晚上好~
央行发来了降息礼包:LPR下调0.1%。
1年期最新的LPR为3.35%,5年期以上的LPR是3.85%。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/3E8C50EA6BE7A0180BEE12ECC845EA01_w1080h723.webp)
图源:中国人民银行
这对要买房,和已经买房的人来说,都是好事儿~
这就来和你聊聊:
1)LPR是什么?2)下调的原因有哪些?3)存量房贷,怎么才能更低些?
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/B36E6F14C5F391CC4A1CEF382099D78D_w1080h42.webp)
01 LPR是什么?
LPR全称是「贷款市场报价利率」,每个月20日(节假日顺延)更新一次。
它是18家银行共同报价,去掉最高价和最低价后,平均下来形成的借钱成本,更加市场化。
LPR有两个期限品种:「1年期」和「5年期以上」——
贷款期限在5年及5年以内的,以1年期LPR为基准,比如企业贷款;
5年以上的长期贷款,以5年期以上LPR为基准,比如我们普通人买房。
现在,新发放的商业房贷,都跟着LPR的变化走:
房贷利率=LPR利率加点
由于房子不好卖,很多城市取消了首套房下限,自定义加点。首套房利率一路走低,有的城市都快「2」字头了。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/276B7A9448DD7207F22DECA62DF7E1D1_w1080h438.webp)
可是,这和已经买房的人没啥关系,存量房贷的加点是固定的(p.s.去年9月全国普降过一次),只能等着LPR降低,才能减轻负担。
这波下调0.1%呢,按100万、30年期的房贷算,每个月可以省下57块,一年多个600来块。
下调虽说是好事儿,不过,还是有点不够看——
一来,借款成本低了,但存款利率降得更快。
存量房贷的平均利率在4%左右,存款利率、理财产品的回报普遍低了1个百分点。
提前还贷,相当于「买」了个4%的理财产品,经济账更划算。
所以,提前还贷潮又卷土重来了。
6月居民中长期信贷新增3202亿,同比少增1428亿。(6月社融数据)
二来,最新的LPR利率,不会立刻执行。
咱们要等到合同约定的「重定价日」之后,才能享受到优惠。
每次重新定价,定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」,定好就会延续一整个周期。
一般银行会默认两种选择:
1)每年1月1日
2)贷款放款日对应的每年对月对日
对多数人来说,重定价日是每年的1月1号,也就是说,今天以及2月,累计两次LPR下降,和今年的还贷额没有关系,明年1月之后,才能得到利率减免。
假设你的「重定价日」是每年的8月1日,最快下个月就可以看到调整了。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/B36E6F14C5F391CC4A1CEF382099D78D_w1080h42.webp)
02 LPR为什么降?为啥降得不多?
当然,对咱们来说,降了总比不降好,毕竟利息是实打实减少了。
那央妈为啥要降息呢?
主要是「实际利率」,也就是咱们真实感受到的债务负担,有点重了。
*实际利率=名义利率-通胀率(CPI)
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/A7FECE887615308BD2B455337643F2C6_w1080h440.webp)
图源:财经M平方
可能有朋友要问了,这两年明明有好几次降息,为啥实际利率还会偏高呢?
从公式看,实际利率等于名义利率减去通胀水平——
名义利率是央妈可以通过政策调控、干预;
实际利率,则是剔除物价水平变化后的真实借贷成本,央妈无法控制。
正常来说,投产之后,产品卖得上价,企业家才会再投资、生产扩建。
但现在,很多行业大打「价格战」,物价不升反降,投资回报率不高,大家索性把钱存银行了。
而实际利率越高,贷款的「真实成本」就越高,相应地企业借贷投资、居民借贷消费的意愿就越低。
所以,降息还是挺必要的。实际利率低了,大家消费、投资也可以活跃些。
但降息的幅度,不能随心所欲,还得看汇率的「眼色」。
现在美国的存款利率高,有5%,咱们不到2%,降息力度太大,资金容易外流,给人民币汇率带来贬值压力。
像今天宣布LPR降息后,离岸人民币汇率又快到7.3了。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/3EB41B189379CA1074DE0136802D903B_w924h354.webp)
图源:万得app
目前,市场预期美联储能在9月降息,如果真降了,咱们的政策空间也能更宽裕。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/B36E6F14C5F391CC4A1CEF382099D78D_w1080h42.webp)
03 3个小贴士,存量房贷低一点
最后,再来说点实际的。
如果想降存量房贷,除了还房贷,还能怎么做呢?
1)商贷转公积金贷款
公积金的房贷利率目前是2.85%,比存量商贷的平均利率(4%),足足便宜了1.15%。
按100万、30年期、等额本息计算,能省23万利息~
不过,目前全国只有三十几个城市允许「商转公」,并且大多有限制条件。
比如长沙支持唯一一套自住房申请、青岛只允许新房「商转公」、兰州要求商贷还款一年之后才能申。
具体情况,你可以问问本地的公积金中心(区号+12329)是否满足条件,以及操作流程,享受更低的利率。
2)卖旧房,买新房
这个方法,适合那些正在考虑置换房子的朋友。
毕竟买卖一次的中介费、个税、契税,加在一起都有房款的5%+。
如果只是为了省利息钱,得计算清楚,否则未必划算。
3)提前还贷选择缩短年限,蹭到1年期LPR
咱们房贷一般是20年、30年的长期借款,利率用的是5年期LPR(最新值为3.85%)。
有网友发现,提前还款时选择缩短年限,小于5年时,利率就变成1年期LPR(最新值为3.35%),便宜0.5%。
不过,贷款年限从20年以上缩短到5年以内,得提前还一大笔钱。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/AA1CC85A09E1260B788288991646DF96_w655h898.webp)
图源:小红书
你得考虑还款后,家庭的现金流,能否应付日常开支,没必要为了省利息,扰乱日常的生活节奏。
好啦,央行下调LPR就和你聊到这里。附上一张总结图——
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240727/78F71504CDB13CAD97DD53247ACFFB79_w1080h1868.webp)
本文作者可以追加内容哦 !