华润万象生活，强者如斯

作为物管市值一哥，也是最贵的物管股，央企$华润万象生活(HK|01209)$在行业低迷期也没有躺平，近日中金公司和摩根士丹利先后发表增持评级，一致看好公司2024上半年的业绩表现。

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两大顶级投行一致看好

中金公司在研报中预计，华润万象生活2024上半年收入同比增长15-20%，核心净利润同比增长20%以上，符合市场预期。

中金公司预计华润万象生活在管购物中心零售额上半年同比增长15-20%，受益于近一年来新项目密集开业、新开业料贡献双位数增长，而同店零售额同比增速较过往水平略微放缓至5-10%。

住宅及非商物管板块业务方面，中金公司预计2024上半年公司外拓新增在管面积同比有增，主要得益于2023年外拓新签合约面积的同比增长、以及转化速度较快的城市空间服务项目占比较高，这有望支持公司基础物管收入稳步增长。

与中金公司一致，摩根士丹利发表研报重申对华润万象生活的“增持”评级。

该行认为市场对奢侈品销售疲软的影响过度忧虑，预计华润万象生活将能够维持其显著的零售销售表现，强大的商场营运能力在宏观经济逆境中也会更为突出。

该行表示，随着华润万象生活营运杠杆改善所带来的利润率扩张，预计公司将维持2020至2025财年的盈利复合年均增长率达40%的指引，并意味2024至2025财年的年均复合增长率将高于20%。

该行还预期，公司管理层将逐步提高派息比率，由目前的55%提高至中期的70%，并在今年8月下旬潜在宣派特别股息，以提升股东回报。

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商管业务持续上新

华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务商。截至2023年，华润万象生活在营购物中心101座，当年新开业购物中心13座，全年购物中心零售额1812亿元。

作为公司的核心竞争力之一，旗下高端商业万象城的数量规模稳居行业第一，并且未来两年，还会持续布局。按照目标，华润万象生活今年计划新开业16个商场，2025年计划新开业7个商场，2026年则有12个商场新开业。

据北京发布7月16日消息，北京将再迎一座万象汇。

据悉，华彩商业中心当下已进入外立面改造阶段，商场外立面已经挂出“万象汇”的LOGO，近期将更名为“北京望京万象汇”。 
据项目相关负责人介绍，望京万象汇地下一层将与地铁14号线东湖渠站连通，餐饮业态将成为项目主打业态，整体改造预计将于今年末完成。 
据了解，该项目由华彩集团与华润万象生活合作改造，是望京地区首个华润万象汇商业项目。

公众号：北京发布北京将再迎一座万象汇！

一次商业合作，上了北京官方的头条，足见其社会影响力之巨。

随着存量时代到来，“城市更新”成为商业地产行业新的发展主线。华润万象生活也凭借自身超强的品牌和运营能力，加快业务布局。

5月13日，华润万象生活发布公告披露，收到中标通知书，以投标价约1.06亿元的首年租金赢得杭州滨江物业租赁竞标。根据公告，华润万象生活将租赁并运营该物业（计租面积约15万㎡），租赁期限为20年。

该物业包括商业综合体、商业街区、地下商业部分以及配套的停车位和设施设备，预计将容纳约400间商铺，并将打造成所在商圈的旗舰地标商业项目。

公司表示，该项目除了租金收入外，也将获得前期咨询服务收费，从而增加收入和利润。同时，该项目填补了公司在杭州滨江商圈空白，且商圈内发展成熟，城市界面良好，能有效增强华润在杭州的市场影响力。

目前，华润已经开出了杭州万象城、萧山万象汇、东站万象汇、城北万象城、杭州中心五个商业项目，同时在建的还有亚奥万象天地、未来科技城项目和华丰综合体项目。

核心城市得到进一步深耕。

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引入行业大咖，提升国际视野

华润万象生活的经营模式以“政府所需、企业所能”为理念，采用城市片区运营服务的方式，为政府、市场和公众提供全业态、全空间、全服务的运营和服务产品。通过构建业务生态、客户生态和环境资源生态体系，打造城市运营生态圈。

公司通过业务互补、业态互生、资源整合、资产经营、资金产出和资本引入，实现生态经营和循环发展，同时助力城市在自然、人文、科技、生产和生活等方面实现环境改善、资源活化、能级提升、价值释放、形象提升和财富增加，进而满足人民群众对美好城市生活的向往。

围绕战略落地，公司持续落子布局。

据媒体报道，4月华润万象生活执行董事、总裁喻霖康发给合作伙伴的内部信宣布，正式任命Vuthy Penn为公司首席商务顾问，将直接向他及董事长李欣汇报工作，这是华润万象生活首次任命商业“顾问”。

喻霖康亦在内部信写道：“Vuthy的加入将与我们现有的团队形成强大的协同效应，进一步巩固并拓展我们的全球合作伙伴关系，助力公司推动业务运营的发展和项目的优化。”

资料显示，Vuthy Penn自2003年起定居亚洲，协助开发商在亚太地区、欧洲和中东地区的奢侈品定位综合开发项目中规划和租赁零售业务；自2015年起开始专注中国市场，专门从事奢侈品集团和核心独立奢侈品牌的租赁事项。他的工作经验使其能够广泛且深入地接触到全球范围内国际品牌负责人，并充分了解开发商和品牌的需求、标准与困扰。

华润万象生活此番挖来境外重奢大佬，意在通过这位资源帮手，更紧密地获取全球范围内各类奢品资源。

行业人猜测，这或是为了重新规划华润万象系的产品线，为整体品牌招商升级做准备。也有分析称，从集团战略层面看，华润置地需要更高维度的优质资源来巩固行业领先地位，为商业板块“强身健体”。

结  语

2023年财报显示，华润万象生活来自购物中心商业运营及物业管理服务收入为32.38亿元，同比上升30.5%；购物中心毛利为23.29亿元，占公司总毛利的49.61%，堪称“现金奶牛”。

如中金所言，长期看购物中心在经济环境波动下或具相对韧性，龙头运营商进一步受益于马太效应。日本案例显示1980年至今购物中心零售额增速跑赢社零，特别是1990年代末亚洲金融危机冲击下，购物中心渠道凸显韧性。

未来，随着新项目的密集开业，华润万象生活的业绩增长将得到有力保障。