全面覆盖战略，但2019年的销售业绩显示，三四线城市贡献了59%的业绩，表明三四线城市战略似乎重新回归 。
2020年：碧桂园在公开市场拿地布局近75%发生在三四线城市。特别在长三角区域，江苏、浙江、安徽的拿地数量占比高达58%，显示出碧桂园在这些区域的强烈拿地意愿 。
2021年：碧桂园在三四线城市的投资占比持续超过60%，当年新增土地权益投资金额1416亿元，其中66%位于三四线城市 。
2022年：面对市场不确定性，碧桂园投资整体保持谨慎，但71%的新增投资集中在一二线城市。尽管如此，三四线城市依然是碧桂园重要的投资领域，其中三四线城市投资占比29% 。
2023年：碧桂园开始转换投资策略，积极进军一二线城市。业绩会上，管理层多次提及一、二线，表示将从原先偏重三、四线布局，转向一、二线和三、四线“五五开”的布局 。
为了加快资金回笼和降低成本，碧桂园在2024年初加速了资产出售的步伐。公司计划出售位于澳洲的项目、广州的5个项目，以及转让了珠海万达商管的股权等，所得资金将用于偿还债务和支持公司运营。
此外，有消息说碧桂园欲出售以前的股权投资。
据《科创板日报》6月6日报道，碧桂园创投正考虑出售存储芯片制造商长鑫存储的股权，筹资约20亿元。据推算，碧桂园创投投资长鑫存储3年时间，获得约3.5倍股权增值。
同时，碧桂园创投还参与了其他半导体企业的投资。
融资信息显示，2020年与2021年，这家公司两次参与紫光展锐融资，这两轮融资总规模分别为近74亿元及54亿元；壁仞科技2021年数亿元B轮融资中，碧桂园创投也顺利“卡位”，成为投资方之一，该轮融资吸引了20余家VC机构参与。
未来碧桂园是否还会加大资产变卖的力度来维持公司主业运营，《蓝筹企业评论》将持续跟踪。
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