晚上好~
央行发来了降息礼包：LPR下调0.1%。
1年期最新的LPR为3.35%，5年期以上的LPR是3.85%。
图源：中国人民银行
这对要买房，和已经买房的人来说，都是好事儿~
这就来和你聊聊：
1）LPR是什么？2）下调的原因有哪些？3）存量房贷，怎么才能更低些？
01 LPR是什么？
LPR全称是「贷款市场报价利率」，每个月20日（节假日顺延）更新一次。
它是18家银行共同报价，去掉最高价和最低价后，平均下来形成的借钱成本，更加市场化。
LPR有两个期限品种：「1年期」和「5年期以上」——
贷款期限在5年及5年以内的，以1年期LPR为基准，比如企业贷款；
5年以上的长期贷款，以5年期以上LPR为基准，比如我们普通人买房。
现在，新发放的商业房贷，都跟着LPR的变化走：
房贷利率=LPR利率加点
由于房子不好卖，很多城市取消了首套房下限，自定义加点。首套房利率一路走低，有的城市都快「2」字头了。
可是，这和已经买房的人没啥关系，存量房贷的加点是固定的（p.s.去年9月全国普降过一次），只能等着LPR降低，才能减轻负担。
这波下调0.1%呢，按100万、30年期的房贷算，每个月可以省下57块，一年多个600来块。
下调虽说是好事儿，不过，还是有点不够看——
一来，借款成本低了，但存款利率降得更快。
存量房贷的平均利率在4%左右，存款利率、理财产品的回报普遍低了1个百分点。
提前还贷，相当于「买」了个4%的理财产品，经济账更划算。
所以，提前还贷潮又卷土重来了。
6月居民中长期信贷新增3202亿，同比少增1428亿。（6月社融数据）
二来，最新的LPR利率，不会立刻执行。
咱们要等到合同约定的「重定价日」之后，才能享受到优惠。
每次重新定价，定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」，定好就会延续一整个周期。
一般银行会默认两种选择：
1）每年1月1日
2）贷款放款日对应的每年对月对日
对多数人来说，重定价日是每年的1月1号，也就是说，今天以及2月，累计两次LPR下降，和今年的还贷额没有关系，明年1月之后，才能得到利率减免。
假设你的「重定价日」是每年的8月1日，最快下个月就可以看到调整了。
02 LPR为什么降？为啥降得不多？
当然，对咱们来说，降了总比不降好，毕竟利息是实打实减少了。
那央妈为啥要降息呢？
主要是「实际利率」，也就是咱们真实感受到的债务负担，有点重了。
*实际利率=名义利率-通胀率（CPI）
图源：财经M平方
可能有朋友要问了，这两年明明有好几次降息，为啥实际利率还会偏高呢？
从公式看，实际利率等于名义利率减去通胀水平——
名义利率是央妈可以通过政策调控、干预；
实际利率，则是剔除物价水平变化后的真实借贷成本，央妈无法控制。
正常来说，投产之后，产品卖得上价，企业家才会再投资、生产扩建。
但现在，很多行业大打「价格战」，物价不升反降，投资回报率不高，大家索性把钱存银行了。
而实际利率越高，贷款的「真实成本」就越高，相应地企业借贷投资、居民借贷消费的意愿就越低。
所以，降息还是挺必要的。实际利率低了，大家消费、投资也可以活跃些。
但降息的幅度，不能随心所欲，还得看汇率的「眼色」。
现在美国的存款利率高，有5%，咱们不到2%，降息力度太大，资金容易外流，给人民币汇率带来贬值压力。
像今天宣布LPR降息后，离岸人民币汇率又快到7.3了。
图源：万得app
目前，市场预期美联储能在9月降息，如果真降了，咱们的政策空间也能更宽裕。
03 3个小贴士，存量房贷低一点
最后，再来说点实际的。
如果想降存量房贷，除了还房贷，还能怎么做呢？
1）商贷转公积金贷款
公积金的房贷利率目前是2.85%，比存量商贷的平均利率（4%），足足便宜了1.15%。
按100万、30年期、等额本息计算，能省23万利息~
不过，目前全国只有三十几个城市允许「商转公」，并且大多有限制条件。
比如长沙支持唯一一套自住房申请、青岛只允许新房「商转公」、兰州要求商贷还款一年之后才能申。
具体情况，你可以问问本地的公积金中心（区号+12329）是否满足条件，以及操作流程，享受更低的利率。
2）卖旧房，买新房
这个方法，适合那些正在考虑置换房子的朋友。
毕竟买卖一次的中介费、个税、契税，加在一起都有房款的5%+。
如果只是为了省利息钱，得计算清楚，否则未必划算。
3）提前还贷选择缩短年限，蹭到1年期LPR
咱们房贷一般是20年、30年的长期借款，利率用的是5年期LPR（最新值为3.85%）。
有网友发现，提前还款时选择缩短年限，小于5年时，利率就变成1年期LPR（最新值为3.35%），便宜0.5%。
不过，贷款年限从20年以上缩短到5年以内，得提前还一大笔钱。
图源：小红书
你得考虑还款后，家庭的现金流，能否应付日常开支，没必要为了省利息，扰乱日常的生活节奏。
好啦，央行下调LPR就和你聊到这里。附上一张总结图——
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