华润置地负债总额从2018年末的4750.39亿元，逐年增加至2023年末的8070.28亿元
标点财经、投资时间网研究员 董琳
7月30日，港股房地产多家企业股价震荡下行。其中，中国海外宏洋集团（0081.HK）单日下跌4.32%、建发国际集团（1908.HK）下跌3.94%，华润置地有限公司（下称华润置地，1109.HK）下跌3.15%。
从行业来看，中金发表报告指出，在政策效果逐步减退和季节性因素的双重影响下，7月新房销售按月跌三成，在低基数下按年仍跌逾一成；二手房销售按月持平，按年增长约三成，分化式表现仍在延续。
标点财经、投资时间网研究员注意到，7月以来，华润置地股价连续多日收跌。截至7月30日，华润置地报收23.15港元/股（不复权，下同），较7月初的27.95港元/股已回撤17%，目前市值为1651亿港元。
业绩方面，近年来，华润置地毛利率呈逐步下滑趋势。2018年至2023年，该指标分别为43.39%、37.91%、30.86%、26.97%、26.22%及25.15%。在此期间，华润置地负债总额持续攀升，从2018年末的4750.39亿元逐年增加至2023年末的8070.28亿元。
中银国际研究报告预计，华润置地在2024年上半年的营收、开发收入及经常性收入均将实现按年高单位数增长。但由于开发毛利率预计将从2023财年的约20%下降至低于15%，该公司核心净利润将同比下跌约5%。基于较低的利润率预测，该机构将华润置地2024至2026财年的每股盈利预测下调7.8%至12.7%。此外，考虑到较低的毛利率，该机构将华润置地的每股资产净值（NAV）下调7.6%至每股40.11港元，目标价从39.09港元下调至36.1港元。
2024年以来华润置地股价变动趋势（港元/股）
数据来源：Wind
低效资产加速“出清”
7月股价回撤，或许也与公司高管违规问题有关。近日，华润置地中西部大区总经理陈刚被警方带走调查。对此，华润置地方面回应表示，“公司高度重视，已第一时间向警方了解情况，并对陈刚涉嫌殴打下属的行为给予免职处理。公司对于员工的任何违纪违法行为绝不姑息，依纪依规严肃处理”。
公开资料显示，2024年初，华润置地进行组织架构调整，将七大区重组为五大区，陈刚从华西大区总经理变更为中西部大区总经理。从房地产开发销售业务签约情况来看，华润置地将中西部大区交由陈刚负责，或是对其寄予厚望。
年报数据显示，2023年公司中西部大区签约额为639.39亿元，在所有区域中的签约额占比为20.8%，排在华东大区、北方大区之后位列第三；签约面积为344.02万平方米，占比为26.3%，排在第二位。从结算营业额来看，中西部大区2023年的营业额为566.42亿元，占华润置地当年房地产开发业务收入的26.7%，排在所有大区首位。
而整体来看，2024年1—6月，华润置地累计实现合同销售金额1247.0亿元，总合同销售建筑面积521.1万平方米，分别按年减少26.7%及25.7%。
截至2023年末，该公司综合借贷额约为2395.3亿元，现金及银行结存约为1143.4亿元，其中，包括银行借贷、优先票据、超短期融资券、中期票据在内的一年内到期负债约为642.87亿元，较前一年增加约30亿元。
为了释放资金压力，华润置地也在加速清退低效资产。继去年将太原、沈阳、北京等多地项目股权转让后，今年4月22日，该公司将华润置地（石家庄）有限公司100%股权挂牌转让，转让底价为34.41亿元。7月1日，华润置地又将济宁中润置达产业发展有限公司36%股权挂牌转让，转让底价为3.94亿元。
7月17日，据京东资产交易平台最新披露，华润置地（深圳）开发有限公司100%股权正在进行拍卖预告，起拍价约为20.50亿元，评估价为29.28亿元。最新评估报告显示，截至2024年1月31日，华润置地（深圳）开发有限公司资产总额账面值为88.8亿元，负债总额账面值为60.4亿元，净资产账面值为28.4亿元。2021年至今，公司已连续四年亏损。
华润置地方面表示，本次拍卖是由于股东方财务状况出现问题，导致无法履行股东义务，因此采取拍卖手续以解决项目困境。
值得一提的是，今年6月，华润置地将北京保营善筑置业有限公司（下称保营善筑）33%股权挂牌转让，转让方为北京润置商业运营管理有限公司，转让底价仅1元。据悉，保营善筑为北京保利·锦上项目的操盘方。最初，保营善筑由金地集团（600383.SH）、保利发展（600048.SH）、华润置地分别持有34%、33%及33%的股权，去年7月14日，金地集团正式退出，由保利发展接盘相关股权。
事实上，采用1元方式进行股权转让，能够极大程度的降低企业相关成本。对华润置地而言，此举不仅能够实现债务的转移，同时也能将更多的资源投入到自有品牌的项目当中。
2023年华润置地结算营业额区域构成如下
数据来源：公司财报
实景示范区“提速”
从行业来看，随着房地产行业的深度调整以及市场竞争的日趋激烈，越来越多的房企开始调整策略，将大规模实景示范区纳入社区配套的整体规划中。
所谓全维实景示范区，就是从小区大门、地下车库、架空层、单元大堂等都进行全维度的实景展示，让购房者所见即所得，不用“看图买房”，在现场就可以提前看到未来生活的真实模样。业内有分析指出，作为营销的主战场和生命线，示范区是房企项目获得营销溢价的重要武器。一个审美在线、富有创意的示范区，能极大提高买家对楼盘的认知度和好感度，继而促进销售。
标点财经、投资时间网研究员注意到，2023年以来，众多头部房企均将销售“内卷”的战场转移至全维实景示范区。其中华润置地、绿城中国（3900.HK）、中国金茂（0817.HK）等头部房企尤为明显。
据了解，华润置地在上海浦东的华润观宸润府，拿地后仅3个多月，就呈现出近万方的全实景示范区。目前公司内部最快的项目，已经做到拿地后85天就可以全维度实景呈现。
有消息称，近期华润置地从上至下在内部已开展了多轮宣讲会，内容主要针对优秀城市和优秀项目，重点学习那些短时间内就能呈现全维度实景展示的项目。今年7月，该公司仅北京区域就有六大实景示范区全面启动。华润置地表示，未来公司将以产品力、展示力、服务力的全面提升推动人居品质升级。
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